Nel contesto del condominio, in materia di spese inerenti la manutenzione di parti comuni, non può mancare la trattazione del portone d'ingresso.
È di tutta evidenza che tale elemento, unitamente alla facciata nella quale si inserisce, rappresenta un tratto identificativo dello stabile condominiale, tanto da essere espressamente richiamato all'art. 1117, comma I, n.1) Cod. Civ. tra le parti oggetto di proprietà comune.
È chiaro che il portone di ingresso è una componente necessaria ed indefettibile del fabbricato e, proprio in ragione di tale motivo, la sua presenza nonché i correlati e conseguenti oneri di manutenzione non possono ritenersi facoltativi.
Invero, nella accezione più comune e consueta, il portone condominiale costituisce l'ingresso principale allo stabile che può essere oltre a pedonale, qualora ricorrano determinate circostanze, quale la presenza di una corte interna adibita a parcheggio, anche carrabile.
Non è raro che il portone abbia, inoltre, elementi decorativi che conferiscono un'impronta peculiare e carattere allo stesso ed alla facciata integrandosi nella medesima non solo quale elemento funzionale ma anche, quindi, decorativo estetico.
Portone condominiale e spese di manutenzione
Per quanto attiene alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria del portone, occorre illustrare il criterio generale con cui, salvo dispensa e/o diversa pattuizione adottata con delibera ad hoc o contenuta nel regolamento condominiale, si procede alla ripartizione tra gli aventi titolo.
In proposito, occorre ricordare che, con riferimento agli oneri necessari per la conservazione e fruizione delle parti comuni, tra cui rientrano indubbiamente quelle individuate all'art. 1117 Cod. Civ., il principio che regge e regolamenta la suddivisione delle spese è dettato dall'art. 1123, comma I, Cod. Civ., in rispondenza al quale «Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [1118 2; 68], salvo diversa convenzione».
La ripartizione delle spese per la manutenzione ordinaria e, ovviamente, anche per quella straordinaria, viene effettuata mediante applicazione della regola generale dei millesimi.
In proposito, la contribuzione pro quota, secondo i millesimi, avviene sic et simpliciter in ragione della proprietà di un immobile all'interno delle mura condominiali.
Che cosa si intende?
Ebbene, abbiamo considerato come il portone condominiale costituisca una componente essenziale per la esistenza e funzionalità dell'edificio condominiale e, in concreto, irrinunciabile ai fini della sicurezza e tutela della persone che vi risiedono.
Quale elemento che contribuisce alla fisionomia della facciata del fabbricato assolve, inoltre, ad una ulteriore funzione/valore, ovvero quella di decoro estetico.
Griglie condominiali, manutenzione e ripartizione spese
Tale assunto è dirimente per poter introdurre e rendere noto l'orientamento della Giurisprudenza secondo cui, in ragione della natura e conformazione primaria del portone nella struttura dell'edificio condominiale «Anche i proprietari di unità aventi accesso autonomo dalla strada debbono concorrere alle spese di manutenzione inerenti all'androne ed alle scale (nella specie: portone, moquette e passatoia dell'ingresso, nonché illuminazione dei servizi comuni) in quanto costituiscono elementi necessari per la configurazione stessa del fabbricato ed in quanto rappresentano strumenti indispensabili per il godimento e la conservazione delle strutture di copertura, cui tutti i condomini sono tenuti per la salvaguardia della proprietà individuale e per la sicurezza dei terzi» (Corte appello Milano, 03/07/1992).
Ne deriva che, anche se un immobile non ha alcun collegamento o accesso, che dir si voglia, dal portone d'ingresso ma insiste sul fabbricato, il condomino è tenuto a concorrere alle spese di manutenzione del portone in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo che ne sia stato espressamente esonerato con delibera assunta dalla assemblea o dal regolamento condominiale.
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Invero, i Giudici di Piazza Cavour, sin da epoca ormai risalente (Corte di Cassazione sentenze 3644/1956 e 4986/1977), hanno riconosciuto la qualità di beni comuni ai portoni d'ingresso, per cui ne risultano comproprietari tutti i condomini, indipendentemente dalla fruizione e/o utilizzo e, per l'effetto, ogni spesa afferente alla loro manutenzione o ristrutturazione dovrà ripartita, quale spesa generale, in virtù dei millesimi di proprietà.
In altra fattispecie, l'onere di partecipazione alle spese di manutenzione del portone sussiste laddove, sempre indipendentemente dall'utilizzo, sia costituita una servitù di passo dallo stesso in favore di alcuni soggetti.
A tal riguardo, appare utile richiamare una pronuncia della Giurisprudenza di Legittimità ove «Attraverso la ricognizione dell'esistenza di una servitù di passaggio in favore dei proprietari dei box - i quali hanno il diritto di utilizzare la rampa di scale accedendo dal vano androne per raggiungere i propri box - la spesa addebitata dalle tabelle millesimali avviene indipendentemente dal reale suo esercizio (utilizzo della rampa).
Quindi, deliberata dall'assemblea la sostituzione del portone, l'attore è tenuto al relativo pagamento delle spese in proporzione alla sua quota millesimale» (Tribunale Bari, 24/05/2016, n. 2936).
Sulla scorta delle argomentazioni ed esemplificazioni illustrate, avvalorate dalla Giurisprudenza, non vi è incertezza o esitazione sulla natura di bene comune del portone, quale elemento essenziale a prescindere dall'uso, motivo per cui ogni spesa sarà imputata a ciascun condomino sulla base dei millesimi, salvo la sussistenza di diversa convezione.
