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Unperugino

Vicenda incredibile di amministrazione condominiale!

Posto di seguito la lettera da me inviata ai condomini del palazzo in cui viviamo e che riassume la gestione condominiale di un amministratore inqualificabile: buona lettura.

Gent.ssimo condomino,

sono a scriverle la presente, in qualità di “capo scala”, per portarla a conoscenza di recenti fatti accaduti nella gestione del nostro condominio, amministrato dal sig.Rossi Gianni (nome di fantasia), che mi sento in dovere di divulgare nella maniera più ampia possibile, data la gravità che li caratterizza.

Tutto ciò che leggerà nella presente lettera è comprovato da documenti che se lo vorrà le metterò a sua disposizione.

Questi i fatti:

In data 14/10/2015 trovo appoggiato sulla bacheca condominiale l'estratto conto CariChieti condominiale riferito ai movimenti dal 10/07/15 al 30/09/15, dal quale, unitamente al precedente estratto conto Unicredit relativo al periodo 01/07/15 al 30/07/15 sono emerse alcune “anomalie”.

Confrontatomi con il sig. Cas... ed il sig. Tra..., decidiamo di chiedere spiegazioni all'amministratore, con il quale,in data 21/10/2015 abbiamo avuto un incontro informale al quale, oltre ai sopra citati, ha partecipato anche il sig. Can..., il sig. Bra..., il sig. Oli..., il sig. Rossi Gianni ed il sig. Rossi Giorgio, e dal quale è emerso quanto segue:

1. Vicenda lavori tetto: in data 14/11/2014, il condominio, riunitosi in assemblea straordinaria, deliberò per la realizzazione dei lavori di rifacimento tetto con la ditta “Edil... srl” (preventivo portato dal sottoscritto) per un importo a circa 7000€+iva10%= 7700€.

Vennero scartati il preventivo più economico (4000€ circa, portato sempre dal sottoscritto), ed il preventivo più caro (12000€ circa portato dall'amministratore sig. Rossi).

In seguito alla delibera, con giustificazioni false ed approssimative oltre che con mezzi non consentiti dalla legge, il sig.Rossi propone tramite e-mail del 12/01/2015 di cambiare, affidando i lavori alla ditta “Edilizia Per...”, salvo opinioni contrarie dei riceventi, da portare a conoscenza entro il termine fissato dall'amministratore in 7 giorni.

Non incontrando alcun parere contrario, sempre che l'email sia stata letta da tutti, e ne dubito (ipotesi poi confermata nei fatti), in data 6/7/15 iniziano i lavori da parte di “Edilizia Per...” o almeno questo è ciò che noi condomini pensiamo….

Scopro infatti, tramite gli estratti conto sopra citati, che il sig. Rossi Gianni ha effettuato 2 bonifici per i lavori tetto (2500€+1000€ come acconto lavori a fronte dei 7700€ totali) non alla ditta “Per...” ma ad una certa ditta”Edy Ser...” impresa individuale di proprietà di un certo sig. Rossi Giorgio (stesso cognome ma dicono di non esser parenti).

Il fatto di aver assegnato i lavori ad una ditta diversa da quella deliberata rappresenta un fatto di una gravità tale da poter ipotizzare la revoca del mandato di amministratore per vie giudiziali, anche se richieste da un solo condomino.

L'amministratore deve essere considerato un mero esecutore della volontà assembleare (Cassazione Civile, Sezione II, Ordinanza del 7 marzo 2013, n. 5761). Sulla base di questo principio le opere di manutenzione straordinaria devono essere piena espressione della volontà dei condomini e quindi essere debitamente deliberate dall’assemblea.

Le giustificazioni di Rossi: la ditta “Edilizia Per...” continuava a rimandare i lavori poiché impegnata in altri cantieri e pertanto il titolare, il sig.Vinicio, ha incaricato il sig.Rossi Giorgio di eseguire i lavori.

Come è andata in realtà: il condomino sig. Tra..., in data 19/7/15, e successivamente anche io, in data 23/7/15, abbiamo parlato con il sig. Per... Vinicio, titolare della ditta, il quale afferma che effettivamente non aveva tempo di realizzare i lavori nell'immediatezza (fine giugno) ma di non aver mai subappaltato il lavoro ad altri, anche perché se così fosse stato il sig.Rossi avrebbe dovuto fatturare a “Per...” e non a “Rossi Giorgio”.

Se ne evince che l'incarico a Bellezza Giorgio è avvenuto su decisione dell'amministratore, senza che questi si consultasse, scrivesse o convocasse assemblea straordinaria per deliberare una nuova ditta esecutrice dei lavori.

Le giustificazioni di Rossi: “Marco(sono io), ma dimmi una cosa, cosa ti importa a te di chi esegue i lavori, l'importante è che avevate pattuito una cifra di spesa ed io quella vi ho fatto mantenere.

La realtà: è che il nome conta, eccome se conta. Alla mia domanda: “Gianni, sai dirmi perché in assemblea straordinaria non votammo per la ditta più economica, quella da 4000€???” Non sapendo il sig. Rossi rispondere…..dopo 1 minuto di silenzio ho proseguito: “perchè semplicemente non ci dava garanzia di fiducia!!! Un conto è una ditta come la “Edil...”, una srl, certificata iso 9001, in possesso della attestazione SOA obbligatoria per la partecipazione a gare d'appalto per l'esecuzione di appalti pubblici…..un altro conto è un'impresa individuale, di uno che oggi c'è….domani non si sa.

Aggiungo infine che il sig.Rossi, perpretando nella menzogna, inviava a mezzo posta a tutti i condomini, in data 24/08/2015, la certificazione degli importi pagati al fine della detrazione fiscale ed in tale documento asserisce falsamente che i lavori di ristrutturazione sono stati eseguiti dalla ditta “Per...”

Come se tutto ciò non bastasse, in data 17/10/2015, durante un mio colloquio telefonico con il sig.Bra... Paolo, proprietario di uno degli attici, venivo a sapere che purtroppo, nonostante i lavori effettuati, si sono ripresentati in casa sua i precedenti problemi di infiltrazioni!…

...continua...

2. La vicenda sulla sicurezza della realizzazione delle opere manutentive del tetto:

in data 14/11/2014, durante assemblea straordinaria per appaltare i lavori del tetto, in seguito alla scelta dei condomini di affidare i lavori alla ditta “Edil...” l'amministratore punta l'attenzione, giustamente, sulla sicurezza del cantiere: occorre realizzare o impalcature, o una “linea vita” (cavo d'acciaio solidamente fissato al tetto a cui ancorarsi con apposite imbracature) altrimenti lui non si assumerà mai la responsabilità di mandarli sul tetto poiché penalmente perseguibile. Tutto ciò con ulteriori aggravi economici a carico dei condomini.

Ma improvvisamente qualcosa cambia: con l'assegnazione lavori alla ditta portata dall'amministratore, improvvisamente la questione sicurezza non è più importante. Improvvisamente è disposto, contrariamente a prima, a rischiare in prima persona a mandare a lavorare una ditta sul tetto senza alcuna sicurezza….. Un po anomalo, permettetemelo.

A tal proposito, in data 12/01/15, dopo assegnazione lavori alla ditta portata dall'amministratore, il sig.Tra... chiede a Rossi via e-mail: “...Inoltre, avete definito da chi far fare la linea vita ed il relativo costo?”…..Ovviamente non riceverà mai risposta.

 

3. La vicenda del conguaglio lavori tetto: Edilizia Per... da preventivo doveva lavorare a 23,5€/mq, il 12/01/15 il sig.Tra... richiede a Rossi via e-mail: “Salve Gianni, ci può inviare il prezzo definitivo totale (e non al mq)?”

Risponde Rossi con e-mail il 03-02-15: “L'importo preventivato complessivo è di 6200€”

Tale importo deriva da un computo metrico di 240mq da cui si evince: 23,5€x240mq=5640€+iva10% = 5640€+564€= 6204€

Si viene poi a scoprire, a lavori ultimati, che ci sono dei "piccoli conguagli":

Il piccolo conguaglio è in realtà un 25% in più, non proprio piccolissimo a dire il vero.

