La vita in condominio può tramutarsi in una lunga e costante lotta per sottrarsi al pagamento di spese riguardanti le parti comuni dell'edificio, soprattutto quando, per una ragione o per un'altra, di queste parti non se ne faccia più uso.
Con questo contributo ci soffermeremo sul problema della ripartizione delle spese di manutenzione della canna fumaria a seguito di distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento.
In pratica, cercheremo di capire se il condomino che ha ottenuto di distaccarsi dall'impianto centralizzato sia tenuto a pagare le spese per la manutenzione della canna fumaria di cui non fa più utilizzo.
Distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento: è possibile?
L'analisi del problema giuridico presentato in premessa non può che partire da un primo chiarimento, che risponde alla seguente domanda: il singolo condomino può effettuare il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento?
La risposta è fornita dal codice civile: l'art. 1138, quarto comma, cod. civ., asserisce che il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
In tal caso, il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Dunque, il singolo condomino può senza dubbio chiedere e ottenere il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento, purché tale operazione non comporti, allo stesso tempo, notevoli squilibri di funzionamento e l'aggravio di spese per gli altri condomini.
I due requisiti devono intendersi cumulativi, nel senso che, in presenza anche di una sola delle due situazioni sopra indicate, il distacco non può avere luogo.
Pur avendo effettuato il distacco, restano comunque a carico del condomino le spese di manutenzione straordinaria e di conservazione dell'impianto.
Regolamento: può vietare il distacco dall'impianto centralizzato?
Come sostenuto dalla Corte di Cassazione (ordinanza n. 9387 del 21 maggio 2020), è nullo il regolamento di condominio che vieta il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato. Tale previsione, infatti, si porrebbe in contrasto con il dettato normativo richiamato nel precedente paragrafo.
Quanto appena asserito vale anche nel caso in cui il divieto sia contenuto in un regolamento contrattuale: la proibizione avrebbe un'efficacia limitata solo nei confronti degli originali stipulanti e potrebbe essere interrotta per il tramite del recesso, senza contare che il regolamento di condominio non può menomare i diritti di ciascun condomino risultati da un'espressa previsione di legge.
In tema di distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento, dunque, prevale la tesi per cui esso è sempre possibile, anche quando proibito dal regolamento contrattuale, in quanto si tratterebbe di disposizione contraria non solo all'art. 1138, quarto comma, cod. civ., ma anche alle norme dell'ordinamento (ad esempio, al decreto legislativo n. 102/2014 in materia di contabilizzatori individuali) che promuovono le iniziative volte a favorire il risparmio energetico.
Il distacco dal riscaldamento centralizzato in assenza di una delibera autorizzativa
La canna fumaria condominiale
Detto del distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento, veniamo ora alla canna fumaria condominiale. Anche in questo caso è opportuno fare chiarezza sin da subito, fornendo le opportune definizioni.
La canna fumaria è l'opera finalizzata a convogliare i fumi derivanti da una combustione dall'interno di un locale o camera di combustione (ad esempio, la caldaia per il riscaldamento) verso l'esterno.
In ambito condominiale, le canne fumarie possono essere a servizio dell'impianto di riscaldamento centralizzato oppure degli impianti singoli. Le canne fumarie, quali tubazioni destinate allo smaltimento dei fumi e alla loro conduzione verso l'esterno, si presumono beni comuni se ed in quanto forniscono utilità generale alle unità immobiliari del condominio.
L'utilità della canna fumaria si manifesta, per i singoli condòmini, mediante l'allaccio del proprio impianto alla conduttura principale, effettuato attraverso una tubazione esclusiva.
Di conseguenza, in merito al numero degli allacci presenti nella canna fumaria, può desumersi la proprietà della stessa e, quindi, anche la ripartizione delle relative spese di manutenzione, a cui saranno tenuti i condòmini che effettivamente si servono della canna fumaria.
Distacco dall'impianto centralizzato
La ripartizione delle spese di manutenzione della canna fumaria
Da quanto brevemente detto nel precedente paragrafo si evincono importanti considerazioni in merito alla ripartizione delle spese di manutenzione della canna fumaria, anche a seguito del distacco dall'impianto centralizzato.
Per la precisione, se la canna fumaria è funzionale al servizio di riscaldamento comune, le spese andranno ripartite seguendo lo stesso criterio previsto con riferimento al bene principale; se al contrario, trattasi di canna fumaria al servizio soltanto di alcune proprietà esclusive, le spese per la manutenzione sono a carico dei titolari delle singole proprietà.
In questa evenienza, sarebbe dunque illegittima la delibera che ponesse dette spese a carico di tutti i condòmini in base ai millesimi (Trib. Milano, 19 maggio 1977).
Se la canna fumaria è posta al servizio di un solo condomino o di un gruppo di condòmini, la presunzione di comunione ex art. 1117 cod. civ. non opera e la canna fumaria deve pertanto ritenersi di proprietà esclusiva, salva eventuale prova contraria.
Da tanto deriva che la collocazione della canna fumaria all'interno nel complesso condominiale non la rende di proprietà comune, con conseguente impossibilità di deliberare su lavori riferiti alla proprietà esclusiva (Trib. Perugia, 31 gennaio 2014, n. 231): come detto nel precedente paragrafo, infatti, la determinazione della proprietà della canna fumaria è direttamente collegata agli allacci presenti nella stessa, i quali consentono di poter fruire dell'opera.
Infine, in risposta al quesito in esame, va precisato che in caso di condomino che sia unico fruitore della canna fumaria per avvenuto distacco dal riscaldamento centralizzato degli altri condomini si applica il dettato normativo dell'art. 1123, comma secondo, cod. civ., secondo cui, quando si tratta di cose condominiali destinate a servire i condomini in misure diverse, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne.
Da ciò deriva che se in un condominio, un solo condomino continua ad utilizzare il riscaldamento centralizzato e di conseguenza la canna fumaria ad essa collegata, le spese di manutenzione ordinaria devono gravare solo su questo condomino (Trib. Padova, 7 maggio 2002).
