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Legittimo un rendiconto relativo ai soli consumi del servizio di riscaldamento

In questi casi non necessitano il registro di contabilità e il registro finanziario, purché sia comunque garantita la trasparenza
Avv. Gianfranco Di Rago Avv. Gianfranco Di Rago - Foro di Milano 

E' da considerarsi legittimo un rendiconto limitato ai soli consumi del servizio di riscaldamento registrati nel corso della gestione, laddove i costi relativi alla tenuta dell'impianto e alla sua manutenzione siano invece stati esposti nel rendiconto generale del condominio.

In questo caso occorre privilegiare una lettura sostanziale della disposizione di cui all'art. 1130-bis c.c., con la conseguenza che non è necessario che al documento si accompagnino il registro di contabilità, il registro finanziario e la nota esplicativa sintetica previsti da detta disposizione.

E' però necessario che anche detto rendiconto sia redatto in maniera chiara e trasparente, che consenta cioè ai condomini di comprendere senza difficoltà i criteri di imputazione dei consumi, perché in caso contrario si tratterebbe di un atto che non raggiunge il proprio scopo e vi sarebbe violazione della predetta disposizione del Codice Civile.

Queste le riflessioni che emergono nel leggere la recente sentenza n. 376 dello scorso 6 aprile 2021, con cui la Corte di Appello di Torino ha affrontato un caso alquanto particolare.

Spese riscaldamento. Legittima la delibera che sceglie di ripartire le spese di riscaldamento in base ai consumi e non ai millesimi

Rendiconto consumi del servizio di riscaldamento. I fatti di causa.

Nella specie una coppia di condomini aveva impugnato, tra le altre cose, il rendiconto presentato dall'amministratore relativamente al solo servizio di riscaldamento e approvato dall'assemblea.

Occorre subito specificare che in esso erano stati riportati soltanto i consumi relativi al predetto servizio, come registrati dai contatori.

Tutte le altre spese connesse alla comproprietà dell'impianto, ad esempio quelle di manutenzione, erano confluite nel rendiconto generale del condominio, unitamente alle altre voci relative ai beni e ai servizi comuni.

Perché l'amministratore aveva operato in questo modo, sicuramente inusuale? Probabilmente perché, come sembra emergere dalla sentenza in questione, in tal modo intendeva fornire evidenza dei soli consumi tanto ai condomini quanto, soprattutto, ai conduttori delle unità immobiliari che, come è noto, sono contrattualmente tenuti a versare i relativi importi al locatore e che, proprio sulla base dell'art. 1130-bis c.c., hanno il diritto di accedere alla documentazione contabile detenuta dall'amministratore per verificare la correttezza delle somme pretese a tale titolo dal proprietario dell'appartamento.

Tuttavia questo rendiconto era stato presentato all'assemblea senza il registro di contabilità e la restante documentazione prevista dal citato art. 1130 bis c.c.. Secondo i condomini impugnanti, trattandosi di un rendiconto, in mancanza della documentazione obbligatoria prevista per legge, lo stesso doveva ritenersi illegittimo, in quanto non consentiva di comprendere appieno il risultato della relativa gestione contabile.

Il Tribunale di Torino aveva respinto l'impugnazione, evidenziando come nell'ambito della gestione condominiale il servizio di riscaldamento non configuri un autonomo ente di gestione, separato dal condominio nel suo complesso, ma una mera gestione contabile autonoma di tale servizio, al fine di consentire la conoscenza delle spese sostenute per la gestione del servizio e delle quote ripartite a carico di ogni soggetto obbligato.

La giurisprudenza di merito affronta due argomenti molto ricorrenti in ambito condominiale

Secondo il Giudice, poiché l'oggetto del rendiconto del servizio di riscaldamento è limitato alle spese del relativo esercizio, esso non può quindi essere equiparato - quanto agli obblighi di documentazione e rendicontazione di cui all'art. 1130-bis c.c. - al rendiconto condominiale generale. I condomini, per nulla soddisfatti della decisione, avevano però impugnato la sentenza.

