#1 Inviato 10 Giugno, 2015 Ciao a tutti. Avrei bisogno di conoscere il vostro parere su una questione. Dopo anni di inerzia, tre edifici (scale a-b-c) hanno convocato un'assemblea per la formale "costituzione" del supercondominio e nomina di un amministratore. Si è deciso di formalizzare, finalmente, la costituzione del supercondominio per la necessità di ripartire le spese dei prossimi lavori di manutenzione straordinaria delle parti a loro comuni (cancello esterno, manto stradale del piazzale interno, strisce parcheggi) e dell'"eventuale" affidamento a ditte esterne dei servizi di pulizia e giardinaggio. Mi è stato proposto di candidarmi come amministratore, è la mia prima esperienza con un supercondominio e, soprattuto, con un supercondominio di nuova costituzione: studiando la situazione, mi ritrovo davanti a un dilemma. Il supercondominio in questione è privo di ogni cosa: codice fiscale, conto corrente e, soprattutto, regolamento e tabelle millesimali. Il numero complessivo dei condomini del supercondominio sarebbe 35. Ora, posto che ho avuto l'impressione che non ci sia la volontà di deliberare la stesura del regolamento e l'affidamento ad un professionista per la creazione delle tabelle millesimali, come dovrei regolarmi per ripartire le eventuali spese? Mi è stato detto da alcuni condomini che vorrebbero ripartire tutto in parti uguali, ma non conoscendo il parere di tutti mi chiedo: è possibile utilizzare questo criterio in assenza di deliberazione approvata all'unanimità? A mio parere no, anche perché ritengo che ove il singolo condomino decidesse di non pagare, ben potrebbe opporsi al decreto ingiuntivo lamentando il mancato rispetto del requisito di cui all'art. 1123 comma primo c.c. Cosa fareste in questa situazione?
#2 Inviato 10 Giugno, 2015 Salve, in questi casi è bene convocare l'assemblea e chiarire la situazione a tutti, presenti ed assenti tramite invio del verbale. Il criterio di riparto a norma di legge è il 1123 c.c., in assenza possono essere determinate altre forme di riparto ma il voto unanime è indispensabile per poter addebitare le spese e per poi eventualmente agire tramite decreto ingiuntivo. Da sottolineare che senza un criterio di riparto approvato non necessita dell'opposizione del debitore, in quanto è proprio il giudice che rigetta la domanda non sussistendo i requisiti per la richiesta. Il mio consiglio è quindi quello di palesare a tutti i condomini cosa è necessario fare per la gestione del supercondominio, forse saranno necessarie alla fine due assemblea, la prima per chiarire gli aspetti e la seconda poi per deliberare, o può comunque metterli all'ordine del giorno della prima assemblea. Questo dipende da lei e da come ritiene di voler agire. Cordiali saluti.
#3 Inviato 10 Giugno, 2015 ...Il supercondominio in questione è privo di ogni cosa: codice fiscale, conto corrente e, soprattutto, regolamento e tabelle millesimali. Il numero complessivo dei condomini del supercondominio sarebbe 35. Ora, posto che ho avuto l'impressione che non ci sia la volontà di deliberare la stesura del regolamento e l'affidamento ad un professionista per la creazione delle tabelle millesimali, come dovrei regolarmi per ripartire le eventuali spese?.. Puoi sempre ripartire la spesa con il criterio legale "in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno" (Art. 1123 c.c.). La tabella millesimale te la puoi calcolare anche tu riproporzionando a 1000 la somma dei valori catastali delle 35 unità facenti parte del supercondominio. Ecco la proporzione: (Somma valori catastali dei 35 appartamenti) :1000 = (Valore catastale singola unità) : X X = singoli millesimi di ciascuna unità rispetto al supercondominio. Volendo puoi presentare tu stesso questa tabella in assemblea e farla approvare senza che spendano soldi in tecnici. I condòmini saranno ben felici di approvare perchè, come si dice nella mia città che è anche la tua.... E' gratis??? Allora ungimi tutto 😂
#6 Inviato 12 Giugno, 2015 Beh, sei stato comunque preciso ed esaustivo e ti ringrazio. Approfitto ancora della tua disponibilità e di quella degli altri membri del forum: volendo applicare il criterio che mi hai suggerito, ossia la creazione delle quote sulla base delle rendite catastali delle singole unità immobiliari, quale potrebbe essere per vostra esperienza la maniera più veloce per ottenere questi dati dai condomini? Il modello di richiesta dei dati per l'anagrafica condominiale che ho utilizzato finora non contiene il dato della rendita catastale: anche se so che è possibile accedere a queste informazioni mediante visura, voi come vi comportereste al mio posto? Le richiedo direttamente nel modello per l'anagrafica o separatamente? Richiedo ai condomini di fare visura catastale?
