I condizionatori nelle abitazioni in condominio portano con loro, quasi automaticamente, attriti e litigi tra i vicini.
Il problema non è dato solamente dal rumore; sovente le questioni sorgono in relazione all'allocazione del motore da apporre all'esterno.
Il decoro architettonico è l'aspetto che primariamente diviene oggetto di contestazione, classico il caso del motore apposto sulla facciata.
Ma non solo. È sintomatico di una più diffusa litigiosità anche l'allocazione in parti comuni differenti, come ci testimonia il quesito postoci da un nostro lettore.
Condizionatore sul terrazzo condominiale, il caso
«Ciao Redazione! Sono un vostro assiduo lettore e oggi vi scrivo per un problema che mi riguarda direttamente.
Abito in un condominio e quest'anno ho deciso di installare un condizionatore in salotto. Siccome il motore andrebbe posizionato sulla facciata laterale, abitando all'ultimo piano i tecnici mi hanno proposto di installarlo altrove, cioè sul terrazzo. Con una canalina non impattante copriranno i fili di collegamento al condizionatore vero e proprio.
Abbiamo fatto così e giusto due giorni dopo un vicino mi ha detto che si rivolgerà all'amministratore per farmi diffidare chiedendomi l'immediata rimozione del motore o almeno a convocare l'assemblea per decidere come comportarsi con me?
Ha ragione lui? Forse ho sbagliato?
Preciso che il condominio si compone di nove abitazioni e che abbiamo un regolamento di condominio che per l'uso degli spazi comuni rimanda semplicemente al codice civile».
Uso delle cose comuni, regolamento e poteri dell'assemblea: la questione posta dal nostro lettore, ma in realtà tutte quelle riguardanti casi analoghi vanno risolte affrontando questi tre aspetti.
Condizionatore sul terrazzo condominiale e uso della cosa comune
Le norme specificamente dettate in materia condominiale non disciplinano il diritto d'uso delle cose comuni da parte dei singoli condòmini, limitandosi ad apprestate la tutela delle destinazioni d'uso (art.1117-quater c.c.).
Il diritto d'uso, uguale per tutti, cioè sganciato dalla quota millesimale di riferimento, è disciplinato dall'art.1102 c.c. dettato con riferimento alla comunione in generale, ma applicabile al condominio in virtù del rimando contenuto nell'art. 1139 c.c.
La giurisprudenza, copiosa, sull'argomento, è costante nell'affermare che «con riferimento al condominio la norma consente, infatti, la più intensa utilizzazione dei beni comuni in funzione del godimento della proprietà esclusiva, purché il condomino non alteri la destinazione del bene e non ne impedisca l'altrui pari uso.
In altri termini, l'estensione del diritto di ciascun comunista trova il limite nella necessità di non sacrificare ma di consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti (v. Cass. 1 agosto 2001 n. 10453; 14 aprile 2004 n. 7044; Cass. 6 novembre 2008 n. 26737; Cass. 18 marzo 2010 n. 6546)» (Cass. 21 dicembre 2011, n. 28025).
Come dire: usa pure le cose comuni, ma ricordati che i tuoi vicini debbono poter avere la medesima possibilità, che non vuol dire la stessa e identica forma di utilizzazione, non necessariamente, ma sicuramente stessa possibilità astratta.
Condizionatore sul terrazzo condominiale e regolamento di condominio
Se il regolamento ha natura assembleare, cioè è approvato in riunione, allora le sue clausole che pur debbono disciplinare l'uso delle cose comuni, non possono disporre divieti che non siano sostanzialmente quelli derivanti dalla normale applicazione delle norme o dall'intrinseca conformazione del bene.
Se esiste una strada interna larga appena per consentire il passaggio di un'autovettura è normale poter dire che in quel tratto si possa esclusivamente transitare con divieto di sosta.
Diversa è la situazione se pensiamo al caso di un edificio che abbia un terrazzo di normali dimensioni: come possiamo ipotizzare che in questa circostanza impedire il posizionamento di un motore di condizionatore sia vietato? Forse solamente pensando ai carichi massimi, ipotesi per la fattispecie davvero più che residuale.
Se il regolamento è contrattuale, cioè accettato da tutti i condòmini, la situazione muta. Al riguardo, infatti, è pacifico in giurisprudenza che "la norma dell'art. 1102 c.c., concernente la facoltà del condomino di apportare modifiche a sue spese per il migliore godimento della cosa comune, è derogabile per regolamento condominiale avente efficacia contrattuale in quanto sottoscritto da tutti i condomini, ma tale deroga deve risultare in modo espresso e non può ritenersi implicitamente disposta per la previsione nel regolamento dell'assoggettamento a delibera assembleare (a maggioranza qualificata) delle modificazioni alle cose comuni finalizzate al miglior godimento delle cose stesse, da parte della pluralità condominiale, dato che queste ultime comportano non solo l'incidenza della spesa su tutti i condomini, ma altresì la modifica in tutto o in parte nella materia o nella forma ovvero nella destinazione di fatto o di diritto della cosa comune, a differenza delle modificazioni apportabili dal singolo condomino, che non possono incidere che sul pari uso (anche potenziale) degli altri condomini". (Cass. 5 ottobre 1992, n. 10895, Massimario Cassazione).
Condizionatore sul terrazzo condominiale e divieto dell'assemblea cosa fare
Dato questo contesto, possiamo trarre due conclusioni rispetto ai poteri dell'assemblea:
- in presenza di regolamento contrattuale l'assemblea può senza ombra di dubbio agire per ottenere il rispetto e quindi indicare all'amministratore di intimare al condòmino la rimozione del motore del condizionatore posto sul terrazzo, ove contrastante col suddetto regolamento;
- in presenza di regolamento assembleare o anche ove non sia presente l'assemblea non ha il potere di cui al punto 1), a meno che quell'uso non sia pacificamente in violazione dell'art. 1102 c.c. In ogni caso, in questa ipotesi, è salvo il potere del condòmino di agire per la valutazione giudiziale della legittimità di quella delibera.
Dati questi elementi, dunque, ci pare di poter dire al nostro lettore che - salvo il rispetto dell'art. 1102 c.c. e a meno che il regolamento del condominio non contenga specifico divieto - egli potrà lasciare il motore del condizionatore lì dov'è, valutando con un legale l'eventuale possibilità d'impugnare la delibera che gli intimasse la rimozione.
L'immobile è mio, il condizionatore è tuo ma il fastidio è del vicino: chi ne risponde?