Rendiconto consumi del servizio di riscaldamento. La decisione della Corte di Appello.

Secondo i giudici di appello, visti i motivi di impugnazione esposti dai condomini, occorreva valutare se la documentazione presentata dall'amministratore sotto la dicitura "rendiconto spese riscaldamento" potesse ritenersi idonea soddisfare i requisiti richiesti dall'art. 1130-bis c.c., tenuto conto del fatto che la gestione separata verteva unicamente sulla gestione ordinaria del servizio (ossia alle spese di fornitura di calore per il teleriscaldamento), mentre le spese di manutenzione straordinaria e le quote di ammortamento dell'impianto erano state assoggettate alla gestione generale del condominio.

Era dunque necessario stabilire se, trattandosi di gestione separata, detta documentazione dovesse semplicemente sottostare ai vincoli di chiarezza che lo stesso art. 1130-bis c.c. e la giurisprudenza richiedono per la sua legittimità, ovvero se dovesse anche essere corredata da registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa.

In altri termini, per le ipotesi di gestione contabile separata è sufficiente che la documentazione fornita sia in concreto idonea a consentire agli amministrati di poter comprendere il suo contenuto e poter conseguentemente assumere una decisione consapevole circa l'approvazione o meno del rendiconto, oppure è necessario, a pena di invalidità, che la stessa sia accompagnata dagli ulteriori documenti dei quali si è detto?

Approvazione di un rendiconto incompleto o non veritiero. Facciamo chiarezza

La Corte di Appello ha operato un'indagine in concreto sulla idoneità del rendiconto in questione a fornire ai condomini e ai conduttori un quadro chiaro e trasparente della gestione del servizio di riscaldamento.

Nel caso di specie, hanno osservato i giudici, non vi era un registro contabilità con annotate le operazioni di entrata e di uscita, ma l'effettiva fornitura di calore mediante teleriscaldamento trovava riscontro nella dotazione di ogni utenza di contatore autonomo, il quale contabilizzava il consumo per ciascuna unità immobiliare.

Inoltre risultava agli atti che l'erogatore del servizio provvedeva periodicamente a estrapolare le risultanze dei contatori e a fornire il resoconto analitico dei consumi ripartiti in base alle specifiche utenze condominiali.

Questa documentazione era a disposizione dei condomini e dei conduttori e l'amministratore, anche in sede assembleare, aveva comunicato il rendiconto delle spese sostenute nell'esercizio di riferimento e la relativa ripartizione, il preventivo e la ripartizione dei costi relativi all'esercizio successivo, la nota esplicativa relativa alle spese sostenute, nonché il dettaglio dei consumi di ogni singola utenza in base a quanto rilasciatogli dal fornitore.

Questi elementi di fatto hanno portato la Corte di merito a escludere che gli interessati non fossero in grado di accertare e verificare, in base all'automatica deduzione dei dati rilevati dai contabilizzatori rispetto a quelli fatturati e al loro riparto, l'effettiva quota di spesa gravante su ciascuno, dal momento che tale possibilità era correlata alla presenza di contatori che misuravano i consumi.

Opposizione a decreto ingiuntivo e natura del contenzioso.

Di conseguenza, secondo i Giudici, in relazione all'indicazione del costo del servizio, rappresentato dalla sommatoria delle fatture pertinenti ai consumi, dei quali erano indicati importi e periodi di riferimento, i condomini e i conduttori avevano avuto in concreto la possibilità di verificare la correttezza della ripartizione dei costi in base alle quote di godimento relative alle unità immobiliari facenti capo a ciascuno di essi.

Di qui la conclusione che nel caso concreto i costi relativi al servizio di riscaldamento fossero stati adeguatamente documentati e chiaramente illustrati dall'amministratore, potendo quindi ritenere che la documentazione prodotta fosse nella sostanza del tutto in linea con il disposto di cui all'art. 1130-bis c.c..

L'impianto di riscaldamento e il distacco del singolo

Sentenza
Scarica App. Torino 6 aprile 2021 n. 376

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