Una recentissima pronuncia della Corte di Cassazione (ordinanza n. 9387 del 21 maggio 2020) è tornata sul problema inerente al regolamento condominiale e al divieto di distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato.
Secondo l'ordinanza in esame, è nullo il regolamento di condominio che vieta il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato; la modifica può essere bloccata, anche con delibera dell'assemblea, solo se determina un notevole squilibrio nel funzionamento del servizio.
Controversia sul distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento
Un condòmino citava in giudizio il proprio condominio per chiedere l'accertamento della legittimità del distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato e il conseguente esonero dalla contribuzione alle spese di consumo, con obbligo di continuare a sostenere solo i costi di conservazione dell'impianto stesso.
In subordine, il condòmino chiedeva di partecipare alla contribuzione dei consumi da riscaldamento in proporzione ai millesimi relativi alla superficie radiante (che, in verità, aveva eliminato dal proprio appartamento).
La domanda attorea veniva rigettata sia in primo che in secondo grado: secondo i giudici di merito, infatti, la richiesta avanzata dal condòmino si poneva in evidente contrasto con il disposto del regolamento condominiale, il quale espressamente vietava la possibilità che uno dei condomini potesse distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato, il quale dunque era reso obbligatorio per tutti.
Inoltre, lo stesso regolamento obbligava tutti i proprietari, anche nel caso in cui non abitassero negli appartamenti, a contribuire al riparto delle spese.
L'attore, soccombente in primo e in secondo grado, proponeva dunque ricorso per Cassazione, sulla scorta di questa considerazione: il regolamento condominiale, pur vietando il distacco dall'impianto centralizzato, non avrebbe proibito ai singoli condòmini di modificare gli elementi radianti previo consenso dell'amministratore.
Tanto aveva fatto il ricorrente, il quale aveva eliminato del tutto la superficie radiante del proprio appartamento.
Se ciò è vero, non avrebbe senso rimanere attaccati all'impianto centralizzato, anche in ossequio al principio di solidarietà sociale e nell'interesse del risparmio energetico, così come stabilito dal decreto legislativo n. 102/2014 in materia di contabilizzatori individuali.
Distacco dall'impianto di riscaldamento, decisione della Suprema Corte
La Corte di Cassazione ha accolto il motivo di ricorso ritenendolo fondato e stabilendo il principio per cui è nullo il regolamento di condominio che vieta il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato; la modifica può essere bloccata, anche con delibera dell'assemblea, solo se determina un notevole squilibrio nel funzionamento del servizio.
Il giudice nomofilattico, nell'accogliere il ricorso, ha ricordato che il regolamento di condominio, anche se di natura contrattuale, non può derogare alle disposizioni richiamate dall'articolo 1138, comma quarto, del codice civile, né può in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.
Di conseguenza, ha precisato la Suprema Corte, la clausola del regolamento condominiale, così come la deliberazione assembleare che vi dia applicazione, che vieti in assoluto al condomino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, è nulla, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, se il distacco non cagiona alcun notevole squilibrio di funzionamento.
Distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento non funzionante
L'ordinamento giuridico italiano, infatti, ha mostrato di nutrire un favor per il distacco dall'impianto centralizzato, al preminente fine di interesse generale rappresentato dal risparmio energetico e, nei nuovi edifici, ha previsto l'esclusione degli impianti centralizzati e la realizzazione dei soli individuali.
Ne consegue, hanno concluso gli ermellini, che la sentenza deve essere rinviata per un nuovo esame alla corte d'appello che dovrà accertare se il distacco dall'impianto possa pregiudicare il funzionamento dell'impianto medesimo.
Il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento secondo il codice e la giurisprudenza
L'ordinanza della Suprema Corte in commento si inserisce all'interno di un annoso dibattito scaturito dalla lettura, in combinato disposto, degli articoli 1118 e 1138 del codice civile.
Ai sensi dell'art. 1118, comma quarto, il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
L'art. 1118, comma quarto del codice civile contempla dunque due presupposti per la legittimità del distacco dall'impianto di riscaldamento (o di condizionamento): la mancanza di notevoli squilibri di funzionamento; l'aggravio di spese per gli altri condomini.
I due requisiti devono intendersi cumulativi, non alternativi, nel senso che in presenza anche di una sola delle due situazioni sopra indicate, il distacco non può avere luogo.
Dal suo canto l'art. 1138, comma quarto, cod. civ., nel richiamare le norme codicistiche che non possono mai essere derogate dal regolamento condominiale, esclude l'art. 1118, comma quarto, cod. civ.
Dunque, il combinato disposto dei due articoli (lo si ripete: articolo 1118, comma quarto, e articolo 1138, comma quarto, cod. civ.) sembrerebbe offrire la possibilità al regolamento condominiale di vietare ai condòmini il distacco dall'impianto centralizzato.
In realtà, nel caso in cui detto divieto sia contenuto in un regolamento assembleare il problema non si pone, in quanto l'art. 1118, comma quarto, cod. civ., deve ritenersi prevalente sulla clausola del regolamento contenente detto impedimento.
Diverso è il discorso quando la clausola è contenuta in un regolamento di natura contrattuale predisposto dall'originario unico proprietario o approvato all'unanimità, che è poi il caso affrontato dall'ordinanza dei Supremi giudici sopra commentata.
La giurisprudenza, prima della riforma del 2012, si era espressa in senso non univoco:
- un orientamento iniziale aveva affermato che il regolamento condominiale contrattuale può prevedere il divieto dal distacco, non essendo la relativa clausola in contrasto con la disciplina dell'uso della cosa comune (Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2001, n. 6923);
- altra tesi giurisprudenziale, invece, precisava che il divieto del distacco contenuto in un regolamento contrattuale, trattandosi di contratto atipico meritevole di tutela, ex art. 1322, comma secondo, cod. civ., solo in presenza di un interesse generale dell'ordinamento, non supera il vaglio previsto da tale norma, in quanto sarebbe espressione di prevaricazione egoistica anche da parte di un'esigua minoranza e di lesione dei principi costituzionali di solidarietà sociale (Cass. civ., sez. II, 29 settembre 2011, n. 19893).
L'orientamento prevalente in tema di distacco dall'impianto centralizzato
Col tempo, tra le due tesi sopra riportate ha avuto la meglio la seconda, cioè quella a cui ha aderito anche l'ordinanza della Cassazione in commento.
Anche a voler ammettere la validità di una clausola di natura contrattuale che vieti il distacco dall'impianto di riscaldamento, la stessa avrebbe un'efficacia limitata solo nei confronti degli originali stipulanti e potrebbe essere interrotta per il tramite del recesso, senza contare che il regolamento di condominio non può menomare i diritti di ciascun condomino risultati da un'espressa previsione di legge.
Del resto, non si potrebbe non tenere conto che il legislatore, prima con il consentire il distacco dagli impianti centralizzati e, poi, con il prevedere la contabilizzazione del calore, ha mostrato di voler consentire al singolo condomino di gestire autonomamente la spesa per il riscaldamento; non è un caso se l'ordinanza della Corte di Cassazione richiami il decreto legislativo n. 102/2014 in materia di contabilizzatori individuali.
Dunque, la giurisprudenza, sia di merito che di legittimità, è oramai granitica nel ritenere
nulla la clausola regolamentare impeditiva del distacco del singolo condomino (cfr. ex multis, Cass. civ., sez. II, 12 maggio 2017, n.11970; Trib. Padova, 17 gennaio 2017; Trib. Roma, 22 settembre 2015; Trib. Torino, 20 gennaio 2014.
Riscaldamento condominiale e distacco del condòmino
