Art. 1131 c.c. - Rappresentanza

Norma di riferimento in materia di rappresentanza dell’amministratore di condominio, e specificamente di rappresentanza processuale, sia dal lato attivo che passivo, è l’art. 1131 c.c., che individua le ipotesi in cui l’amministratore può agire in giudizio di propria iniziativa e quelle in cui, al contrario, gli occorre una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea dei condomini.

Si evidenzia che l’art. 1131 c.c. rientra tra quelle disposizioni non derogabili da parte del regolamento di condominio (art. 1138 c.c.): pertanto, l’assemblea non può in alcun modo porre limiti al potere di rappresentanza dell’amministratore così come normativamente stabilito; né detto potere può subire limitazioni per volontà dell’amministratore medesimo (Cass. civ., 13 giugno 1991, n. 6697).

L’amministratore è tenuto ad esercitare tale potere osservando la diligenza del buon padre di famiglia propria del mandatario, e risponde di eventuali inadempienze ai sensi degli artt. 1710 e 1218 c.c. Se l’assemblea autorizza l’amministratore a stare in giudizio, senza aggiungere altro, e questi sia abilitato all’esercizio della professione forense, è da ritenersi conferito a lui l’incarico di esercitare l’ufficio di difensore (Cass. civ., 5 giugno 1992, n. 6947).

Che cosa accade in caso di cessazione dalla carica, sopravvenuta nel corso del giudizio?

Parte della giurisprudenza ritiene che venga meno il rapporto di rappresentanza e che, di conseguenza, dovrebbe pronunciarsi l’interruzione del procedimento, salvo costituzione del nuovo amministratore (Cass. civ., 20 febbraio 1976, n. 572).

L’orientamento prevalente sostiene, invece, che l’amministratore cessato continui a rappresentare il condominio fino alla nomina di un altro soggetto, senza interruzione del processo (Cass. civ., 17 marzo 1993, n. 3159).

In sostanza, il mutamento della persona dell’amministratore in corso di causa non incide sul rapporto processuale che, in ogni caso – sia dal lato attivo che dal lato passivo – resta riferito al condominio che opera nell’interesse comune dei partecipanti, attraverso il proprio organo rappresentativo unitario, senza bisogno di conferimento di poteri rappresentativi per ogni grado e fase del giudizio (Cass. civ., 20 aprile 2006, n. 9282).

Nulla vieta peraltro all’assemblea di conferire una tantum la rappresentanza processuale a persone diverse dall’amministratore (Cass. civ., 29 marzo 1982, n. 1930).

La legittimazione attiva

L’art. 1131, comma 1, c.c. disciplina il potere di rappresentanza attiva dell’amministratore di condominio, disponendo che «nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c. o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi».

Si pone così una fondamentale distinzione tra rappresentanza processuale inerente le attribuzioni proprie dell’amministratore di condominio e rappresentanza che riguarda materie che esorbitano le competenze dell’amministratore medesimo:

• nel primo caso, l’amministratore può agire autonomamente in giudizio, in rappresentanza dei condominio, senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea;
• nel secondo caso, invece, è necessaria una deliberazione dell’assemblea che autorizzi l’amministratore a stare in giudizio o – nel caso in cui questi abbia già esercitato tale potere – ratifichi l’operato dell’amministratore.

Più precisamente, il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all’assemblea, che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulti soccombente, sul presupposto che, anche in materia processuale, l’amministratore non ha poteri autonomi, bensì finalizzati a dare esecuzione alle deliberazioni dell’assemblea ovvero a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

L’art. 1131 c.c. deve quindi essere considerato quale eccezione rispetto a tale principio generale, nella parte in cui, con il conferimento dell’incarico, attribuisce all’amministratore un potere di rappresentanza processuale attiva autonomo rispetto al potere decisionale dell’assemblea, da esercitare solo nell’ambito delle attribuzione proprie dell’amministratore stesso determinate dalla legge, dal regolamento o dall’assemblea.

PRINCIPIO GENERALE

AZIONI PROCESSUALI ESERCITABILI DALL’AMMINISTRATORE

La legittimazione attiva dei singoli condomini

Se l’amministratore agisce in giudizio in rappresentanza del condominio, il singolo condomino è comunque legittimato ad agire autonomamente, ad esempio intervenendo in un secondo momento a tutela dei propri diritti, o impugnando la sentenza a lui sfavorevole?

Si tratta di una questione che merita qualche riflessione, soprattutto in assenza di specifiche disposizioni a riguardo.

La risposta prevalente in giurisprudenza è affermativa: la presenza in giudizio dell’amministratore non priva i singoli condomini della facoltà di agire autonomamente a difesa dei diritti propri esclusivi e di quelli inerenti alle parti comuni condominiali, in applicazione del c.d. principio della rappresentanza reciproca o legittimazione sostitutiva (Cass. civ., 28 agosto 2002, n. 12588).

Si deve infatti ricordare che il condominio non è un soggetto giuridico dotato di propria personalità giuridica, distinta da quella dei singoli condomini, ma un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell’interesse comune, limitatamente all’amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti di ciascun condomino.

Di conseguenza, in ambito processuale ogni singolo condomino può sempre assumere una posizione autonoma e distinta, e sarà legittimato a:

• intervenire nel giudizio in cui la difesa dei diritti sulle parti comuni sia stata già assunta dall’amministratore;
• ricorrere all’autorità giudiziaria autonomamente, sia nel caso di inerzia dell’amministratore, sia allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio;
• esperire i mezzi di impugnazione necessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della pronuncia resa nei confronti dell’amministratore, impugnando direttamente la sentenza, anche quando a portare avanti la causa sia stato l’amministratore quale rappresentante del condominio e il condomino non abbia preso parte alla fase precedente di giudizio (Cass. civ., 16 maggio 2011, n. 10717).

Secondo un consolidato orientamento della giurisprudenza, i condomini devono essere considerati non terzi, ma parti originarie del giudizio instaurato dall’amministratore: ad essi, pertanto, va sempre riconosciuta la facoltà di impugnare direttamente e autonomamente le sentenze sfavorevoli emesse nei giudizi in cui è parte l’amministratore, anche in caso di inerzia o contro la volontà di quest’ultimo.

Rappresentanza passiva dell’amministratore

I commi 2, 3 e 4 dell’art. 1131 c.c. disciplinano il potere di rappresentanza processuale passiva dell’amministratore di condominio.

L’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto (comma 2).

Le notificazioni vanno effettuate all’amministratore presso il suo domicilio privato ovvero presso lo stabile condominiale, purché esistano locali destinati specificamente allo svolgimento e all’organizzazione dell’attività condominiale (Cass. civ., 7 luglio 2004, n. 12460).

Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni (art. 1131, commi 3 e 4, c.c.).

Il limite della legittimazione processuale passiva dell’amministratore deve essere inteso in modo da ricomprendere nel concetto di parti comuni qualsiasi bene, anche se non condominiale, rispetto al quale venga in considerazione un interesse che i condomini vantino o ritengano di poter vantare in quanto tali (Cass. civ., 5 aprile 1982, n. 2091).

Le disposizioni appena richiamate hanno creato non pochi problemi interpretativi, soprattutto riguardo all’esatta individuazione dei procedimenti all’interno dei quali l’amministratore può costituirsi autonomamente in giudizio ed, eventualmente, impugnare la sentenza sfavorevole al condominio, senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea.