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Impianto di riscaldamento centralizzato: il problema delle unità immobiliari prive di allaccio

Frequentemente nei regolamenti di condominio si afferma erroneamente che le parti e gli impianti comuni sono di proprietà di tutti i condomini indistintamente.
Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Le norme in materia di condominio non considerano l'edificio unitariamente ma, nell'ambito della costruzione, qualificano separatamente due tipi di beni, che formano oggetto di differenti diritti: le unità immobiliari e le cose, gli impianti ed i servizi in proprietà comune.

Così, ad esempio, gli impianti di riscaldamento non si utilizzano e non si usano per sé stessi, ma in funzione della utilizzazione o del godimento delle unità immobiliari.

In particolare l'art. 1117 c. c., tra le unità immobiliari in proprietà esclusiva, da una parte, e le cose, gli impianti ed i servizi di uso comune, dall'altra, contempla due differenti forme di collegamento tra i beni: la incorporazione tra beni inscindibili e la congiunzione stabile tra beni separabili.

La congiunzione tra cose, che possono separarsi, scaturisce dalla destinazione.

Le tubazioni degli impianti per il riscaldamento, ancorché uniti materialmente, potrebbero essere rimosse senza eccessivo pregiudizio ma allora cesserebbe la funzione dell'impianto.

Le unità immobiliari prive di allaccio all'impianto centrale

Il condominio il cui locale non è collegato con le tubazioni dell'impianto centralizzato, da queste parti comuni non ricavano alcuna utilità strumentale.

Ne consegue che i proprietari, oggettivamente, non hanno nessun interesse ad essere titolari del diritto di condominio sulle parti, che non sono collegate, materialmente o per la funzione, con le loro unità abitative.

Il criterio sotteso all'art. 1117 c.c., secondo cui le parti di uso comune appartengono ai proprietari dei piani o delle porzioni di piano legati alle cose, agli impianti ed ai servizi dalla relazione di accessorietà — quindi, non necessariamente a tutti i condomini —è confermato da due disposizioni, dalle quali emerge con certezza la rilevanza del collegamento strumentale, materiale e funzionale, tra i beni propri e comuni come ragione della attribuzione del diritto. Precisamente, dagli artt. 1125 e 1123, comma 3, c.c. i quali, rispettivamente, esprimono il principio di ordine generale e, in modo specifico, lo applicano al condominio.

Spese riscaldamento e unità immobiliari prive di allaccio all'impianto centrale

La giurisprudenza ha ricordato che, ove nell'edificio condominiale vi siano locali (ad esempio un sottotetto di proprietà esclusiva) non serviti dall'impianto di riscaldamento centralizzato, i condomini titolari della proprietà di tali locali non sono contitolari dell'impianto centralizzato, non essendo questo legato da una relazione di accessorietà, cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale all'uso o al servizio di quei beni: di conseguenza, venendo meno il presupposto per l'attribuzione della proprietà comune dell'impianto, viene meno anche l'obbligazione propter rem di contribuire alle spese per la conservazione dello stesso (Trib. Milano 14 dicembre 2015, n. 14135).

Secondo la giurisprudenza, quindi, l'indagine diretta a stabilire se il singolo partecipante al condominio, che non usufruisce del servizio di riscaldamento, sia ugualmente proprietario di detto impianto e, quindi, in applicazione dell'art. 1123 c. c., sia tenuto a concorrere alle spese inerenti alla sua conservazione o al rifacimento, va condotta in base ai criteri fissati dall'art. 1117 c. c. per l'individuazione delle parti comuni dell'edificio.

Tenendo conto di questo principio si può affermare, ad esempio, che se un magazzino, pur non godendo dell'impianto di riscaldamento condominiale, sia attraversato dalle sue tubature e nello stesso locale sono presenti i relativi allacci dei termosifoni, non può essere messa in discussione l'esistenza di una relazione di accessorietà o strumentalità del magazzino con la struttura e le fondamenta dello stabile condominiale. In tale situazione sono soddisfatte tutte le condizioni di cui all'art. 1117 c.c. per poter affermare che il titolare del magazzino sia un condomino, comproprietario dell'impianto centralizzato.

All'opposto, limitandosi la proprietà comune dell'impianto di riscaldamento al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, qualora manchi detta diramazione, poiché non esiste la possibilità che i locali medesimi fruiscano del riscaldamento, l'impianto non può considerarsi destinato al loro servizio.

Ciò emerge chiaramente se all'interno dei locali di un condominio non esiste un impianto di riscaldamento ma sono visibili tubazioni quasi totalmente coibentate che attraversano i locali e che sono a servizio dell'impianto delle altre unità che fruiscono del riscaldamento stesso (Trib. Trieste 13 maggio 2023 n. 328).

Posizione minoritaria della giurisprudenza

Alla luce di quanto sopra non può essere condiviso il ragionamento secondo cui le spese di rifacimento di un impianto centrale di riscaldamento installato in un edificio devono gravare anche sui proprietari dei locali che, pur non fruendo del servizio di riscaldamento, sono potenzialmente in grado di beneficiarne in relazione alle caratteristiche costruttive dell'impianto, che per tale ragione forma oggetto di proprietà comune, se non risulta il contrario dal titolo.

Secondo questa opinione, infatti, affinché operi la presunzione di comproprietà ex art. 1117 c.c. è sufficiente che l'impianto di riscaldamento, in relazione alla sua potenzialità, possa servire a riscaldare anche i locali attualmente privi di radiatori e che i proprietari dei locali non allacciati all'impianto possano essere ammessi a fruirne in ogni tempo. Tale orientamento non è assolutamente condivisibile.

In realtà, l'attribuzione della proprietà comune ex art. 1117 c. c., si considera giustificata dalla destinazione dell'impianto all'uso o al godimento comune. La proprietà comune, peraltro, si limita al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

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