Tende da giardino in condominio

L'installazione di una tenda da giardino in condominio può essere foriera di problematiche nei rapporti con i vicini e con il condominio nella sua globalità.

Partiamo dalla nozione di tenda da giardino.

Con essa si fa riferimento:

alle classiche tende da sole agganciate alla facciata;
alle tende da sole agganciate alla facciata che scorrono su dei binari fissati a terra nel giardino;
a gazebo in ferro o altro materiale coperti da tende;
a veri e propri tendoni per feste.

L'installazione di una tenda da giardino in condominio può causare diverse problematiche, concorrenti o alternative e riguardanti:

alterazione del decoro architettonico dell'edificio;
distanze da luci e vedute;
violazione del regolamento di condominio.

Rimozione arbitraria delle tende da sole del vicino.

Installazione senza permessi, ma con comunicazione all'amministratore

L'art. 1122 del codice civile prevede che ogni opera che il condòmino voglia realizzare nella sua proprietà ovvero in spazi condominiali dei quali abbia l'uso esclusivo debba:

non creare problemi per la sicurezza e la stabilità dell'edificio;
non ledere il decoro architettonico dell'edificio;
essere comunicata all'amministratore che ha poi il dovere di riferirne all'assemblea.

A meno di particolari disposizioni che possono essere contenute solamente in un regolamento contrattuale, la comunicazione all'amministratore ha solamente valore informativo e mai deve essere seguita da un'autorizzazione dell'assemblea.

Certo è che l'assise condominiale, ovvero lo stesso amministratore, nonché i singoli condòmini possono agire per la tutela dei diritti comuni (art. 1117-quater c.c.), ovvero gli ultimi anche per i propri personali, laddove l'installazione di una tenda da giardino dovesse essere considerata lesiva dei medesimi.

Decoro architettonico e tende da giardino in condominio

Per decoro architettonico dell'edificio, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 e 1122 c.c. e in ragione dell'estensione giurisprudenziale, anche dell'art. 1102 c.c., «deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia, e che quindi contribuiscono a conferirgli una specifica identità» (Cass. 16 gennaio 2007 n. 851).

L'installazione di tende da giardino in condominio può essere considerata lesiva del decoro dell'edificio?

Certamente. La valutazione della lesività va fatta caso per caso e come esplicitato dalla stessa Corte di Cassazione, «l'apprezzabilità dell'alterazione del decoro deve tradursi in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell'intero fabbricato che delle singole porzioni in esso comprese» (Cass. 25 gennaio 2010 n. 1286).

Insomma, non basta dire che la tenda da giardino sia brutta, ma bisogna anche capire se quella bruttura ha causato un danno economico. E se il palazzo è già in condizioni non ottimali per altri interventi, questa non è propriamente un'impresa facile.

Distanze da luci e vedute e tende da giardino in condominio

È consolidato in giurisprudenza «il principio secondo cui in materia di condominio trovano applicazione le norme sulle distanze legali (nella specie con riferimento al diritto di veduta) non ha carattere assoluto, non derogando l'art. 1102 c.c. al disposto dell'art. 907 c.c., giacché, dovendosi tenere conto in concreto della struttura dell'edificio, delle caratteristiche dello stato dei luoghi e del particolare contenuto dei diritti e delle facoltà spettanti ai singoli condomini, il giudice di merito deve verificare, nel singolo caso, se esse siano o meno compatibili con i diritti dei condomini» (Cass. 11 novembre 2005 n. 22838).

Installazione tenda parasole in condominio. Distanze e norme che regolano i rapporti di buon vicinato

Come dire: l'installazione in giardino di tende da sole agganciate alla facciata può essere oggetto di contestazione, oltre che per quanto concerne l'alterazione del decoro architettonico dell'edificio anche per la violazione della normativa sulle distanze delle luci e delle vedute. È il caso di tende da giardino posizionate al di sotto di finestre e/o di balconi.

Questioni che vanno valutate di volta in volta e che potrebbero trovare anche disciplina in un regolamento condominiale contrattuale.

Regolamento di condominio e tende da giardino in condominio

L'installazione di tende da giardino in condominio può, poi, andare incontro a contestazioni inerenti la violazione del regolamento condominiale.

Se il regolamento è di natura assembleare, allora potrebbe disciplinare colori e tipologie di tende, cioè non vietarne l'installazione - il cui divieto vedremo subito dopo è legittimo solo se previsto di un regolamento contrattuale - ma regolamentare l'aspetto.

Quanto al regolamento contrattuale, è stato affermato che «ove abbia ad oggetto la conservazione dell'originaria facies architettonica dell'edificio, comprimendo il diritto di proprietà dei condomini mediante il divieto di qualsiasi opera modificativa, persino migliorativa, appresta in tal modo una tutela pattizia ben più intensa e rigorosa di quella apprestata al mero "decoro architettonico" dall'art. 1120 c.c., comma 2, art. 1127 c.c., comma 3 e art. 1138 c.c., comma 1; con la conseguenza che, in presenza di opere esterne, la loro realizzazione integra di per sè una vietata modificazione dell'originario assetto architettonico dell'edificio (Cass. 14-1-1993 n. 395; Cass. 12-12-1986 n. 7398)» (Cass. 23 maggio 2012 n. 8174).

Insomma un regolamento di origine contrattuale può vietare ab origine e senza necessità di lesione del decoro qualunque modificazione della facciata dell'edificio, ivi compresa quella derivante da installazione di una tenda da giardino.

Si badi: per installazione s'intende la stabile presenza di questo elemento, non certo il posizionamento per brevi lassi di tempo, quali quelli riguardanti lo svolgimento di una festa, salvo specifici divieti pattizi in tal senso.