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Quando le spese di manutenzione sono urgenti?
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Quando le spese di manutenzione sono urgenti?

Quando la spesa di manutenzione è urgente? Quando il condomino può chiedere il rimborso delle spese affrontate nell'interesse di un bene comune?

Avv. Anna Nicola  

Gestione del bene condominiale da parte del singolo e rimborso

Il condomino che ha assunto la gestione delle cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (art. 1134 c.c.).

La "ratio" della norma di cui all'art. 1134 c.c., ai sensi della quale "il condomino che ha fatto spese comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente", è quella di evitare, nel condominio negli edifici, dannose interferenze del singolo condomino nell'amministrazione riservata agli organi del condomino.

Il concetto di urgenza

Il concetto di "urgenza" impiegato nell'art. 1134 c.c., designa una stretta necessità, immediata ed impellente, che non può essere differita senza danno alle cose comuni o alla proprietà esclusiva del condomino e, quindi, senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore e gli altri condomini. (Cass. n. 4364/2001).

Manutenzione ordinaria, la ripartizione delle spese tra usufruttuario e proprietario

Poiché il connotato dell'urgenza deve essere valutato alla luce di rigorosi criteri, la giurisprudenza afferma che:

  • ai fini dell'applicabilità dell'art. 1134 c.c., va considerata urgente la spesa, che deve essere eseguita senza ritardo (vedi anche Cass. 26 marzo 2001, n. 4364);
  • è urgente la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cass. 12 settembre 1980, n. 5256);
  • per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (Cass. 4 agosto 1997, n. 7181 richiamata da Cass. 23/6/2001 n. 4364).

L'onere della prova dell'indifferibilità della spesa incombe infatti sul condomino che pretende il rimborso, spettando allo stesso dimostrare la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e impedivano di avvertire tempestivamente l'amministratore e gli altri condomini.

Quando non si applica il criterio generale di ripartizione delle spese previsto dal primo comma dell'art. 1123 cod. civ.?

In tutti gli altri casi, l'intervento del singolo è lecito e legittima l'obbligo del rimborso solo se il condomino, prima di intervenire, abbia ottenuto l'autorizzazione del condominio, sia essa derivante dall'amministratore o dall'assemblea dell'edificio.

Il previo placet non è finalizzato ad imputare l'intervento al condominio ma solo a ottenere il rimborso delle spese affrontate, essendo teso al riconoscimento della restituzione di quanto corrisposto per l'intervento a favore dell'edificio.

Spese urgenti, differenze dalla comunione

Nel condominio non opera la disposizione dettata in tema di comunione in generale dell'art. 1110 cod. civ., secondo cui il rimborso delle spese per la conservazione è subordinato solamente alla trascuratezza degli altri comproprietari perché, mentre nella comunione i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. (Cass. 19 marzo 2012, n.4330).

"La diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.

Ne discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, poiché tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art.1134 cod. civ." (Cass., Sez. Unite, 31/01/2006, n.2046).

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Spese urgenti, la posizione del condomino e dell'amministratore

Volendo paragonare il ruolo del condomino con quello dell'amministratore dell'edificio, è lampante la diversa posizione dai medesimi rivestita con riferimento ai beni e servizi condominiali.

Compito specifico dell'amministratore è quello di compiere tutti gli atti di ordinaria manutenzione nonché quelli di straordinaria amministrazione che rivestano il carattere dell'urgenza in merito alla conservazione ed al godimento dei beni comuni. Si tratta degli atti conservativi delle cose e servizi in condominio.

Se l'amministratore non pone in essere queste attività, è passibile di revoca e di richiesta di risarcimento, ove ricorra un danno ai beni e servizi comuni, in ragione della sua noncuranza.

Il condomino può godere della proprietà esclusiva a suo piacimento mentre può usare delle parti comuni nei limiti e nel rispetto del pari diritto di uso degli altri condomini. Il singolo non è legittimato ad intervenire in merito a questi beni.

Solo se vi è l'inerzia dell'assemblea e dell'amministratore e l'intervento è dettato dalla urgente necessità, il singolo può agire per il bene comune.

Lavori urgenti facciata condominiale

Il condomino ha diritto al rimborso delle spese anticipate, esclusa la sua quota parte, se ricorrono entrambe queste condizioni.

Spese urgenti, anticipazioni del condomino per opere ordinarie

Se il singolo interviene, anticipando il costo degli interventi anche per gli altri condomini, per opere ordinarie, quindi di esecuzione non urgente, non trova applicazione il principio dettato dall'art. 1134 c.c.

La mancata approvazione da parte dell'assemblea dell'obbligo che il condomino abbia assunto nell'interesse del condominio non preclude al creditore di far valere le proprie ragioni nei confronti di quel condomino (Cass., 04/10/2005, n.19348).

Su questa scia di recente la Suprema Corte n. 16341 del 30 luglio 2020 ha osservato che le spese, pur avendo natura "ordinaria", in quanto da sostenersi periodicamente, non rivelano carattere "urgente", agli effetti dell'art. 1134 c.c.: si trattava delle spese inerenti alla corrente elettrica del fabbricato, alla pulizia o alla sostituzione dei vetri rotti, per la nomina di un amministratore

Ed ecco il principio affermato dalla Cassazione: "Ai fini dell'operatività dell'art 1134 c.c., va, allora, considerata 'urgente' non solo la spesa che sia giustificata dall'esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere al riguardo". Tali non possono considerarsi le opere eseguite dal singolo nel caso di specie, anche se si tratta di condominio minimo non si applica la normativa in tema di comunione bensì sempre quella sul condominio per cui alla trascuranza dell'altro prevale l'urgenza della spesa.

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