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condan

Muro perimetrale di contenimento : paga solo chi abita a piano terra?

Buongiorno,

abito al piano terra di un piccolo condominio e il mio piccolo giardino rettangolare ha il muro del lato lungo di recinzione che fa da contenimento visto che costeggia la rampa di discesa ai garage del condominio stesso.

Il muro ha ora una grossa crepa che vorrei far riparare prima che crolli e il mio amministratore, anche egli condomino dello stesso stabile, mi dice che visto che contiene il mio giardino personale, la spesa e' interamente a mio carico, e a conferma di quanto sostiene mi scrive quanto segue:

 

Ciao Daniela,

in merito al quesito da te posto ti evidenzio che la riparazione dello stesso è a carico tuo in quanto il muro è a sostegno del giardino ad uso esclusivo. L’interpretazione della Cassazione in merito è la seguente:

“In tema di condominio negli edifici, la circostanza che un "muro di sostegno" di un giardino di proprietà esclusiva sovrasti un sottostante terreno di proprietà condominiale, adibito a passaggio, non è di per sé sufficiente all’inclusione del muro medesimo fra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., con le relative conseguenze in ordine all’onere delle spese di riparazione, atteso che la suddetta opera, per sua natura destinata a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compresa fra le indicate cose comuni solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione a servizio di tutti i condomini, in quanto necessaria a consentire detto passaggio.

*Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 1985, n. 145”

 

A mio parere la riparazione e' necessaria in quanto se crollasse il muro sarebbe inibito l'accesso ai garage e quindi la spesa deve essere suddivisa tra tutti i condomini. Qualcuno puo' darmi una risposta definitiva? Grazie

Quello che reputo di interesse è questa parte, anche ai fini della richiamata sentenza

il muro del lato lungo di recinzione che fa da contenimento visto che costeggia la rampa di discesa ai garage del condominio stesso.

Se consideriamo la sentenza, come riportata

“In tema di condominio negli edifici, la circostanza che un "muro di sostegno" di un giardino di proprietà esclusiva sovrasti un sottostante terreno di proprietà condominiale, adibito a passaggio, non è di per sé sufficiente all’inclusione del muro medesimo fra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., con le relative conseguenze in ordine all’onere delle spese di riparazione, atteso che la suddetta opera, per sua natura destinata a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compresa fra le indicate cose comuni solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione a servizio di tutti i condomini, in quanto necessaria a consentire detto passaggio.

*Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 1985, n. 145”

Se consideriamo il muro da te indicato, osserviamo:

- la parte fuori terra rientrerebbe tra i casi richiamati dalla sentenza

- la parte che dal piano del tuo gierdino scende verso il basso sino ai garage, rientrerebbe tra le esclusioni previste dalla richiamata sentenza: "può essere compresa fra le indicate cose comuni solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione a servizio di tutti i condomini,".....ossia quella parte di muro semi-interrato funge da contenimento per la rampa dei garage e quindi sarebbe di competenza condominiale.

La ripartizione delle spese, amio avviso, potrebbe avvenire anche in tal senso, separando il muro:

quello entro terra condominiale

quello fuori terra chiusura del giardino

... è a sostegno del giardino ad uso esclusivo. L’interpretazione della Cassazione in merito è la seguente:

“In tema di condominio negli edifici, la circostanza che un "muro di sostegno" di un giardino di proprietà esclusiva sovrasti ....

credo che ci sia differenza tra uso esclusivo e proprietà esclusiva.

bisogna capire se il rogito o il regolamento dicono che il giardino è parte comune ma di tuo "uso" esclusivo oppure che è tua "proprietà" esclusiva

Credo che il giardino sia di sua proprietà esclusiva, infatti "condan" scrive:

"abito al piano terra di un piccolo condominio e il mio piccolo giardino rettangolare"

 

Ed è l'amministratore che gli scrive "il muro è a sostegno del giardino ad uso esclusivo" e potrebbe aver errato in questo

Ciao, intanto grazie per l'interessamento al mio 'caso'. Il giardino e' di mia proprieta' esclusiva, come da visura catastale ove e' indicato essere 'CORTE' del mio appartamento.

Diciamo che non è il modo correto per stabilire se il giardino è tua proprietà esclusiva.

Devi guardare il rogito di acquisto, è li che si leggera che il giardino è tuo e sarà l'annotazione li che costituisce l'attendibilità della proprietà........NON il catasto

I muri perimetrali anche quando delimitano una proprietà privata sono da intendersi condominiali perché delimitano il profilo dell'edificio. Purtroppo ho acquistato una casa con tanti tanti problemi e questa è una questione che ho affrontato un anno fa pagando un bravissimo avvocato che si occupa di edilizia. Ha elementi utili per battagliare, si faccia vedere ben informato, ma se può cerchi sempre una soluzione bonaria e compromissoria.