Le giustificazioni di Rossi: le misure fornitemi a suo tempo erano errate, il tetto non misura 240mq ma 300mq.

La realtà: non sappiamo chi abbia fornito queste fantomatiche misure al sig.Rossi, quel che è certo è che si presuppone che una ditta che si appresta ad eseguire un simile preventivo quantomeno faccia delle proprie misurazioni.

Essendo in possesso dei progetti della palazzina, e progettando io di professione, mi son divertito a prender qualche quota: a me personalmente risultano 239,77mq.

Ma si sa, tra i progetti e realtà spesso ci son differenze, e qui ci viene incontro il nostro amico architetto Pablo Cam... dello studio Ros..., il quale, con perizia profumatamente pagata da noi condomini nel giugno del 2014 per individuare le cause delle infiltrazioni, riportava la seguente tabella:(tabella non allegata) 256mq……..a voi le conclusioni.

 

...continua...

4. La vicenda dei lavoretti da 4 soldi di ritocco al tetto:

in primavera, in occasione di forti piogge e lavori tetto non ancora realizzati, il nostro amministratore decide di salire sul tetto con un operaio di sua conoscenza per cercare di tamponare le copiose infiltrazioni che stavano allagando anche il vano scale ed ascensore: nulla da ridire, l'urgenza lo rendeva necessario, mi chiamò per avvertirmi che era salito “un paio di volte sul tetto nell'arco di 2 giorni per fare qualche ritocco qua e là con guaina liquida”.

Quello che non va è l'importo, 1200€ per qualche ora di lavoro e qualche barattolo di guaina liquida.

Le giustificazioni di Rossi: dopo 5 minuti di attesa alla ricerca della fattura, non trovandola (esisterà???), telefona all'operaio che ha realizzato i lavori, il quale si giustifica dicendo che i barattoli di guaina liquida costano tanto “22€ l'uno” e che “i piedini dei pannelli solari da ripassare erano tanti”

La realtà: un costo spropositato, nato per tamponare le infiltrazioni pericolose attorno al vano ascensore e poi invece ingiustamente esteso a quasi tutto il tetto. Ingiustamente, poiché, da lì a poche settimane, il tetto sarebbe stato rifatto tutto comunque….

 

5. Il prestito del condominio di via Meu...: il nostro amministratore, contravvenendo al proprio obbligo di costituzione del fondo per i lavori prima che questi vengano ultimati, come da lui stesso ribadito nell'e-mail del 03/02/15, ..pensa bene di effettuare un bonifico a nostro favore da parte di un altro condominio da egli stesso amministrato e sito in via Meu... 11 a Per... (importo 1200euro)..

..il tutto per poi poter pagare, il giorno successivo, il sig.Rossi Giorgio:

..pensate quanto ci tiene a noi il nostro amministratore!...o quanto tiene al sig.Rossi Giorgio (esecutore dei lavori tetto).

Le giustificazioni di Rossi: l'ho fatto per voi perché non avevate i soldi per pagare.

La realtà: è che ora abbiamo un debito di 1200€ nei confronti di un condominio che dubito sia al corrente del fatto di esser creditore nei nostri confronti!

 

...continua...

6. Il compenso professionale dell'amministratore:

il nostro amministratore percepisce un compenso annuale pari a 970€, come da lui stesso confermato in bilancio preventivo per l'anno 2015/16.

Se fatturati mensilmente ammonterebbero a circa 80€ mensili ma, dai soliti estratti conto, risulta però che il sig. Rossi si versa con puntualità 200€ al mese se non addirittura 300€ come nel mese di settembre. Per un ammontare di 900€ in soli 3 mesi!

Le giustificazioni di Rossi: alla domanda da me posta “ma lei, si accredita 200€ mensili anziché 80€? Cioè, nei mesi antecedenti a quelli di cui noi condomini possediamo gli estratti conto, ossia da gennaio a giugno, lei si è versato con puntualità 200€ mensili??”

