Il fatto. Il Sindaco di un comune campano ha notificato a tutti i condòmini di uno stabile ordinanza "contingibile e urgente" avente ad oggetto l'intimazione all'esecuzione delle opere di messa in sicurezza e ripristino strutturare della facciata pericolante.
I condòmini, in qualità di proprietari delle unità immobiliari che insistono all'interno del fabbricato, sono stati, quindi, ingiunti dell'ordine di eseguire ad horas i lavori necessari per eliminare il predetto pericolo per la pubblica incolumità.
Uno di essi non ci sta ed impugna il provvedimento avanti al Tribunale Amministrativo per la Regione Campania.
Il motivo? A suo avviso, non sarebbe legittima la notifica di un simile provvedimento nei relativi confronti, in quanto, per l'appunto, semplice condòmino. Per contro, a suo avviso, l'intimazione comunale avrebbe dovuto essere notificata all'amministratore del condominio del fabbricato. In quanto tale, lo stesso ricorrente ritiene di poter essere affrancato dall'esecuzione dell'obbligo di fare in questione.
La Sentenza. Prende in carico la questione T.A.R.
Campania e ne propone soluzione con la Sentenza pubblicata in data 08 ottobre 2018, rubricata al nr 5824. Secondo i giudici amministrativi il ricorso formulato dal condòmino è fondato.
Il condòmino ricorrente, a relativo avviso, non può essere ritenuto legittimato passivo a rispondere dell'ordine impartito dal Sindaco, in quanto la facciata del fabbricato è un bene di natura condominiale e, pertanto, la competenza a provvedere all'esecuzioni delle opere "contingibili ed urgenti", funzionali alla debita manutenzione, va posta in capo l'amministratore. Al quanto strutturato è poi l'iter argomentativo sviluppato per fondare l'assunto.
In caso di caduta di calcinacci l'amministratore di condominio è responsabile
I giudici di che trattasi partano, infatti, da "lontano" ed evocano a supporto di quanto affermato l'articolo 1117 codice civile, a mente del quale: Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
In effetti, tra le parti comuni dell'edificio viene in esso rinvenuto anche i muri maestri perimetrali, cioè quelle direttamente riconducibili al prospetto dell'edificio. La facciata di un edificio, quindi, per destinazione funzionale, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato.
In particolare, tale parte strutturale ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni del fabbricato e resta destinata indifferenziatamente al servizio dello stesso (cfr, in tal senso, Cassazione civile, Sezione II, 30 gennaio 1998, n. 945).
Inoltre, come chiarito recentemente in altra decisione del T.A.R. Campania (in punto, cfr, Sezione V, 24 novembre 2017, n. 5540) anche gli elementi architettonici e le decorazioni ornamentali, presenti all'esterno del prospetto dell'edificio, devono essere considerati parte integrante della facciata, la quale, grazie agli stessi, acquista un particolare pregio.
La conclusione che se ne ricava - secondo il giudice amministrativo -, dalla rassegna delle argomentazioni sopra riportate, è quella per cui, siccome i lavori imposti dall'impugnato provvedimento afferiscono a parti comuni dell'edificio condominiale e non già a beni di proprietà esclusiva di singoli condòmini, l'ordinanza sindacale andava indirizzata al condominio, mediante notifica all'amministratore.
Quest'ultimo, infatti, è stato ritenuto unico soggetto legittimato ad eseguire il necessario intervento di manutenzione, conformemente al principio generale secondo cui la notifica agli enti sprovvisti di personalità giuridica deve essere effettuata nei confronti delle persone fisiche che ne hanno la rappresentanza (cfr T.A.R. Liguria, Sezione I, 14.02.2014, n. 273).
In conclusione. L'articolo di riferimento per disquisire sulla rappresentanza dell'amministratore è il 1131 codice civile, a mente del quale: Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio [1117]; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato [1129] ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Dai box cadono dei pezzi di calcinacci e vengono danneggiate le autovetture. Chi paga?
Va, infine, menzionata la giurisprudenza di legittimità, la quale in punto, è costante nell'affermare che: in tema di condominio negli edifici, spetta all'amministratore la legittimazione passiva per qualunque azione abbia ad oggetto parti comuni dello stabile condominiale, sicché, ove un condomino od un terzo propongano una domanda avente ad oggetto l'accertamento della proprietà esclusiva di un bene non espressamente contemplato nell'elencazione di cui all'art. 1117 c.c., l'individuazione della sua natura, ai fini della sussistenza, o meno, di detta legittimazione, deve avvenire tenendo conto che la richiamata disposizione contiene un'elencazione non tassativa, ma solo esemplificativa, delle cose comuni, essendo tali, salvo risulti diversamente dal titolo, anche quelle aventi un'oggettiva e concreta destinazione al servizio comune di tutte o di una parte soltanto delle unità immobiliari di proprietà individuale (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 133 del 5 gennaio 2017).