Il muro che recinta il condominio è di tutti. E alla spesa ordinaria e straordinarie partecipate tutti.

http://blog.soldionline.it/geometrarisponde/muro-di-cinta.html

No, non è sempre cosi.

 

Intanto il caso qui rappresentato, direi, che non rientra tra quelli "comuni" o standard in quanto il muro rappresentato presenta una parte fuori terra ed una parte entro terra,questa seconda funge da contenimento terra per una rampa comune.

 

Ti faccio notare, ancora, che al link che hai postato ci si riferisce:

1) ad una sentenza: Cassazione civile , sez. II, sentenza 16/04/2007 n° 9093

la quale fa riferimento alla probblematica di comunione di un ""Locale caldaia condominiale, a cui si accedeva attraverso il giardino della convenuta Condòmina"".

2) nello stesso link viene rappresentata solo una parte esigua della richiamata sentenza 9093/2007,senza valutarne in termini oggettivi i motivi della stessa.

La sentenza integrane è rinvenbile al sito ANACI, qui:

 

Comunque sia ci si può riferire alla stessa sentenza per il carattere decisinale di comunione e non di un bene......se si sostituisce il termine generico "bene" con quello di "Muro", qui trattato.

 

Come ricordato La Sentenza riguarda un:

Locale caldaia condominiale, a cui si accedeva attraverso il giardino della convenuta Condòmina.

La convenuta si costituì sostenendo che il locale in questione non era condominiale essendo gravato solo da una servitù a favore del condominio per il funzionamento della centrale termica e che, in ogni caso, ella lo aveva usucapito.

Il Tribunale dichiarò che la R. non era proprietaria del locale nè aveva su di esso alcun diritto personale.

 

I passi salienti, e più estesi, della sentenza sono:

Cass. civ. Sez. II, 16.04.2007 n° 9093

Nel condominio degli edifici affinché possa ravvisarsi il diritto di condominio su un determinato bene, un impianto o un servizio comuneè necessario che sussista, una relazione di accessorietà tra questi e l'edificio in comunione ed un collegamento funzionale tra i primi e le unità immobiliari di proprietà singola (Cass. 15791/2003). In mancanza di una specifica previsione contraria del titolo costitutivo, la destinazione all'uso e al godimento comune di taluni servizi, beni o parti dell'edificio comune, risultante da dati obiettivi, e cioè, dall'attitudine funzionale del bene al servizio dell'edificio, considerato nella sua unità, e al godimento collettivone fa presumere la condominialitàa prescindere dal fatto che il bene sia o possa essere utilizzato da tutti i condomini o solo da taluni di essi. Sicché, quando il bene, per le sua obiettive caratteristiche funzionali e strutturali, serva al godimento delle parti singole dell'edificio comune, opera la presunzione di contitolarità necessaria di tutti in condomini cui il bene serve, laddove la presunzione di cui all'art. 1117 c.c. non sia vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva sul bene, potendosi a tal fine, utilizzare il titolo - salvo che si tratti di acquisto a titolo originario - solo ove da esso si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione (cfr. Cass. 2001 cit.; Cass. 7 giugno 1988, n. 3862).

Da: http://www.centrostudianaci.it/sentenze/condominio/281-parti-comuni/parti-comuni-art-1117-cc/3927-cassazione-16042007-n-9093-perche-un-bene-possa-dirsi-comune-occorre-una-relazione-di-accessorieta-ed-un-collegamento-funzionale-con-le-singole-unita.html

 

Interpretando questa parte della sentenza:

“…..è necessario che sussista, una relazione di accessorietà tra questi e l'edificio in comunione ed un collegamento funzionale tra i primi e le unità immobiliari di proprietà singola.”

 

Quando nulla è riportato nel titolo di proprietà.

Significa che c’è comunione condominiale di un moro che cinge una proprietà esclusiva solo se questo presenta una continuità/collegamento funzionale con quello condominiale.

QUINDI Se il muro che cinge una proprietà esclusiva è muro assestante, ossia non ha continuità con quello condominiale si ritiene che sia della proprietà esclusiva.

Ovviamente, come ricordato, è fatto salvo quanto è riportato nel titolo di proprietà.

