Comunicazione verbale assemblea di condominio, ovvero ultimo atto della procedura che dalla convocazione dell'assemblea ha portato alla decisione sugli argomenti posti in discussione.
In realtà la procedura deliberativa si conclude con l'assunzione della decisione in sede assembleare, ma la comunicazione del verbale della riunione è di fondamentale importanza per chi è assente.
L'art. 1137 del codice civile, infatti, stabilisce espressamente che dalla comunicazione del verbale decorre il termine d'impugnazione della delibera per i condòmini assenti.
Non effettuare la comunicazione del verbale dell'assemblea di condominio, dunque, vuol dire lasciare nel limbo dell'impugnabilità una decisione fintato che la stessa non venga resa nota a chi non era presente alla riunione.
Comunicare il verbale, dunque, non è un adempimento necessario ai fini della validità della delibera, ma è un presidio a garanzia del condòmino assente.
L'amministratore, o uno dei condòmini in sua mancanza, è tenuto alla comunicazione di tutti i verbali assembleari oppure vi sono eccezioni?
Un'eccezione è rappresentata dall'assemblea totalitaria, ovverosia dall'assemblea alla quale erano presenti tutti i condòmini: il dovere di comunicazione del verbale, infatti, riguarda solamente i condòmini assente, non anche i presenti rispetto ai quali la norma non impone alcun adempimento.
Quando un'assemblea di condominio non si è costituita - evidentemente per mancato raggiungimento dei quorum costitutivi - il verbale deve essere comunicato ai condòmini assenti?
Vediamo qual è la risposta.
Comunicazione verbale assemblea di condominio vuol dire ricezione da parte del destinatario
Comunicare vuol dire rendere noto un evento, un documento in generale condividere un fatto.
In termini giuridici strettamente connessi all'assemblea di condominio, la comunicazione del verbale individua il fatto della ricezione del medesimo da parte del destinatario.
In buona sostanza per dirsi comunicato il verbale dev'essere ricevuto dal condominio. Anche per la nozione del termine ricezione è necessario precisarne il significato.
È evidente che se l'addetto al recapito di un vettore postale consegna nelle mani del destinatario un documento, questi si deve ritenere ricevuto e la firma dell'avviso di ricezione ne fa prova. Che cosa succede, invece, se il destinatario non è presente al momento del tentativo di consegna? Se il plico viene consegnato ad un suo addetto/famigliare, allora si avrà per ricevuto.
Quando, invece, all'indirizzo non è proprio presente nessuno? In tal caso, per qualunque comunicazione tra privati, fa fede la data di immissione dell'avviso di giacenza nella cassetta postale, in virtù della presunzione di conoscenza degli atti recettizi prevista dall'art. 1335 c.c. (es. Cass. 6 ottobre 2017 n. 23996).
La comunicazione del verbale dell'assemblea condominiale, però, è cosa differente, almeno secondo parte della Cassazione che intravede in questo avviso una sorta di notifica in quanto in grado d'incidere sui termini d'impugnazione di un atto.
Lettera per richiesta verbale assemblea condominiale
E allora? Allora la stessa giurisprudenza testé citata, ma anche altre pronunce, considerano che il verbale dell'assemblea condominiale debba ritenersi ricevuto (ergo comunicato) trascorsi dieci giorni dall'immissione dell'avviso di giacenza nella cassetta delle lettere del destinatario, come previsto per le notifiche a mezzo posta disciplinate dalla legge n. 892/1982.
La delibera dell'assemblea di condominio che non decide nulla non è impugnabile
Chiariti questi aspetti della comunicazione del verbale dell'assemblea di condominio, è normale domandarsi quale pregiudizio possa causarsi ai condòmini se non gli viene comunicato il verbale di un'assemblea nella quale non s'è deciso nulla.
In effetti, anche ai fini della contestabilità di quel verbale, nessuno. Com'è stato affermato dalla giurisprudenza, infatti, una delibera di carattere programmatico è una delibera che non assume alcuna decisione concreta e quindi non è suscettibile di ledere diritti dei singoli.
Dire alla prossima assemblea sceglieremo a chi affidare i lavori e cosa diversa dalla decisione dell'affidamento dei lavori: solamente nel secondo caso la delibera sarà impugnabile (Trib. Palermo 4 aprile 2014).
Le delibere programmatiche non sono impugnabili.
Conseguenze per la mancata comunicazione del verbale assemblea di condominio non costituita
Come le delibere condominiali non sono impugnabili per mancanza d'interesse concreto, allo stesso modo non possono essere contestate le non decisioni dell'assemblea: è proprio il caso dell'assemblea non costituitasi per mancanza dei quorum. Nessuna decisione, nessuna possibilità d'impugnazione.
Anche se si vuole contestare l'erroneo conteggio dei condòmini e millesimi presenti? Sì, perché quella contestazione non avrebbe alcun rilievo pratico: l'assemblea erroneamente non costituita non può essere riabilitata a decidere.
Stando così le cose, ci domandiamo quale sarebbe il senso della comunicazione di un verbale di un'assemblea non costituita.
Nessuno, in effetti, anche perché quello che chiamiamo verbale, nella ipotesi di mancanza di totale partecipazione da parte dei condòmini, altro non sarebbe che un'attestazione dell'amministratore.
Se a ciò si aggiunge che i condòmini possono sempre accedere alla visione del registro dei verbali, ad avviso di chi scrive non si può che concludere che non vi sia alcun obbligo di comunicazione di quel documento e che nessun pregiudizio potrà dirsi sofferto dagli assenti.
Con una specificazione: l'assemblea convocata per la sostituzione di una precedente deliberazione asseritamente viziata. Se lo scopo della nuova assemblea è emendare una precedente decisione da eventuali vizi, allora la mancata costituzione non sana quel vizio e lascia impugnabile quel verbale.
In tal caso, quindi, è buona norma comunicare il verbale dell'assemblea di condominio non costituita per far sì che i condòmini che ne hanno interesse e che non sono stati presenti all'ultima assemblea possano contestare il verbale precedente. Buona norma, ma non obbligo giuridicamente vincolante.