La risposta è stata: “non so, non ricordo, ora dovrei controllare. E comunque ci sono le spese di raccomandate, cancelleria….”

La realtà: il sig.Rossi, che durante tutta la riunione del 22/10/15 non ha prodotto ai nostri occhi nemmeno un documento, un estratto conto, una fattura, nulla di nulla, si è messo però a disposizione per fornire tutta la documentazione richiesta il giorno seguente……

Così, come da accordi, l'indomani gli scrivo una e-mail come promemoria: “Buongiorno Gianni,

Attendo gli estratti conto bancari 2014 e 2015 della tua gestione e tutte le fatture dei medesimi anni. Fammi sapere quanto prima, grazie. Marco”

Quella che segue è la risposta fornitami dal sig.Rossi, persona la quale, messa sotto accusa, è desiderosa di dimostrare la propria buona fede mettendosi a completa disposizione dei condomini:

“Buongiorno Marco,

vorrei chiederti cortesemente di ufficializzare la cosa tramite raccomandata r/r.

Successivamente sarà mia cura prepararti la documentazione richiesta, dietro compenso che ti sarà addebitato nel rispetto dell'art. 1129 c.c.

Restando a completa disposizione, ti auguro

Buona giornata.”

A voi le considerazioni, per quanto mi riguarda non ho alcun bisogno di venire in possesso di tali documenti per trarre le mie conclusioni.

 

7. La questione dei prelievi di contante con falsi giustificativi:

dai medesimi documenti emerge il seguente prelievo pari a 300€ con causale “manutenzione verde”.

Dal momento che mi occupo personalmente della manutenzione del verde so perfettamente che tali soldi non sono stati adoperati per quel che c'è scritto.

Le giustificazioni di Rossi: alla domanda da me posta “a cosa sono serviti?”

La risposta è stata: “ora non mi ricordo”.

La realtà: non la sapremo mai.

 

...continua...

 

- - - Aggiornato - - -

 

8. La questione del debito di 1600€ con la vecchia amministratrice:

a fine riunione del 21/10/15, l'amministratore pone un quesito a noi condomini che fa riflettere. In sintesi ci dice che la vecchia amministratrice ci sta chiedendo di restituirle 1600€ che lei anticipò per pagare alcuni fornitori di servizi con i quali eravamo in debito.

Il sig.Rossi chiede a me l'autorizzazione a pagarla, ammettendo però che non abbia idea di quali siano le pezze d'appoggio sulla base delle quali vanta questo credito nei nostri confronti. Ecco da chi siamo amministrati, un epilogo tragicomico dal quale emerge non solo una spiccata propensione al tornaconto dei propri interessi, ma anche una profonda incapacità professionale.

 

Distinti saluti

Cup... Marco

Ora, in seguito a quanto sopra scritto, ho raccolto il parere dei condomini ed ho circa 700/1000 favorevoli alla revoca immediata del mandato.

Oggi, parlando con un'amministratrice molto in gamba per discutere di un preventivo per poter succedere al sopracitato sig.Rossi, mi ha fatto venire alcuni dubbi: io sto per inviare raccomandata all'amministratore con richiesta di indire assemblea straordinaria (il suo mandato biennale scade a maggio) per il seguente ordine del giorno:

1.Revoca mandato Amministratore;

2.Nomina nuovo Amministratore;

3.Varie ed eventuali

 

Lei mi dice invece che probabilmente sarebbe meglio cambiare il primo punto in:

1.Dimissioni amministratore

 

Cosa ne pensate in merito? Il mio timore è che, conoscendo il soggetto, anche messo difronte all'evidenza potrebbe non rimettere le proprie dimissioni spontanee.

Nei limiti del possibile vorrei evitare di dover ricorrere alla revoca giudiziale.

Dimissioni o revoca non conta nulla .

 

Ciò che conta e' attuare il 2 punto ovvero nominare un nuovo amministratore .

Dimissioni o revoca non conta nulla .

 

Ciò che conta e' attuare il 2 punto ovvero nominare un nuovo amministratore .

