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È necessaria la comunicazione del verbale di assemblea a chi arriva in ritardo?
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È necessaria la comunicazione del verbale di assemblea a chi arriva in ritardo?

Come comportarsi quando il verbale di assemblea arriva in ritardo.

Avv. Alessandro Gallucci  

Il verbale dell'assemblea condominiale, dice l'art. 1137 c.c., dev'essere comunicato ai condòmini assenti.

La comunicazione serve per metterli a conoscenza del deliberato e quindi consentirgli di valutare l'opportunità di un'azione per contestare la delibera; l'azione di annullamento, è utile ricordarlo, dev'essere proposta entro trenta giorni dalla suddetta comunicazione.

Per comunicazione deve intendersi la ricezione del verbale da parte del condominio, quanto meno attraverso immissione nella cassetta delle lettere dell'avviso di giacenza del plico.

La contestazione giudiziale dev'essere obbligatoriamente preceduta dall'esperimento di un tentativo di mediazione da proporsi nel medesimo termine sopra indicato.

Fatta questa doverosa parentesi sulla ratio della comunicazione del verbale, torniamo al quesito posto nel titolo dell'articolo.

Come sappiamo, il verbale dev'essere comunicato non solamente ai condòmini che non si siano proprio presentati all'assemblea, ma anche a quelli che sono andati via prima della fine.

Si badi: per “prima della fine” intendiamo prima che siano state adottate tutte le decisioni. Insomma se un condomino va via dopo tutte le votazioni e prima della chiusura formale del verbale, ad avviso di chi scrive, non dev'essergli inviata alcuna comunicazione; questa è doverosa quando il condomino sia andato via prima di una votazione, risultando così assente rispetto ad essa.

La comunicazione serve per consentirgli di conoscere quanto è stato deciso ai fini di cui sopra; chiaramente in questo caso – cioè condomino allontanatosi dall'assemblea – la comunicazione serve per far decorrere i tempi d'impugnazione solamente per quelle delibere assunte in sua assenza, per le altre il termine decorre dalla loro adozione, in quanto era presente (art. 1137 c.c.).

Cosa succede quando si abbandona la riunione prima della sua fine.

Qual è il discorso da fare per il caso contrario, ossia per l'ipotesi del condomino che si presenta in assemblea in ritardo?

Anche qui è necessario operare una distinzione tra il caso di ritardo che abbia fatto perdere una deliberazione e ritardo che s'inserisce nel corso della discussione del primo argomento.

Partiamo dall'ultima ipotesi: se il condomino è arrivato in ritardo ma pur sempre in tempo per partecipare a tutte le votazioni, allora egli dovrà essere considerato presente al pari di chi è stato puntuale e non dovrà essergli inviato alcunché.

Rispetto alla prima ipotesi, ossia all'arrivo in riunione in un momento successivo ad una o più votazioni, il condomino dovrà essere considerato assente e come tale gli dovrà essere inviato il verbale al pari del condomino che si è allontanato prima di una o più votazioni.

E se all'arrivo in assemblea gli viene spiegato cos'è stato fatto fino ad allora e ciò viene annotato a verbale? Può questa comunicazione essere considerata alla pari della comunicazione del verbale? Molto dipende da che cosa viene scritto, cioè dal tipo di informativa; in tal caso, tuttavia, poiché è innegabile che vi sia stata conoscenza delle attività pregresse ed in considerazione del fatto che l'art. 1137 c.c. parla di comunicazione della deliberazione e non del verbale, prudenza impone di chiederne immediatamente copia per evitare d'incappare in decadenza.

Il verbale dell'assemblea condominiale, dice l'art. 1137 c.c., dev'essere comunicato ai condòmini assenti.

La comunicazione serve per metterli a conoscenza del deliberato e quindi consentirgli di valutare l'opportunità di un'azione per contestare la delibera; l'azione di annullamento, è utile ricordarlo, dev'essere proposta entro trenta giorni dalla suddetta comunicazione.

