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mike80db

Apertura porta passaggio pedonale su muro condominiale di recinzione

Ciao a tutti!

Sono nuovo del forum. Ho provato a cercare qua e la qualche discussione che corrispondesse al mio caso specifico ma non ho trovato nulla, quindi ho deciso di iniziare una nuova discussione.

 

Vengo al dunque.

Ho dato in locazione ad un medico uno studio professionale sito al piano seminterrato di uno stabile condominiale. Questo studio ha un giardino privato che confina direttamente con un'area pedonale di proprietà del comune. Per ovviare al problema delle barriere architettoniche, ho chiesto al comune l'autorizzazione per aprire un accesso diretto dall'area comunale al giardino privato, evitando così anche di far passare i pazienti dal condominio.

Un condomino ha eccepito che l'apertura creata nel muro (è un muro di recinzione che delimita la mia proprietà privata da quella del comune) possa creare una situazione di servitù e sia lesiva della privacy del condominio.

 

Ho letto varie sentenze che sembrerebbero darmi ragione, ma secondo i vostri pareti?

Non sto qui a dirvi che ovviamente il suddetto condomino minaccia, alza la voce, crea scompiglio nel condominio ma fino ad ora...non ha fatto altro. Inoltre nel condominio è presente una situazione identica (altro giardino privato che accede direttamente da area pedonale del comune) che viene tollerata dallo stesso condominio ormai da oltre 20 anni...

 

Sono semplicemente stanco di subire vessazioni da questo condomino e non capisco quale problema abbia. In ogni incontro eccepisce la lesione di un diritto diverso...ora la privacy, ora la sicurezza, ora la creazione di una servitù, ora la violazione del regolamento di condominio (che non prevede assolutamente la richiesta di consenso dell'assemblea condominiale per opere di questo genere), ora il divieto di apporre targhe sul muro condominiale (che è consentito nel regolamento di condominio).

 

Come comportarsi?

Grazie a tutti

Giardino privato (ovvero proprietà privata): ottenuto l'ok comunale procedi con l'apertura della porta.

L'assemblea non ha potere di delibera sulle proprietà private del Condominio, ergo lascia che quella persona continui a sbraitare, che altro non potrà fare.

Il comune ha dato l'OK ed ha persino rilasciato il numero civico.

La diatriba nasce dal fatto che il condomino sostiene che il muro sia di proprietà del condominio e quindi di fatto il passaggio attraverso tale muro costituisca una servitù.

Controlla RdC e/o tuo rogito.

In entrambi i documenti sono indicati i beni da considerarsi comuni e condominiali ai sensi dell'art. 1118, così come se quel muro è solo di tua proprietà altrettanto chiaramente dovrebbe esser ben specificato.

Nel regolamento di condominio si parla di parti comuni indicando anche il muro di recinzione dell'intero compendio. Immagino quindi che sia di proprietà del condominio. Sottolineo però che da un lato del muro (esterno) vi si trova un'area pedonale comunale; dall'altro lato (interno) vi si trova un giardino di mia proprietà privata.

E' muro condominiale.

Serve anche l'assenso assembleare per l'apertura del varco.

Nel regolamento di condominio si parla di parti comuni indicando anche il muro di recinzione dell'intero compendio. Immagino quindi che sia di proprietà del condominio. Sottolineo però che da un lato del muro (esterno) vi si trova un'area pedonale comunale; dall'altro lato (interno) vi si trova un giardino di mia proprietà privata.

visto che è condominiale, chiedi che venga messa all'odg della prossima assemblea questa tua richiesta.

nella riunione farai presente che le spese saranno a tuo carico e manterrai foggia e colori che non alterino l'estetica generale. inoltre farai presente che una situazione analoga già esiste.

creati una schiera di favorevoli e decidete: se è solo l'avrai vinta una volta per tutte.

Che tipo di maggioranza serve? Di tutti i condomini (unanimita') o è sufficiente quella definita dall'art. 1136? Anche nel mio caso è specificato sul regolamento condominiale contrattuale che la muretto di recinzione, nonostante sia nel giardino di mia proprietà e' considerata condominiale.

a mio avviso, anche se il muro è condominiale e l'apertura della porta rispetta quanto disposto dall'art. 1102 c.c. non occorre consenso assembleare.

 

art. 1102

 

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto . A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Condivido quanto detto da JOSEFAT ai sensi dell'art.1102 l'avente diritto può utilizzare la cosa come meglio crede: non serve delibera assembleare, di converso qualora venga inserito nell'ODG e malauguratamente l'assemblea deliberi contrariamente lei perderebbe un suo diritto e per assurdo non potrebbe più aprire la porta in questione. Inoltre non le si può muovere nessuna accusa per la lesione del decoro architettonico poichè è stata eseguita la stessa opera da un altro condomino.

