In tema di riscaldamento e ripartizione delle spese in condominio, il decreto legislativo 14 luglio 2020 n. 73 ha previsto alcune importanti modifiche al decreto legislativo n. 102/2014 relativo all'efficienza energetica degli edifici.
Il provvedimento si pone nel solco dei precedenti normativi inerenti alla contabilizzazione del calore e, nello specifico, affronta i temi inerenti a: criteri di ripartizione delle spese; modalità di lettura da remoto; informazioni sulla fatturazione; costi di fatturazione e fattibilità economica.
Analizziamo gli aspetti principali del d. lgs. N. 73/2020 con un occhio di riguardo alle novità in tema di ripartizione delle spese per il riscaldamento.
Il nuovo criterio di ripartizione delle spese per riscaldamento
Il d. lgs. N. 73/2020 prevede un nuovo criterio di ripartizione delle spese per il riscaldamento.
Secondo la normativa previgente, la ripartizione della spesa del riscaldamento sulla base del consumo effettivo doveva essere calcolata sulla scorta della norma tecnica UNI 10200.
In alternativa, il professionista incaricato avrebbe potuto discostarsene, ma avrebbe dovuto in ogni caso attestare che quanto da lui effettuato consentiva il calcolo del consumo effettivo, quindi senza introduzione di alcun tipo di coefficiente correttivo o percentuali arbitrarie di consumi effettivi sia volontari sia involontari.
Il nuovo d. lgs. n. 73/2020, all'articolo 9, eliminando ogni riferimento alla Uni 10200, propone invece un criterio basato sull'attribuzione ai consumi volontari di almeno il 50% delle spese connesse al consumo di calore per riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda per il consumo domestico.
La restante quota parte (corrispondente quindi al massimo al 50% delle spese energetiche) sarà ripartita secondo un parametro che potrà essere (a titolo esemplificativo) quello dei millesimi, dei metri quadrati o dei metri cubi utili, o ancora delle potenze installate.
Il d. lgs. n. 73/2020 non è retroattivo ed è facoltativo per coloro che, alla data di entrata in vigore della norma (29 luglio 2020), hanno già provveduto all'installazione dei dispositivi previsti dal comma 5 dell'art. 9 d.lgs n. 102/2014 e a ripartire secondo i termini di legge allora vigenti.
Consumi volontari e involontari: ripartizione delle spese
Il nuovo testo della lettera d), comma 5, art. d. lgs. N. 102/2014, a seguito delle modifiche, così recita:
«quando i condomini o gli edifici polifunzionali sono alimentati da teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffreddamento delle unità immobiliari e delle aree comuni, nonché per l'uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l'importo complessivo è suddiviso tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 50 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica.
In tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate.
È fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà.
Le disposizioni di cui alla presente lettera sono facoltative nei condomini o gli edifici polifunzionali ove alla data di entrata in vigore della presente disposizione si sia già provveduto all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese»;
Il nuovo testo della disposizione appena menzionata riprende un concetto definito nella norma tecnica UNI 10200: quello di prelievo volontario. In ossequio alla finalità di promuovere la riduzione dei consumi, si responsabilizza l'utente finale disponendo che paghi i prelievi volontari, cioè quelli sotto il suo diretto controllo, in base al loro valore effettivo.
Ciò è coerente con un principio generale, cioè quello che ognuno può essere responsabile solo di ciò che controlla.
Consumi involontari: come ripartirli?
Con il nuovo obbligo di termoregolazione come verranno ripartite le spese?
Per quanto riguarda i rimanenti importi, cioè consumi involontari ed altre spese come la gestione e manutenzione, lascia esplicitamente libertà di ripartirli con qualsiasi criterio concordato fra i condomini perché nulla può il singolo condomino per modificarli e quindi non ha alcuna importanza ai fini della responsabilizzazione dei consumi.
Ciò che occorre sottolineare è che i prelievi volontari devono essere effettivi non solo come attribuzione relativa ai condomini (ad esempio: se Tizio preleva il doppio di calore di Caio, dovrà anche pagare una quota doppia di consumi volontari) ma anche come valore assoluto dei consumi volontari da ripartire.
È normale che una quota parte del calore immesso nelle reti di distribuzione venga prelevato volontariamente dagli utenti agendo sui controlli dei propri corpi scaldanti, valvole termostatiche o termostati. La rimanente parte viene dispersa dalla rete in maniera incontrollata ed indipendente dalle volontà dei singoli utenti.
Qualunque sia lo schema adottato, nell'esecuzione del riparto una quota parte della spesa per consumi energetici verrà ripartita in proporzione alle indicazioni degli apparecchi di contabilizzazione individuale (contatori di calore, ripartitori od altri sistemi validi) mentre una seconda quota verrà suddivisa in base a dei millesimi, a qualunque criterio essi rispondano.
Impianto centralizzato non funzionante a causa di morosità pregresse. È legittimo il distacco?
È demandato ad un'apposita guida Enea l'onere di suggerire il miglior criterio di ripartizione delle spese in funzione dei parametri che hanno una influenza sulla prestazione energetica, quali quelli climatici e l'anno di costruzione dell'edificio.
Ciò è particolarmente indicato qualora ci siano, tra le unità immobiliari costituenti il condominio, differenze di fabbisogno termico per metro quadro superiori al 50%, comprovate da apposita relazione asseverata.
La lettura da remoto dei consumi
Attraverso la modifica dell'art. 9 del D.Lgs 102/2014 il d. lgs. n. 73/2020 prevede che «ferme restando le condizioni di fattibilità tecnica ed efficienza in termini di costi, i contatori di fornitura, i sotto-contatori o i sistemi di contabilizzazione del calore individuali», dopo il 25 ottobre 2020, siano installati sistemi di misura leggibili da remoto.
Il fine è di consentire che, entro il 1° gennaio 2027, tutti i predetti sistemi di misura siano dotati di dispositivi che ne permettono la lettura da remoto.
Le informazioni sulla fatturazione
Il d. lgs. n. 73/2020 prevede che le informazioni relative alla fatturazione siano comunicate dai responsabili della fatturazione dei consumi (quali gli amministratori di condominio o altri soggetti identificati dagli utenti) agli utenti almeno ogni bimestre «a titolo gratuito, ad eccezione della ripartizione dei costi in relazione al consumo individuale di riscaldamento, raffreddamento e acqua calda per uso domestico nei condomini e negli edifici polifunzionali ove siano installati sotto-contatori o contabilizzatori di calore, che è effettuata senza scopo di lucro».
Secondo la nuova normativa, dunque, le informazioni sulla fatturazione dei consumi devono essere fornite al cliente finale almeno ogni due mesi, e devono basarsi sul consumo effettivo oppure sulle letture del contabilizzatore.
Responsabile della fatturazione dei consumi è l'amministratore condominiale o, in alternativa, altro soggetto individuato dagli utenti. A quest'ultimo è affidato il compito di garantire agli utenti, nel totale rispetto della sicurezza informatica, la possibilità di ricevere gratuitamente informazioni sui propri consumi energetici e sulle informazioni di fatturazione.