Per comunicazione deve intendersi la ricezione del verbale da parte del condominio, quanto meno attraverso immissione nella cassetta delle lettere dell'avviso di giacenza del plico.

La contestazione giudiziale dev'essere obbligatoriamente preceduta dall'esperimento di un tentativo di mediazione da proporsi nel medesimo termine sopra indicato.

Fatta questa doverosa parentesi sulla ratio della comunicazione del verbale, torniamo al quesito posto nel titolo dell'articolo.

Come sappiamo, il verbale dev'essere comunicato non solamente ai condòmini che non si siano proprio presentati all'assemblea, ma anche a quelli che sono andati via prima della fine.

Si badi: per “prima della fine” intendiamo prima che siano state adottate tutte le decisioni. Insomma se un condomino va via dopo tutte le votazioni e prima della chiusura formale del verbale, ad avviso di chi scrive, non dev'essergli inviata alcuna comunicazione; questa è doverosa quando il condomino sia andato via prima di una votazione, risultando così assente rispetto ad essa.

La comunicazione serve per consentirgli di conoscere quanto è stato deciso ai fini di cui sopra; chiaramente in questo caso – cioè condomino allontanatosi dall'assemblea – la comunicazione serve per far decorrere i tempi d'impugnazione solamente per quelle delibere assunte in sua assenza, per le altre il termine decorre dalla loro adozione, in quanto era presente (art. 1137 c.c.).

Cosa succede quando si abbandona la riunione prima della sua fine.

Qual è il discorso da fare per il caso contrario, ossia per l'ipotesi del condomino che si presenta in assemblea in ritardo?

Anche qui è necessario operare una distinzione tra il caso di ritardo che abbia fatto perdere una deliberazione e ritardo che s'inserisce nel corso della discussione del primo argomento.

Partiamo dall'ultima ipotesi: se il condomino è arrivato in ritardo ma pur sempre in tempo per partecipare a tutte le votazioni, allora egli dovrà essere considerato presente al pari di chi è stato puntuale e non dovrà essergli inviato alcunché.

Rispetto alla prima ipotesi, ossia all'arrivo in riunione in un momento successivo ad una o più votazioni, il condomino dovrà essere considerato assente e come tale gli dovrà essere inviato il verbale al pari del condomino che si è allontanato prima di una o più votazioni.

E se all'arrivo in assemblea gli viene spiegato cos'è stato fatto fino ad allora e ciò viene annotato a verbale? Può questa comunicazione essere considerata alla pari della comunicazione del verbale? Molto dipende da che cosa viene scritto, cioè dal tipo di informativa; in tal caso, tuttavia, poiché è innegabile che vi sia stata conoscenza delle attività pregresse ed in considerazione del fatto che l'art. 1137 c.c. parla di comunicazione della deliberazione e non del verbale, prudenza impone di chiederne immediatamente copia per evitare d'incappare in decadenza.

=> Come correggere il verbale d'assemblea dopo la riunione

=> Il verbale di assemblea illeggibile

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Benedetto
Benedetto mercoledì 02 dicembre 2015 alle ore 09:12

e se su sei condomini uno è pignorato con suo appartamento in vendita da parte del tribunale si può ugualmente deliberare eventuale rifacimento facciata?

Luigi
Luigi giovedì 03 dicembre 2015 alle ore 19:09

il condominio a maggioranza può deliberare e decidere il da farsi.
consultato il legale sulla eventuale procedura da seguire per eventuale recupero, è chiaro che in primis i condomini dovranno farsi carico anche del 1/6 non solvibile. se entro l'anno successivo all'esecuzione e pagamento dei lavori subentra una nuova proprietà questa sarà obbligata a pagare la sua quota. diversamente i condomini dovranno farsene carico ma avranno almeno titolo di recuperare il 50% della spesa irpef non ripetibile per eventuale acquirente subentrante.

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