#1 Inviato 28 Ottobre, 2014 Salve a tutti, piccolo quesito, condomino XXX presenta perizia per distacco riscaldamento centralizzato, l'assemblea discute di questo distacco e decide di incaricare un tecnico per fare una controperizia per verificare se realmente la perizia del condomino XXX "certifichi" le 2 condizioni necessarie per il distacco. La perizia del condominio attesta che la perizia del condomino XXX non dimostra nessuno dei 2 requisiti, ovvero si limita a dire che non ci sono aggravi e squilibri senza nessun calcolo a dimostrazione di tutto ciò. Quali sono i dubbi: 1) adesso l'assemblea si deve riunire nuovamente per vietare il distacco al condomino? 2) Come bisogna scrivere al punto dell'ODG? 3) Di quale maggioranza ha bisogno ? 4) alla votazione devono partecipare sono i condomini che hanno riscaldamento oppure tutti quelli del fabbricato ( ci sono dei negozi al piano terra)? ( piccola precisazione il RdC dice che l'impianto centralizzato è un bene comune ) Grazie
#2 Inviato 28 Ottobre, 2014 La controperizia deve dimostrare il contrario della perizia presentata dal condomino che vuole il distacco, non eccepire sulle modalità di calcolo o sulla perizia in sè. DEVE fare una perizia e dimostrare che tale distacco NON soddisfa i due requisiti: questo è il compito della controperizia. Nel vostro caso è il perito del condominio che NON sa fare il suo lavoro.
#3 Inviato 28 Ottobre, 2014 La controperizia deve dimostrare il contrario della perizia presentata dal condomino che vuole il distacco, non eccepire sulle modalità di calcolo o sulla perizia in sè. DEVE fare una perizia e dimostrare che tale distacco NON soddisfa i due requisiti: questo è il compito della controperizia. Nel vostro caso è il perito del condominio che NON sa fare il suo lavoro. ????? Assolutamente non vero .... Premesso che bisognerebbe visionare entrambe le perizie. E' onere del condomino dimostrare, non al condominio.... che facciamo la carne sotto e i maccheroni sopra !! 1
#4 Inviato 28 Ottobre, 2014 La controperizia deve dimostrare il contrario della perizia presentata dal condomino che vuole il distacco, non eccepire sulle modalità di calcolo o sulla perizia in sè. DEVE fare una perizia e dimostrare che tale distacco NON soddisfa i due requisiti: questo è il compito della controperizia. Nel vostro caso è il perito del condominio che NON sa fare il suo lavoro. Permettimi di dubitare, la perizia del condomino non ha un calcolo all'interno, la perizia del condominio spiega cosa bisognava fare per dimostrare i 2 requisiti, e di conseguenza ciò che non è stato fatto per dimostrare.. Da non tecnico ti dico che la perizia del condominio è molto più esaustiva di quella del condomino.
#5 Inviato 28 Ottobre, 2014 Tu le hai visionate entrambe? Perfetto: allora chiedete al condomino di far rettificare la perizia, semplice. Puoi star tranquillo (eccetto se non sia un ciarlatano) che il perito che gli ha fatto la perizia i calcoli li ha fatti. Ha magari sbagliato a non riportarli in perizia, magari è semplicemente inesperto di tale tipo di perizia. Ciò non significa che una delle due perizie sia più valida dell'altra, perchè quella del condominio dice quali sono, secondo il tecnico, i requisiti che voi volete vedere (scritti) soddisfatti. La perizia del condomino dice che i requisiti sono soddisfatti. E' una pura questione di "visualizzazione", non di soddisfare o meno i requisiti (sempre, ripeto, che il tecnico del condomino non sia un ciarlatano). Caro Turtle è vero che è onere del condomino ma è al condominio che non soddisfa il "tipo" di perizia, quindi tu, con la controperizia, dimostri che vuoi una perizia più dettagliata, non che hai ragione.
#6 Inviato 28 Ottobre, 2014 Tu le hai visionate entrambe? Perfetto: allora chiedete al condomino di far rettificare la perizia, semplice.Puoi star tranquillo (eccetto se non sia un ciarlatano) che il perito che gli ha fatto la perizia i calcoli li ha fatti. Ha magari sbagliato a non riportarli in perizia, magari è semplicemente inesperto di tale tipo di perizia. Ciò non significa che una delle due perizie sia più valida dell'altra, perchè quella del condominio dice quali sono, secondo il tecnico, i requisiti che voi volete vedere (scritti) soddisfatti. La perizia del condomino dice che i requisiti sono soddisfatti. E' una pura questione di "visualizzazione", non di soddisfare o meno i requisiti (sempre, ripeto, che il tecnico del condomino non sia un ciarlatano). Caro Turtle è vero che è onere del condomino ma è al condominio che non soddisfa il "tipo" di perizia, quindi tu, con la controperizia, dimostri che vuoi una perizia più dettagliata, non che hai ragione. Grazie wolverine, non so dirti se il tecnico è un ciarlatano, tanto meno mi permetterei di dirlo, però la sostanza è che nella perizia non ha dimostrato nulla. In verità questa era già l'integrazione perchè la prima non scriveva neanche che dal distacco non derivavano squilibri ed aggravi di spesa. Nell'integrazione chiesta non ha fatto altro che scrivere le due frasi del Cod. Civ.