Una delibera assembleare che vada contro a quanto stabilito dall'art. 1102 è fondamentalmente NULLA in quanto stabilisce un limite ai diritti del singolo stabiliti dalla legge: quindi anche se fosse deliberato qualcosa al riguardo mike80db potrebbe tranquillamente non tenerlo in considerazione

In tema di condominio di edifici costituisce innovazione ex art. 1120 c.c., non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l'entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione delle opere. Ove invece, la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell'ambito dell'art. 1102 c.c., che pur dettato in materia di comunione in generale, è applicabile in materia di condominio degli edifici per il richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c. (Nella specie la Suprema Corte ha confermato la decisione di merito la quale aveva affermato che l'apertura di una porta da parte di un condomino nel muro comune dell'andito di ingresso dell'edificio condominiale, non alterava l'entità materiale del bene nè‚ modificava la sua destinazione, ma integrava una consentita modificazione della cosa comune a norma dell'art. 1102 c.c.). Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 1997, n. 240)

Non sarebbe nulla ma annullabile poichè l'assemblea deibererebbe su una parte comune e non privata dunque di sua compentenza.

Non sarebbe nulla ma annullabile poichè l'assemblea deibererebbe su una parte comune e non privata dunque di sua compentenza.

concordo.........................

Delibererebbe limitando la libertà del singolo e andando contro a un suo diritto sancito dalLa legge quindi NULLA. Se ci pensate sarebbe d'altra parte assurdo che si applichi l'art.1102 tranne delibera assembleare contraria : dove sta scritto?

Delibererebbe limitando la libertà del singolo e andando contro a un suo diritto sancito dalLa legge quindi NULLA. Se ci pensate sarebbe d'altra parte assurdo che si applichi l'art.1102 tranne delibera assembleare contraria : dove sta scritto?
Nessuno eccetto il Giudice può decidere se una delibera è nulla o annullabile, perciò se l'assemblea decide per l'apertura illecita, il condomino che ha aperto il varco può NON ottemperare, per cui il condominio potrà adire al Giudice il quale stabilirà probabilmente che l'accesso è lecito come da Sentenza Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 1997, n. 240.

Per cui sta al condomino resistere alla delibera o ottemperare.

La Cassazione civile a Sezioni Unite, con sentenza 4806 del 7 marzo 2005, è intervenuta a comporre il contrasto insorto in seno alla seconda sezione in materia di nullità ed annullabilità delle deliberazioni condominiali.

In primo luogo la Corte ha affermato che sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà eslusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto.

Nell'ambito della categoria delle delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale, la Corte ha affermato che sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto...

 

La sentenza che ha chiarito la differenza tra NULLITA' E ANNULLABILITA' è chiara e mi sembra che a questa ciascun giudice faccia riferimento. Quindi nel caso contingente siamo nel caso della NULLITA'.

Quindi il condomino nonostante la eventuale delibera dell'assemblea può ignorarla e d eseguire l'apertura: sarà il condominio se lo ritiene opportuno, ricorrere al giudice ( con le spese opportune) ma temo senza troppe possibilità di trovare ragione. L'art. 1102 c.c. va rispettato e così i diritti dei condomini sanciti dal c.c.

... Quindi il condomino nonostante la eventuale delibera dell'assemblea può ignorarla e d eseguire l'apertura: sarà il condominio se lo ritiene opportuno, ricorrere al giudice ( con le spese opportune)
Infatti, è quello che avevo appena detto post #16:

 

- ... per cui il condominio potrà adire al Giudice ...

Devo modificare quanto avevo scritto, quella sentenza (CdC 11 gennaio 1997, n. 240) tratta di comunicazione con parti comuni e non con strada pubblica.

Questa invece dice che un condomino non può aprire un varco comunicante con la strada pubblica;

 

Con una interessante decisione dello scorso anno la stessa sezione della Cassazione ha ravvisato perfino gli estremi dello spoglio nell'apertura di un varco praticato dal condomino nel muro di cinta dell'edificio per mettere in comunicazione la proprietà esclusiva con la pubblica strada, “giacché la modificazione dei luoghi, sottraendo il muro alla destinazione di recinzione e protezione dell'edificio, impediva agli altri condomini di ricavarne l'utilità inerente alla funzione della cosa comune”. (Cass. civ. Sez. II, 05-08-2005, n. 16496)

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