L'amministratore, si sa, rappresenta il condominio verso l'esterno. Per legge, egli è legittimato a far valere le ragioni dei suoi mandanti (id est, i condòmini) ogni volta che queste siano lese, ad esempio perché un soggetto esterno alla compagine si è reso inadempienti ai propri obblighi contrattuali oppure perché ha commesso un illecito aquiliano.
È ugualmente noto che, ai sensi dell'art. 1130, primo comma, nr. 4), del codice civile, l'amministratore deve anche compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio, con obbligo di agire tempestivamente.
Mettiamo il caso che l'amministratore, davanti a una situazione di particolare urgenza per la difesa delle parti comuni, si renda colpevole di inerzia. In un'ipotesi del genere, il condomino può agire a tutela dei beni condominiali?
Sul tema è tornata di recente la Corte di Cassazione che, con ordinanza n. 12626 del 12 maggio 2021, ha ribadito un orientamento praticamente granitico in giurisprudenza: il singolo proprietario è legittimato ad agire in giudizio a difesa delle parti comuni del condominio, non essendo privato di tale potere dalla legittimazione concorrente dell'amministratore.
Vediamo qual è l'iter logico che ha condotto la Suprema Corte ad affermare che il condomino può agire a tutela dei beni condominiali.
Tutela dei beni condominiali: il caso
Ricorreva in Cassazione un condomino che, in appello, si era visto negare la legittimazione ad agire per la tutela di una parte comune del condominio (nello specifico, il lastrico solare). A detta del giudice di merito, per la tutela degli interessi condominiali avrebbe potuto agire solamente l'amministratore e non anche il singolo condomino.
Secondo parte ricorrente, al contrario, anche il singolo proprietario può stare in giudizio nell'interesse dell'intera compagine, se l'oggetto del procedimento è una parte comune, come ad esempio il lastrico solare ai sensi dell'art. 1117 c.c.
Legittimazione del singolo condomino e tutela dei bene: la decisione
Secondo la Suprema Corte (ordinanza n. 12626 del 12 maggio 2021 in commento), il ricorso merita accoglimento in quanto il condomino può agire a tutela dei beni condominiali.
Secondo giurisprudenza consolidata (ex multis, Cass. n. 1208 del 2017; n. 26557 del 2017; n. 22856 del 2017; n. 4436 del 2017; n. 16562 del 2015), la legittimazione processuale dell'amministratore di condominio, accordata dall'art. 1131 cod. civ. nei limiti delle sue attribuzioni in ordine alle liti aventi ad oggetto interessi comuni dei condomini, dà luogo unicamente ad una deroga rispetto alla disciplina generalmente valida per ogni altra ipotesi di pluralità di soggetti del rapporto giuridico dedotto in lite, sopperendo all'esigenza di rendere più agevole la costituzione del contraddittorio nei confronti del condominio, nel senso di evitare la necessità di promuovere il litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini; che rimane intatto il potere del singolo condomino di agire a tutela dei beni condominiali, essendone proprietario per la sua quota.
Legittimazione ad agire: il proprietario può sostituirsi al condominio?
L'orientamento per cui il singolo condomino può agire a tutela dei beni condominiali è tanto più incontrovertibile se solo si considera non solo che tale insegnamento non è mai praticamente contraddetto, ma che esso è stato recepito anche dalle Sezioni Unite (sentenza n. 10934 del 2019), che ha affermato il principio secondo cui, «nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ciascun condòmino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale - concorrente, in mancanza di personalità giuridica del condominio, con quello dell'amministratore - di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota».
Ha dunque errato la Corte d'appello nel ritenere che il ricorrente non potesse agire in qualità di condomino a tutela del lastrico solare di proprietà condominiale, poiché il relativo potere non spetta in via esclusiva all'amministratore del condominio.
Condomino che agisce a tutela del condominio: i precedenti
Come anticipato, la sentenza in commento si pone nel solco tracciato dalla precedente giurisprudenza di legittimità e consacrato, da ultimo, nella pronuncia resa a Sezioni Unite nel 2019.
Peraltro, che il singolo condomino potesse agire a tutela dei beni condominiali costituiva ius receptum anche prima della riforma del 2012.
Il Condominio non può agire in giudizio per tutelare la salute dei singoli condomini
Nel 2010, la Corte di Cassazione (21 gennaio 2010, n. 1011) statuiva che «configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti all'edificio condominiale.
Ne consegue che ciascun condomino è legittimato ad impugnare personalmente, anche per cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei confronti della collettività condominiale ove non vi provveda l'amministratore».
Ancora più risalente nel tempo l'arresto secondo cui «Il condominio non è un soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti, limitatamente all'amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino.
Ne deriva che l'amministratore per effetto della nomina ex art. 1129 c.c. ha soltanto una rappresentanza ex mandato dei vari condomini e che la sua presenza non priva questi ultimi del potere di agire personalmente a difesa dei propri diritti, sia esclusivi che comuni, costituendosi personalmente anche in grado di appello per la prima volta, senza che spieghi influenza, in contrario, la circostanza della mancata partecipazione al giudizio di primo grado instaurato dall'amministratore» (Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2000, n. 7891).
È dunque fuor di dubbio che il singolo condomino possa agire a tutela dei beni condominiali.