#7 Inviato 12 Giugno, 2015 Beh, sei stato comunque preciso ed esaustivo e ti ringrazio. Approfitto ancora della tua disponibilità e di quella degli altri membri del forum: volendo applicare il criterio che mi hai suggerito, ossia la creazione delle quote sulla base delle rendite catastali delle singole unità immobiliari, quale potrebbe essere per vostra esperienza la maniera più veloce per ottenere questi dati dai condomini? Il modello di richiesta dei dati per l'anagrafica condominiale che ho utilizzato finora non contiene il dato della rendita catastale: anche se so che è possibile accedere a queste informazioni mediante visura, voi come vi comportereste al mio posto? Le richiedo direttamente nel modello per l'anagrafica o separatamente? Richiedo ai condomini di fare visura catastale? Ciao, con il semplice numero di foglio e particella puoi conoscere la rendita catastale di tutti gli immobili dell'edificio, gratuitamente on line sul sito dell'Agenzia delle Entrate a questo link: --link_rimosso-- L'ho appena fatto per una forumista la cui discussione la trovi qui --link_rimosso-- Come potrai notare però, leggendo la discussione, la rendita catastale è basata sul numero di vani e non sui mq. per cui due appartamenti uguali nei quali uno ha un salone ed uno ha diviso il salone in due stanze la rendita catastale cambia. Se riesci ad avere almeno le misure in mq di ciascuna unità forse è meglio. Se poi riesci ad avere le planimetrie sarebbe il massimo perchè potresti applicare tu stesso almeno parte dei coefficienti e calcolare i millesimi con i parametri indicati a questo link: --link_rimosso-- Buona lettura ?
#8 Inviato 15 Giugno, 2015 Come potrai notare però, leggendo la discussione, la rendita catastale è basata sul numero di vani e non sui mq. per cui due appartamenti uguali nei quali uno ha un salone ed uno ha diviso il salone in due stanze la rendita catastale cambia. Ciao Leonardo, ho valutato da un punto di vista più legale che tecnico la questione e l'idea che mi sono fatto è che la proporzione fatta in base alla "rendita" catastale metta comunque al riparo in termini di rispetto della norma di cui all'art. 1123, primo comma, c.c. La rendita, più che i mq a mio parere, è un elemento oggettivo in grado di rappresentare il concetto di "valore della proprietà". Che poi concretamente, e giustamente, i tecnici utilizzino anche i mq per la diversa determinazione delle tabelle millesimali è un altro paio di maniche ma, comunque sia, ritengo che il criterio della rendita sia sufficientemente oggettivo. Salva, si capisce, non approvazione della delibera in sede assembleare.
#9 Inviato 15 Giugno, 2015 Ciao Leonardo, ho valutato da un punto di vista più legale che tecnico la questione e l'idea che mi sono fatto è che la proporzione fatta in base alla "rendita" catastale metta comunque al riparo in termini di rispetto della norma di cui all'art. 1123, primo comma, c.c. La rendita, più che i mq a mio parere, è un elemento oggettivo in grado di rappresentare il concetto di "valore della proprietà". Ciao, l'avvocato sei tu, però ti posso garantire che ci sono ex cooperative (torri di 17 piani) costruite negli anni '80 in zona via Fratelli Rosselli (nei pressi delle DOC di via Atenisio) dove avendo acquistato i soci prima della costruzione dei muri divisori, c'è stato chi ha fatto unico ambiente giorno ed una camera notte (anche per risparmiare sulle tasse), chi ha ricavato tre vani e chi ha ricavato 5 vani. La conseguenza è che il valore catastale (dato dalla rendita catastale moltiplicato per un coefficiente) di ciascuno degli appartamenti con pari metri quadri e sotto la stessa verticale varia anche del doppio uno rispetto ad un altro. Il Giudice potrà convincersi che effettivamente un appartamento vale il doppio dell'altro solo perchè ha qualche muro divisorio interno in più?
#10 Inviato 30 Luglio, 2016 Mi allaccio a questa discussione perchè vorrei un parere sul riparto delle spese tra due Condomìni facenti parte di un Supercondominio. I due edifici non sono uguali e per questo si pensa di assumere la rendita catastale complessiva di ognuno dei due edifici come discriminante nell'applicazione dell'art. 1123. Il problema è che uno dei due edifici, identificato a livello catastale da un determinato numero di particella X, si trova su una rampa sovrastante la sede stradale e per una parte di esso al di sotto ci sono dei negozi (ristorante, officina, ecc.). Tutti questi negozi a livello catastale fanno parte di quella determinata particella X. Secondo voi nel riparto delle spese devono essere considerati anche tali negozi o no? Grazie
#11 Inviato 30 Luglio, 2016 Mi allaccio a questa discussione perchè vorrei un parere sul riparto delle spese tra due Condomìni facenti parte di un Supercondominio.I due edifici non sono uguali e per questo si pensa di assumere la rendita catastale complessiva di ognuno dei due edifici come discriminante nell'applicazione dell'art. 1123. Il problema è che uno dei due edifici, identificato a livello catastale da un determinato numero di particella X, si trova su una rampa sovrastante la sede stradale e per una parte di esso al di sotto ci sono dei negozi (ristorante, officina, ecc.). Tutti questi negozi a livello catastale fanno parte di quella determinata particella X. Secondo voi nel riparto delle spese devono essere considerati anche tali negozi o no? Grazie La particella può comprendere anche più condominii o spupercondominii, ad esempio più condominii o supercondominii dello stesso isolato. Tu devi innanzitutto identificare i sub della particella che fanno parte del supercondominio e poi considerarli. Se i negozi appartengono alla stessa particella catastale ma non hanno nulla in comune con il supercondominio non devono essere considerati.