 

Questo sembra essere, ancora, confermato se sostituiamo la parola bene con Muro da:

“dall'attitudine funzionale del bene al servizio dell'edificio, considerato nella sua unità, e al godimento collettivo

 

Ma poi con il passo successivo la sentenza sembra chiarire che la comunione sussista anche in presenza di “obiettive caratteristiche funzionali e strutturali”, salvo esistenza di

titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condòmino che vanti la proprietà esclusiva

Ora è possibile trarne compiutamente le conclusioni in considerazione che nella fattispecie il muro cinge una proprietà esclusiva e al contempo ne esiste una parte entro terra che funge da contenimento terra per una rampa comune.

Ma il primo postante dovrebbe anche dirci: se il titolo di proprietà indichi qualcosa in merito a tale muro

Ma il primo postante dovrebbe anche dirci: se il titolo di proprietà indichi qualcosa in merito a tale muro

E se il muro che cinge la sua proprietà è muro assestante o se esso continui con il muro della proprietà condominiale.

Ciao, intanto grazie per l'interessamento al mio 'caso'. Il giardino e' di mia proprieta' esclusiva, come da visura catastale ove e' indicato essere 'CORTE' del mio appartamento.
Se il giardino è di tua proprietà esclusiva e non ad uso esclusivo, la spesa per la riparazione del muro di contenimento purtroppo spetta a te sino all'altezza del tuo suolo e poi al 50% con il confinante (condominio);

 

cc Articolo 887 Fondi a dislivello negli abitati

Se di due fondi posti negli abitati uno è superiore e l'altro inferiore, il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all'altezza del proprio suolo, ed entrambi i proprietari devono contribuire per tutta la restante altezza.

Il muro deve essere costruito per metà sul terreno del fondo inferiore e per metà sul terreno del fondo superiore.

In linea generale potrei anche concordare con te in merito all'art. 887.

Quindi in virtù di: "ed entrambi i proprietari devono contribuire per tutta la restante altezza."

per la parte fuori terra 50% lui e 50% il condominio.

 

Di contro, però, ti faccio anche notare che in virtù di:

"il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all'altezza del proprio suolo"

quindi in teoria egli ottemperando al 887 ""dovrebbe sopportare"" anche le spese di conservazione del muro entro terra, ma sappiamo che cosi non è in quanto quella parte di muro è funzionale per la rampa condominiale

Secondo me,CONDAN è proprietario del giardino e non del muro che fa da sponda alla rampa di accesso ai box.

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I muri perimetrali sono da considerarsi comuni a tutti i condomini Corte di Cassazione, n. 4.978 del 06/03/2007

I muri perimetrali dell’edificio in condominio – i quali, anche se non hanno natura e funzione di muri maestri portanti, delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delimitano la sagoma architettonica – sono da considerarsi comuni a tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici.

 

http://www.condomini.altervista.org/MuroPerimetrale.htm

Secondo me,CONDAN è proprietario del giardino e non del muro che fa da sponda alla rampa di accesso ai box.

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I muri perimetrali sono da considerarsi comuni a tutti i condomini Corte di Cassazione, n. 4.978 del 06/03/2007

I muri perimetrali dell’edificio in condominio – i quali, anche se non hanno natura e funzione di muri maestri portanti, delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delimitano la sagoma architettonica – sono da considerarsi comuni a tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici.

http://www.condomini.altervista.org/MuroPerimetrale.htm

Credo che la richiamata sentenza Corte di Cassazione, n. 4.978 del 06/03/2007 non sia confacente al caso qui trattato, e afferisce a qualche situazione specifica.

Detto questo

Nella fattispecie ma anche nella fattispecie del condominio in generale occorre distinguere due archi temporali:

 

  • Un primo momento in cui esiste un unico e solo proprietario, ossia è il costruttore che realizza il muro dal piano di posa (entro terra) sino alla sommità più alta (fuori tessa)

Quindi esiste un unico proprietario che realizza integralmente il muro > differenziandosi dai presupposti o dalle condizioni previste all'art. 887 CC, che contempla già dalla fase costruttiva DUE proprietari, già costituiti, confinanti.

  • Un secondo momento in cui esiste la proprietà del giardino esclusivo (da un lato) e la proprietà condominiale dall’altro lato, ove è la rampa

 

Tutto ciò in considerazione che il muro entro terra ha una ragione di essere di tipo funzionale strutturale in quanto è di contenimento per la stessa esistenza della rampa.

Ma attenzione questa esigenza non è naturale ossia non derivante da una morfologia di dislivello naturale del terreno. Nel senso che non si può imputare al proprietario del giardino la necessità del muro entro terra perchè altrimenti il suo terreno franerebbe!

 

Poi il muro fuori terra, a prescindere dalla rampa e dall’esistenza strutturale della parte di muro entro terra, sarebbe comunque stato eretto in quanto doveva e deve cingere il giardino di proprietà esclusiva.

 

A mio avviso sono questi i punti su cui si deve ragionare!

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