Se chiedo le dimissioni egli potrebbe pure rifiutarsi di dimettersi.

Per quanto riguarda la revoca, invece, ho trovato su internet quanto segue:

► I condomini, anche singolarmente, possono chiedere – ex art. 1129, undicesimo comma, c.c. – la

convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato

all’amministratore (*) per:

1) commissione di gravi irregolarità fiscali;

2) non ottemperanza all’obbligo di apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale.

(*) In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ogni condomino può rivolgersi all'autorità

giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha diritto di rivalersi

nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Quindi la mia domanda è se posso far rientrare quanto esposto in precedenza in uno di questi 2 punti.

p.s. ho saputo da un condomine che ha fatto un pagamento in contante di rate condominiali all'amministratore per un importo di 500euro: l'amministratore ha prodotto una ricevuta per soli 400euro. L'amministratore è obbligato a pretendere i versamenti con mezzi tracciabili tipo assegni o bonifici?

Se come dici 700/1000 sono favorevoli alla revoca dell'amministratore non dovrebbero esserci problemi. Rifatti all'art. 66 e non a quello da te menzionato (art. 1129) che qui ti allego in calce, e metti nell'ordine del giorno i seguenti argomenti:

1) irregolarità amministrative ( e discuterete quanto da te scritto ai condomini perché questo è motivo di revoca per giusta causa)

2) dimissioni/revoca amministratore

3) nomina nuovo amministratore

Porta con te il preventivo del nuovo amministratore da allegare al verbale perché se per qualche motivo la delibera della nomina del nuovo amministratore fosse nulla, il vecchio rimarrebbe in carica in "prorogatio imperii".

Per l'invio della richiesta dell'assemblea utilizza una raccomandata A.R.

Articolo 66

“L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi”.

Se come dici 700/1000 sono favorevoli alla revoca dell'amministratore non dovrebbero esserci problemi. Rifatti all'art. 66 e non a quello da te menzionato (art. 1129) che qui ti allego in calce, e metti nell'ordine del giorno i seguenti argomenti:

1) irregolarità amministrative ( e discuterete quanto da te scritto ai condomini perché questo è motivo di revoca per giusta causa)

2) dimissioni/revoca amministratore

3) nomina nuovo amministratore

Porta con te il preventivo del nuovo amministratore da allegare al verbale perché se per qualche motivo la delibera della nomina del nuovo amministratore fosse nulla, il vecchio rimarrebbe in carica in "prorogatio imperii".

Per l'invio della richiesta dell'assemblea utilizza una raccomandata A.R.

Articolo 66

“L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi”.

Quali potrebbero essere i motivi che potrebbero annullare la nomina del nuovo amministratore? Servono 501/1000 più la maggioranza dei presenti per l'elezione, giusto?

Avendo reperito 3 preventivi stavo pensando di organizzare una riunione di soli condomini, al fine di sceglierlo preventivamente e presentarci così in assemblea con un solo preventivo. Che ne pensi?

In merito alla questione rifacimento tetto, dato che non ha prodotto gli effetti desiderati (infiltrazioni agli attici ancora presenti), si può momentaneamente pretendere la sospensione dei pagamenti degli importi ancora non erogati alla ditta esecutrice dei lavori?

Il direttore dei lavori in che modo risulta essere responsabile?

In merito alla questione rifacimento tetto, dato che non ha prodotto gli effetti desiderati (infiltrazioni agli attici ancora presenti), si può momentaneamente pretendere la sospensione dei pagamenti degli importi ancora non erogati alla ditta esecutrice dei lavori?

Il direttore dei lavori in che modo risulta essere responsabile?

Qualcuno sa rispondermi?

Chiedete ( vedi art.66c.c.) all'amministratore di adunare un'assemblea straordinaria,discutete della cosa e se è il caso deliberate di sospendere i pagamenti e di ricontattare la ditta che ha eseguito i lavori che sono senz'altro ancora in garanzia. Fate mettere nell'odg:1) lavori rifacimento tetto

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