La funzione del verbale. Il verbale rappresenta l'atto finale in cui confluisce la volontà manifestata dai condomini durante lo svolgimento dell'assemblea. La redazione del verbale, a conclusione delle attività dell'assemblea condominiale, rappresenta una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate da tale organo con la conseguenza che la mancata osservanza di tale formalità comporta l'impugnabilità della delibera perché assunta non in conformità con la legge.
Attraverso la redazione di tale atto è possibile apprendere se tutte le fasi si siano svolte correttamente.
Come ci ricorda la Cassazione, “ il verbale dell'assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma in essa essersi verificati, e dunque che spetta al condomino il quale impugna la deliberazione assembleare, contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto” (Cass. 11 novembre 1992, n. 12119).
Il contenuto. Una volta chiarita la funzione del verbale, occorre verificare quale contenuto debba avere tale atto.
In merito a tale particolare aspetto, la legge non dispone alcunché in ordine al contenuto del verbale; pertanto la legge non impone obblighi di contenuto nella redazione del verbale dell'assemblea condominiale, ed è ovvio che data la funzione che tale atto svolge, e cioè quella di constatare quello che accade durante lo svolgimento di un'assemblea condominiale, tale atto deve fare riferimento al luogo, alla data della riunione ed alla natura dell'assemblea.
Dopo aver indicato tali dati, il verbale dovrà anche contenere l'esatta individuazione dei partecipanti all'assemblea in modo tale da permettere il riscontro della valida costituzione della stessa.
Dal punto di vista contenutistico è doveroso precisare che lo stesso debba contenere indicazioni in ordine a tutto quello che accade durante lo svolgimento dell'assemblea (eventuale allontanamento di uno o più partecipanti, intervento del delegante che prende il posto del delegato, prendendo così parte direttamente allo svolgimento dell'assemblea, ecc.).
Praticamente il verbale costituisce il documento nel quale è possibile trovare traccia di tutte le attività compiute dall'assemblea condominiale.
Esigenze di semplicità. Se da un lato il verbale deve rappresentare una sorta di “istantanea” della riunione, dall'altro non si può pretendere che l'amministratore rediga una cronaca dettagliata di tutto l'andamento della riunione.
Questo è quanto espresso, in estrema sintesi, dalla sentenza n° 20786 del 14 ottobre 2015 emessa dalla seconda sezione civile della Cassazione.
L'ente giudicante, con tale decisione, ha precisato che “deve escludersi l'invalidità del documento se non dà conto delle spiegazioni richieste dai condomini e fornite dall'amministratore.
Nessuna norma impone una rigorosa sequela temporale e sostanziale nella redazione del verbale”. Il verbale costituisce «la narrazione dei fatti nei quali si concreta la storicità di un'azione» e deve attestare solo quanto avviene durante la riunione, senza quindi dover dar conto di circostanze di cui l'assemblea non si è occupata nell'ambito dei lavori.
In buona sostanza il verbale deve consentire di capire chiaramente come sono andate le cose e chi ha votato in che modo.
Nel caso di specie la mancata indicazione nel verbale delle delucidazioni fornite dall'amministratore non invalida il verbale perché la circostanza non danneggia la collettività condominiale.
Verbale d'assemblea, nessuna irregolarità se non si riportano le delucidazioni dell'amministratore
di Alessandro Gallucci
Se l'amministratore fornisce in assemblea dei chiarimenti circa delle questioni condominiali che non sono oggetto di deliberazione, il verbale non può essere considerato invalido se in esso non v'è traccia di tali chiarimenti.
Questa, in breve sintesi, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 20786 depositata in cancelleria il 14 ottobre 2015.
Il caso: un condomino impugna una deliberazione assembleare adducendo vari profili d'illegittimità di quel provvedimento. Tra essi, si legge in sentenza, l'impugnante lamenta anche delle irregolarità nella redazione del verbale.
Il verbale, ricordiamolo, è quel documento nel quale si trascrivono le riunioni svolte dall'assemblea e nel quale devono trovare ingresso una serie di elementi che consentano di verificare la regolarità delle decisioni assembleari.
Verbale di assemblea, elemento fondamentale ed essenziale per la vita condominiale
Nel corso del giudizio di merito, tanto i giudici di primo gradi quanto la Corte d'appello, si concludeva per la validità del verbale. Il condomino contestatore, non soddisfatto delle decisioni rassegnate, ricorreva in Cassazione (per questo ed altri motivi).
La Corte di legittimità ha rigettato il ricorso in relazione alla validità del verbale; ma di cosa si lamentava esattamente il ricorrente?
A suo dire nel verbale non erano riportati i chiarimenti resi dall'amministratore all'assemblea circa una questione riguardante la gestione delle parti comuni sicché tale omissione, questa la tesi sostenuta, doveva inficiare la validità del deliberato; anche gli ermellini non l'hanno condivisa: vediamo con quali motivazioni.
Prima di entrare nel merito della doglianza, la Corte di Cassazione, molto pregevolmente, ha ricordato la funzione del verbale. Esso, come s'è anticipato in precedenza, serve a documentare lo svolgimento dell'assemblea e a formalizzare tutti gli adempimenti precedenti (convocazione, verificazione quorum, votazione e deliberazione).
Il verbale, dice nella sostanza la Corte, è una fotografia di una serie di adempimenti e fatti.
Tale fotografia deve consentire di verificare la validità del procedimento di deliberazione.
Le formalità necessarie per redigere il verbale, ricordano i giudici, servono a dare sostanza alle decisioni assembleari ma non possono trasformarsi in un rigido formalismo fine a se stesso.
In tal senso la pronuncia in esame ricorda che ai fini della validità della delibera non sempre è necessario riportare i voti espressi da ogni singolo condomino, purché la verbalizzazione sintetica consenta di verificare chi e come ha votato.
In buona sostanza se su 10 condòmini 9 votano in un modo e uno vota diversamente, basterà scrivere il nome del contrario per consentire la verifica della validità della decisione.
Come redigere il verbale dell'assemblea di condominio
Nel caso di specie nel verbale non era stato riportato il succitato chiarimento dell'amministratore richiesto dai condòmini. Per la Corte tale circostanza non poteva inficiare la validità della delibera.
Come dire: il chiarimento che non sia oggetto di deliberazione non dev'essere riportato a verbale e comunque questo documento non dev'essere considerato alla stregua di un resoconto pignolesco della riunione quanto piuttosto di un documento di sintesi degli avvenimenti pur nel rispetto dei requisiti minimi sopra citati.
Corretta indicazione a verbale dell'allontanamento dei condomini
