La riforma del condominio operata dalla legge n. 220/2012 ha inciso anche sull'art. 1136 del codice civile che si occupa di "costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni". In particolare, l'ultimo comma chiarisce che "delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore".
Si tratta del c.d. Registro Verbali di cui all'art. 1130 c.c., n. 7, ne quale sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato
Il verbale rappresenta dunque un documento fondamentale che funge sostanzialmente da puntuale e preciso resoconto delle attività poste in essere in occasione dell'assemblea: tramite tale scrittura, dunque, è possibile documentare e avere contezza di informazioni essenziali, ad esempio della valida costituzione dell'organo, dei condomini presenti, degli argomenti di discussione e di quelli oggetto di apposita deliberazione, dello svolgimento delle operazioni di voto e delle maggioranze espresse, dunque della formazione e del contenuto della volontà condominiale espressa e così via.
Più volte la giurisprudenza ha chiarito che il verbale di un'assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura (cfr. Cass. n. n.11375/2017).
Vizi del verbale e delibera assembleare
Indubbiamente, alcuni vizi inerenti la redazione del verbale, quali ad esempio la mancanza di elementi indispensabili per il riscontro della validità della costituzione dell'assemblea e delle sue deliberazioni, possono incidere sulla validità delle delibere adottate.
Ciononostante, non ogni vizio è idoneo ad avere ripercussioni sulla delibera assunta e la giurisprudenza ha in diverse occasioni fornito chiarimenti caso per caso.
Ad esempio, nell'ordinanza n. 27163/2017, la Cassazione ha ritenuto valida la delibera assembleare nonostante nel verbale mancasse la controfirma del presidente della riunione. Ciò in quanto "l'effetto della sottoscrizione del verbale ad opera del presidente e del segretario della riunione è unicamente quello di imprimervi il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori" (cfr. anche Cass. n. 11375/2017)
In argomento si registra anche la recente pronuncia del Tribunale di Torino che, con la sentenza n. 2831 del 14 agosto 2020, si è pronunciato sull'impugnazione di una delibera da parte di alcuni condomini.
Gli istanti ritenevano la delibera priva elementi essenziali quali l'indicazione del nominativo dell'Amministratore nominato. Nel dettaglio, l'atto di citazione parla di "nullità derivata per essere stato omesso il nome dell'amministratore della cui nomina o revoca si discuteva nell'ordine del giorno e nel verbale dell'assemblea".
Copia conforme verbale assemblea condominiale
Nullità e annullabilità delle delibere assembleari
In primis, il giudice piemontese richiama un consolidato orientamento giurisprudenziale relativo alla qualificazione dell'impugnazione e della valutazione della sua tempestività.
In particolare, si pone in evidenza come la nullità delle delibere assembleari sia ipotesi del tutto residuale rispetto al vizio che comporta l'annullabilità delle stesse ex art 1337 del codice civile.
La Suprema Corte, rammentando l'analogia con la disciplina delle delibere societarie (cfr. Cass. n. 13013/2000), ha chiarito che, in tema di condominio negli edifici, debbano qualificarsi come nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.
Saranno invece annullabili, nei termini previsti dall'art. 1137 c.c., le altre delibere "contrarie alla legge o al regolamento di condominio", tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il procedimento, con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto (cfr. Cass SS.UU. n. 4806/2005).
Nome dell'amministratore desumibile dal contesto
La censura degli attori si appunta su un vizio dell'ordine del giorno e del conseguente verbale che non avrebbe riportato il nome dell'amministratore.
In realtà, il Tribunale non ritiene che tale mancanza determini l'invalidità della delibera in quanto il contenuto della stessa appare comunque intellegibile essendo il nome dell'amministratore facilmente desumibile dal contesto complessivo.
Nel dettaglio, si legge in sentenza "poiché si desume dal tenore letterale del verbale che la delibera ha avuto l'esito della conferma dell'amministratore in carica non vi è dubbio che l'amministratore della cui revoca/conferma e nomina si discutesse" fosse il precedente amministratore in carica.
Come scrivere il verbale di assemblea
Non è la prima volta che i giudici concludono per l'assenza dei vizi denunciati a seguito di un'operazione ermeneutica di tal fatta. Ad esempio, nella sentenza n. 400/2017, la Corte d'Appello di Catanzaro ha concluso per la validità della delibera assembleare nonostante il verbale non riportasse l'indicazione nominativa dei condomini che avevano votato a favore.
Nel caso in esame, dal contesto complessivo era comunque possibile desumere il nominativo dei condomini e relativi millesimi al fine delle verifiche inerenti il rispetto dei quorum deliberativi e/o l'essenza di votazioni assunte in conflitto d'interesse.
Nella vicenda è stata fatta applicazione del principio già affermato dalla Corte di Cassazione secondo cui "non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro, l'elenco di tutti i condomini presenti personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione, nomination, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, (quanti e) quali condomini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell'edificio da essi rappresentato, nonché di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dall'art. 1136 c.c. (cfr. sent. 10 agosto 2009 n. 18192, successivamente confermata da Cass. n. 6552/2015).
