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Il Condominio può essere destinatario di ordinanza sindacale contingibile e urgente pur non essendo proprietario dell'area interessata
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Il Condominio può essere destinatario di ordinanza sindacale contingibile e urgente pur non essendo proprietario dell'area interessata

Il principio affermato dal Consiglio di Stato si applica nel caso in cui si verifichino circostanze tali da rappresentare gravi pericoli per l'incolumità pubblica e la sicurezza urbana

 

La massima. Il soggetto destinatario di ordinanza contingibile e urgente non deve essere necessariamente il proprietario dell'area che versa in stato di pericoloso dissesto ma è sufficiente che ne abbia la materiale disponibilità, essendo questo il presupposto logico e materiale per l'esecuzione dei lavori di messa in sicurezza.

Tale circostanza, comunque, lascia impregiudicato il diritto di rivalsa nei confronti del legittimo proprietario. (Consiglio di Stato, sent. n. 536/2020)

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Il fatto. Veniva proposto ricorso per l'annullamento dell'ordinanza la quale il Sindaco del Comune di N. ordinava al ricorrente, in qualità di amministratore dello stabile, di far eseguire gli opportuni accertamenti tecnici e tutte le opere provvisionali di assicurazione necessarie per scongiurare lo stato di pericolo esistente derivante da un distacco d'intonaco dalla scala di collegamento tra le rampe.

Il TAR Napoli accoglieva il ricorso presentato nel merito dell'unico motivo di censura proposto, nei limiti del difetto di istruttoria e di motivazione, "in mancanza da parte del Comune di adeguata dimostrazione della proprietà condominiale della scala di collegamento ritenuta versare in stato di pericoloso dissesto, quale presupposto necessario e sufficiente per imporre al Condominio ed al suo amministratore, gli obblighi di messa in sicurezza della scala predetta".

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Il Comune, soccombente, proponeva appello innanzi al Consiglio di Stato. In tale sede, in riforma della sentenza appellata, viene respinto il ricorso introduttivo del giudizio di primo grado.

Il Consiglio di Stato ha ritenuto, infatti, sufficiente, ai fini dell'emanazione dell'ordinanza impugnata, che fosse semplicemente accertata la disponibilità bene in capo al condominio, ossia la materiale disponibilità della scala di collegamento ritenuta in stato di pericoloso dissesto.

Le questioni giuridiche.

a) L'assenza della preventiva autorizzazione assembleare alle liti. In via preliminare, il Consiglio di Stato si è pronunciato sull'eccezione di inammissibilità per difetto di legittimazione attiva del ricorrente, proposta dal Comune, perché non autorizzato ad agire in giudizio con regolare delibera dell'assemblea condominiale.

Il Consiglio di Stato, richiamando il noto intervento delle Sezioni Unite della Corte di cassazione (sent. 6 agosto 2010, n. 18331), ha aderito al principio per il quale la regolarizzazione, in favore dell'amministratore condominiale privo della preventiva autorizzazione assembleare, può operare in qualsiasi fase e grado del giudizio con effetti ex tunc.

b) Sulla legittimità dell'ordinanza contingibile e urgente. L'altra questione sulla quale si è soffermato il Consiglio di Stato è circa la possibilità che un Condominio, indipendente dall'effettiva proprietà dell'area, ben possa essere destinatario di ordinanza contingibile e urgente in ragione della materiale disponibilità dell'area.

Nel caso di specie non era stato dimostrato se la proprietà delle scale fosse condominiale o comunale.

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Il Consiglio di Stato nella sentenza in commento ha valorizzato la disponibilità del bene in capo, condizione logica e materiale indispensabile per l'esecuzione dell'ordine impartito, quale criterio di individuazione del soggetto destinatario di ordinanze contingibili e urgenti ex art. 54, d.lgs. n. 267/2000: il Condominio, infatti, aveva la disponibilità e l'uso della rampa di scale in questione. Circostanza, questa, ritenuta dirimente, allora, per la legittimità dell'ordine.

In tal senso, è sufficiente che siano individuati i destinatari in base alla situazione di fatto che si presenta nell'immediato, indipendentemente da ogni laboriosa e puntuale ripartizione, di fronte a più soggetti eventualmente obbligati, dei rispettivi oneri di concorso all'eliminazione dell'accertata situazione di pericolo.

Resta chiaro che, comunque, il fatto che l'ordine di esecuzione dei lavori è legittimamente indirizzato al soggetto nella condizione di eliminare la situazione di pericolo non pregiudica la diversa e successiva questione dell'accollo economico dei costi dell'intervento in capo ai soggetti responsabili.

L'istituto di cui all'art. 54 del d.lgs. n. 267/2000. Le ordinanze contingibili e urgenti sono volte alla definizione di situazioni eccezionali ed imprevedibili che necessitano di un immediato intervento a difesa degli interessi pubblici da tutelare.

In queste situazioni d'urgenza e di necessità, il Sindaco, ricorrendo a tale strumento extra ordinem, può disporre la realizzazione di opere urgenti, che siano, però, indefettibili per prevenire ed eliminare i gravi pericoli che minaccino l'incolumità pubblica.

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Per concludere. Il principio affermato e ribadito dal Consiglio di Stato nella pronuncia in commento è suscettibile di vasta applicazione. Nel caso in cui si verifichino circostanze tali da rappresentare gravi pericoli per l'incolumità pubblica e la sicurezza urbana, il Sindaco può rivolgersi a chi abbia la materiale disponibilità dell'area da mettere in sicurezza.

In tutte quelle situazioni nelle quali non sia di pronta individuazione il proprietario, dunque, si preferisce assicurare l'incolumità pubblica e la sicurezza urbana, accollando tale obbligo in capo a chi abbia la disponibilità dell'area. Pare chiaro, allora, che l'affermazione di tale principio, e la sua concreta applicazione, ben può interessare i condominii italiani che, si ricorda, sono circa 1 milione e rappresentano 1/10 del totale degli edifici presenti sul territorio.

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