#12 Inviato 30 Luglio, 2016 Se i negozi appartengono alla stessa particella catastale ma non hanno nulla in comune con il supercondominio non devono essere considerati. Di sicuro almeno un negozio ha la montante dell'acqua e quella del gas (di pertinenza dell'edifico sovrastante) che lo attraversa...almeno quello deve essere considerato?
#13 Inviato 30 Luglio, 2016 Di sicuro almeno un negozio ha la montante dell'acqua e quella del gas (di pertinenza dell'edifico sovrastante) che lo attraversa...almeno quello deve essere considerato? La montante del gas è condominiale o di proprietà del distributore gas? I negozi sono allacciati a quelle montanti? Se non sono sotto lo stesso tetto potrebbero non essere considerati. Difficile da dire senza conoscere lo stato dei luoghi.
#14 Inviato 2 Agosto, 2016 Difficile da dire senza conoscere lo stato dei luoghi. Ma normalmente un negozio che sta sotto la verticale di un fabbricato è tenuto a partecipare alle spese condominiali? E se si trova sotto il viale di ingresso a detto condominio non deve contribuire almeno alla periodica manutenzione /impermeabilizzazione del viale? Quali sono gli articoli di legge cui riferirsi? Grazie
#15 Inviato 2 Agosto, 2016 Ma normalmente un negozio che sta sotto la verticale di un fabbricato è tenuto a partecipare alle spese condominiali? E se si trova sotto il viale di ingresso a detto condominio non deve contribuire almeno alla periodica manutenzione /impermeabilizzazione del viale?Quali sono gli articoli di legge cui riferirsi? Grazie Se si trova sotto la verticale dell'edificio è sotto il lastrico dell'edificio per cui fa parte sia del condominio che del supercondominio. Se si trova sotto il viale di ingresso del supercondominio ma non ha alcun accesso non fa parte del supercondominio ma ha in comune con il condominio il solaio soprastante per cui parteciperà all'eventuale riparazione del solaio ma non certo alla manutenzione del viale soprastante. Non esiste un articolo di Legge per ogni caso specifico. Occorre individuare le parti comuni. Se dal negozio fuori dalla verticale del condominio passa un tubo che serve il condominio ma non il negozio, si tratta soltanto di una servitù di passaggio a favore del condominio. Qualche riferimento sulla proprietà delle parti comuni a favore del negozio puoi trovarlo nell'atto di acquisto del negozio e vedere se ha titolo sulle parti comuni.
#16 Inviato 2 Agosto, 2016 Se si trova sotto la verticale dell'edificio è sotto il lastrico dell'edificio per cui fa parte sia del condominio che del supercondominio. Se si trova sotto il viale di ingresso del supercondominio ma non ha alcun accesso non fa parte del supercondominio ma ha in comune con il condominio il solaio soprastante per cui parteciperà all'eventuale riparazione del solaio ma non certo alla manutenzione del viale soprastante. Non esiste un articolo di Legge per ogni caso specifico. Occorre individuare le parti comuni. Se dal negozio fuori dalla verticale del condominio passa un tubo che serve il condominio ma non il negozio, si tratta soltanto di una servitù di passaggio a favore del condominio. Qualche riferimento sulla proprietà delle parti comuni a favore del negozio puoi trovarlo nell'atto di acquisto del negozio e vedere se ha titolo sulle parti comuni. Ti ringrazio, da qualche parte nel forum ho letto che se i vari negozi appartengono allo stesso fabbricato devono essere comunque tenuti a pagare le spese condominiali. I due negozi sopra citati appartengono alla stessa particella catastale di tutti gli appartamenti del fabbricato: ciò vuol dire che i due negozi ne fanno parte?
#17 Inviato 2 Agosto, 2016 Ti ringrazio, da qualche parte nel forum ho letto che se i vari negozi appartengono allo stesso fabbricato devono essere comunque tenuti a pagare le spese condominiali. I due negozi sopra citati appartengono alla stessa particella catastale di tutti gli appartamenti del fabbricato: ciò vuol dire che i due negozi ne fanno parte? Hai mai visto una mappa catastale? Come ti avevo già accennato, esistono anche interi isolati con 5 o 6 condominii diversi che fanno capo ad una sola particella catastale. Appartenere alla stessa particella non è sinonimo di appartenere allo stesso condominio.
