Deve ritenersi nulla la delibera condominiale di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni se non viene prevista la costituzione del fondo speciale previsto dall'art. 1135 del codice civile. Lo ha deciso il Tribunale di Torino nella sentenza n. 2831/2020.
Come noto, il codice civile, all'art. 1135 c.c., prevede che all'assemblea dei condomini spetti provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni. La norma stabilisce che, a tal fine, debba essere costituito obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.
La costituzione di un "fondo lavori", ovvero l'accantonamento di denaro allo specifico fine di sostenere spese per la manutenzione straordinaria, è stata prevista come obbligatoria dalla riforma del Condominio (L. n. 220/2012), trattandosi in precedenza di un adempimento facoltativo.
Il legislatore ha dunque inteso, da un lato, assicurare la presenza di una provvista di denaro sufficiente per sostenere la realizzazione delle opere o delle innovazioni e, dall'altro, garantire gli appaltatori dalla morosità dei condomini, mettendo a loro disposizione un'apposita somma vincolata e destinata a soddisfare le pretese creditorie.
Il fondo è dunque "speciale" poiché istituito per opere specifiche (manutenzione straordinaria e innovazioni) deliberate dall'assemblea e "vincolato" in quanto strettamente correlato alla destinazione che gli è stata preventivamente e obbligatoriamente impressa.
Tuttavia, trattandosi spesso di opere di notevole entità, in molti casi si era incorsi in oggettive difficoltà a reperire preventivamente la totalità della somma spettante all'impresa appaltatrice, dunque alla riscossione delle quote di tutti i condomini, e questo avrebbe rischiato di paralizzare o ritardare l'avvio dei lavori.
Per questo, a seguito di un successivo intervento normativo (D.L. 145/2013), è stato precisato all'interno dell'art. 1135 c.c. che il fondo potrà essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti qualora i lavori debbano essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento.
Mancata costituzione del fondo speciale e nullità della delibera
Sarà dunque la delibera autorizzativa delle opere a prevedere la costituzione del fondo speciale. La giurisprudenza, stante il tenore della norma codicistica, ha spesso seguito una linea rigida e punito severamente la mancata costituzione del fondo.
Diverse pronunce sono giunte alla conclusione di ritenere nulla, per contrarietà alla legge e per violazione dell'art. 1135 c.c., la delibera che non avesse provveduto alla costituzione obbligatoria del fondo speciale per i lavori straordinari oggetto dell'appalto.
Per il Tribunale di Modena (cfr. sentenza n. 763 del 16/05/2019), tale norma, sia per il suo tenore letterale che per la funzione di tutela del singolo condomino, è da considerarsi norma imperativa non derogabile dalla volontà dei privati, la cui violazione comporta, secondo le regole ordinarie, la nullità della delibera adottata.
Lavori edili in condominio, è obbligatorio nominare un direttore dei lavori?
Anche il Tribunale di Udine (cfr. sentenza del 17 gennaio 2018) la mancata costituzione del fondo speciale determina la nullità della delibera di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni.
A una conclusione analoga è giunto, in tempi recenti, il Tribunale di Torino nella sentenza n. 2831 del 14 agosto 2020 menzionata in apertura. La vicenda prende le mosse dall'istanza di alcuni condomini che avevano lamentato la nullità della delibera condominiale per contrarietà alla legge, ovvero per violazione dell'art. 1135 c.c. stante la mancata costituzione di un fondo speciale per i lavori straordinari oggetto dell'appalto.
Il giudice piemontese precisa che la costituzione di un fondo speciale tutela il singolo condomino dal dover rispondere per l'intero importo dei lavori deliberati in caso di inadempimento da parte degli altri condomini.
Fondo lavori: la sua costituzione è obbligatoria
Nel caso di specie, il Condominio convenuto si era difeso evidenziando come, a seguito di una deliberazione che aveva stabilito una rateizzazione delle spese per finanziare i lavori, al momento dell'inizio degli stessi l'importo dovuto all'impresa era stato pressoché totalmente pagato.
Tuttavia, per il magistrato è irrilevante la circostanza che, nel caso concreto, il fondo sia risultato superfluo. La norma, infatti, viene ritenuta "chiara nel prevedere l'obbligo della sua costituzione essendo volta a prevenire in astratto, e non in concreto, che il rischio dell'insolvenza dei singoli ricada sui condomini virtuosi.
Inoltre risulta essere una garanzia per il terzo poiché la somma risulta appositamente vincolata e destinata a soddisfare il creditore".
Fondo cassa per il pagamento delle quote dei condomini morosi. Maggioranza
Tra l'altro, nonostante la rateizzazione fosse pressoché esaurita al momento dell'inizio dei lavori, vi erano ancora alcuni condomini inadempienti rispetto ai pagamenti e tale circostanza, precisa il Tribunale, ha esposto gli altri condomini al rischio individuale di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai condomini morosi ex art. 63 disp. att. c.c. e il terzo fornitore al rischio dell'inadempimento.
In conclusione, per il giudicante il fondo speciale obbligatorio è una garanzia necessaria in quanto prevista dalla legge con la conseguenza che la sua assenza determina una nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo (Trib. Milano, Sez. VI, 30.5.2017 n. 6132).
Pertanto, la delibera impugnata viene dichiarata nulla dal magistrato, non avendo previsto la costituzione del fondo speciale di cui all'art 1135 c.c., anche alimentato con i pagamenti rateali versati dai condomini, che garantisse il necessario finanziamento dei lavori straordinari già deliberati.
