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Impianto centralizzato: distacco, regolamento e costi

Il regolamento contrattuale può obbligare i condòmini a servirsi dell'impianto comune? Ripartizione delle spese nel caso di distacco
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

Il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento è un diritto previsto direttamente dall'art. 1118 del codice civile, da esercitare purché ricorrano alcune condizioni, e cioè che dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri proprietari.

In tal caso, il condomino rinunziante resta comunque tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto, per la sua conservazione e messa a norma.

Il Tribunale di Roma, con una recente sentenza (la n. 19034 del 7 dicembre 2021), è tornata sull'argomento del distacco dall'impianto centralizzato, con riferimento alle spese che i condòmini distaccatisi devono comunque sopportare e la possibilità che il regolamento contrattuale possa limitare tale diritto.

Con la pronuncia in commento, insomma, il tribunale capitolino ha offerto una summa in tema di impianto centralizzato, distacco, regolamento e costi. Approfondiamo la questione.

L'assemblea può vietare il distacco dall'impianto di riscaldamento?

Poiché il diritto al distacco dall'impianto centralizzato un diritto stabilito direttamente dalla legge (art. 1118 cod. civ.), non ci sono dubbi che, al ricorrere delle condizioni stabilite dalla normativa l'assemblea non può vietare il distacco al singolo condomino, in quanto la deliberazione si porrebbe in contrasto con una disposizione di legge.

Nello stesso senso anche la giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass., sent. n. 18131 del 31 agosto 2020), secondo cui è illegittima la deliberazione che vieta al condomino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento.

Impianto centralizzato non funzionante a causa di morosità pregresse. È legittimo il distacco?

Regolamento: può vietare il distacco dall'impianto centralizzato?

Poiché è invalida la delibera che impedisce al singolo condomino il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento, significa che anche il regolamento assembleare, cioè quello votato dall'assemblea, non potrà fare altrettanto, cioè non potrà impedire il distacco al condomino.

Diverso è invece il discorso riguardante il regolamento contrattuale adottato all'unanimità. Sul punto, la giurisprudenza del passato si era dimostrata piuttosto incerta:

  • un orientamento (ex multis, Cass., sent. n. 6923 del 21 maggio 2001) affermava che il regolamento condominiale contrattuale potesse prevedere il divieto dal distacco;
  • altra tesi giurisprudenziale (tra tante, Cass., sent. n. 19893 del 29 settembre 2011), invece, precisava che il divieto del distacco contenuto in un regolamento contrattuale sarebbe stata espressione di prevaricazione egoistica da parte di un'esigua minoranza e di lesione dei principi costituzionali di solidarietà sociale.

L'orientamento oggi prevalente è quello secondo cui nemmeno il regolamento contrattuale può vietare in assoluto il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento.

Secondo questa giurisprudenza (una su tutte, Cass., sent. n. 32441 dell'11 dicembre 2019), la disposizione regolamentare che contenga un incondizionato divieto di distacco si pone in contrasto con la disciplina legislativa inderogabile emergente non solo dalle norme dirette a disciplinare il condominio, ma anche da quelle dirette al perseguimento di interessi sovraordinati, quali l'uso razionale delle risorse energetiche (contabilizzazione del calore) ed il miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale.

E questa è anche la tesi fatta propria dal Tribunale di Roma. Nella sentenza in commento (n. 19034 del 7 dicembre 2021), si afferma che è nulla la clausola di regolamento contrattuale che «vieti in radice al condomino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune disposizione»; sono invece ritenute valide le clausole regolamentari «ove interpretate nel senso che esse si limitino ad obbligare il condomino rinunziante a concorrere alle spese per l'uso del servizio centralizzato».

Quanto appena detto ci dà l'abbrivo per poter parlare dei costi derivanti dal distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento.

L'impianto di riscaldamento e il distacco del singolo

Condomino distaccato: quali spese deve sostenere?

Come anticipato in apertura, il condomino che esercita il suo insopprimibile diritto a distaccarsi dall'impianto centralizzato non è esonerato totalmente dal pagamento delle spese ricollegabili alla caldaia comune.

Secondo la sentenza in commento, la norma tecnica UNI 10200 rappresenta il punto di riferimento in materia di ripartizione delle spese.

Secondo questa normativa, la quota di inefficienza dell'impianto (il cosiddetto consumo involontario) deve gravare anche sui condòmini il cui consumo sia nullo in quanto, prima del distacco, tale quota gravava sui condòmini ancora collegati all'impianto centralizzato in misura minore, sicché la sua maggiorazione, conseguente al distacco, integra un aggravio di cui il condomino distaccato deve farsi carico.

Con la conseguenza che, se essa non fosse posta a carico dei soggetti distaccatisi, gli altri condòmini vedrebbero, proprio per effetto di tale operazione, aumentare la spesa ordinaria di funzionamento dell'impianto.

Così testualmente il Tribunale di Roma: «In conseguenza, il condomino distaccato sarà tenuto a contribuire alle spese di esercizio solo in relazione ai c.d. consumi involontari.

Si ritiene, infatti, che anche il condomino distaccato (o che, comunque, non usufruisce del riscaldamento) deve continuare a contribuire alle spese per i consumi involontari (quota di inefficienza dell'impianto), dal momento che, altrimenti, vi sarebbe un incremento dei costi sostenuti dagli altri condòmini».

Da tanto deriva la nullità delle delibere che hanno approvato i bilanci consuntivi del riscaldamento ripartendo i consumi tra i soli condòmini serviti dall'impianto di riscaldamento centralizzato, senza addebitare alcunché ai condòmini distaccatisi, né per i consumi volontari né per i consumi involontari.

Ecco quando la delibera sul distacco dall'impianto centralizzato è da considerarsi nulla

Sentenza
Scarica Trib. Roma n.19034 7/12/2021

Cerca: impianto distacco centralizzato

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Ferdinando,
Ferdinando, 29-12-2021 18:54:56

Non voglio entrare nel merito, del diritto a distaccarsi (togliere i caloriferi) o spegnerli ecc... tutti diritti validi- Ma se distaccarsi o spegnere i caloriferi, fanno aumentare il consumo di tutto l'immobile del 10%, con prove certe, allora chi non ha consumato nulla o quasi nulla, dovrebbe pagare il 110% dei millesimi di proprietà, essendo i veri responsabili dei consumi e inquinamento.
Altrimenti, una buona parte dei condomini devono pagarne le spese ingigantite, per l'eccessivo consumo del palazzo. Nel palazzo dove abito di 29 condomini, abbiamo più di 3 o 4 appartamenti vuoti o con caloriferi mancanti e da quando abbiamo imposto il 70% a consumo e 30% a millesimi, i consumi sono aumentati del 10% con contabilizzatori e valvole sui caloriferi- Va bene il loro diritto di spegnere o di togliere i caloriferi, ma devono partecipare con i loro millesimi del 100% + 10% essendo i veri responsabili di quell'aumentato consumo.

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