#7 Inviato 28 Ottobre, 2014 Certa gente è proprio assurda. Beh avendo già fatto una precisa richiesta di integrazione a cui è seguito un nulla di fatto...negate l'autorizzazione e basta. Avete agito nel modo più trasparente e corretto possibile, complimenti.
#8 Inviato 28 Ottobre, 2014 Certa gente è proprio assurda. Beh avendo già fatto una precisa richiesta di integrazione a cui è seguito un nulla di fatto...negate l'autorizzazione e basta. Avete agito nel modo più trasparente e corretto possibile, complimenti. Rimangono i punti da smarcare di inizio topic... Quali sono i dubbi: 1) adesso l'assemblea si deve riunire nuovamente per vietare il distacco al condomino? 2) Come bisogna scrivere al punto dell'ODG? 3) Di quale maggioranza ha bisogno ? 4) alla votazione devono partecipare sono i condomini che hanno riscaldamento oppure tutti quelli del fabbricato ( ci sono dei negozi al piano terra)? ( piccola precisazione il RdC dice che l'impianto centralizzato è un bene comune )
#9 Inviato 28 Ottobre, 2014 1)secondo me basta che glielo dice l'amministratore.....nessuna assemblea...a che serve???
#10 Inviato 28 Ottobre, 2014 1)secondo me basta che glielo dice l'amministratore.....nessuna assemblea...a che serve??? Wolverine, non voglio fare il pignolo ma non basta, o meglio potrebbe non bastare. Di seguito un link di ANACI che spiega bene cosa fare nei vari casi: http://www.anaciroma.it/news-condominio/riscaldamento-condominio/525/richiesta-distacco-impianto-centralizzato.html per i punti elencati da Tizio da provo a dire la mia: 1) SI 2) Discussione relativa a controperizia sig. xxxxxx decisioni in merito 3) Bella domanda, ti direi quorum minimo, ma se poi il condomino impugna avreste bisogno della maggioranza per opporvi, quindi meglio avere i II comma 4) Anche questa bella domanda, se dici che il riscaldamento è annoverato tra i beni comuni, secondo me dovrebbero votare tutti anche i negozi. Però ripeto è una mia posizione. ASpettiamo qualche altro illustre consiglio...
#11 Inviato 28 Ottobre, 2014 Wolverine, non voglio fare il pignolo ma non basta, o meglio potrebbe non bastare.Di seguito un link di ANACI che spiega bene cosa fare nei vari casi: http://www.anaciroma.it/news-condominio/riscaldamento-condominio/525/richiesta-distacco-impianto-centralizzato.html per i punti elencati da Tizio da provo a dire la mia: 1) SI 2) Discussione relativa a controperizia sig. xxxxxx decisioni in merito 3) Bella domanda, ti direi quorum minimo, ma se poi il condomino impugna avreste bisogno della maggioranza per opporvi, quindi meglio avere i II comma 4) Anche questa bella domanda, se dici che il riscaldamento è annoverato tra i beni comuni, secondo me dovrebbero votare tutti anche i negozi. Però ripeto è una mia posizione. ASpettiamo qualche altro illustre consiglio... Comunque Grazie Turtle.... Aspettiamo qualche altro intervento il mio dubbio è sul quorum deliberativo
#12 Inviato 28 Ottobre, 2014 A mio avviso bisogna per prima cosa guardare il regolamento di condominio. Solitamente nel regolamento si fa riferimento ai servizi comuni ed alla possibilità/impossibilità del distacco. Il codice civile da dei principi che potrebbero essere derogati.
#14 Inviato 29 Ottobre, 2014 Salve a tutti, provo ad offrire il mio contributo per esperienza diretta. Questa situazione se non gestita bene vi porterà dritti in tribunale passando per la mediazione obbligatoria con tanto lavoro per i colleghi del nostro amico lokken. Quando qualcuno decide di staccarsi dal riscaldamento centralizzato, solitamente, lo fa non per antipatia verso vicini ma perchè ritiene che il rapporto costi benefici del servizio offerto non sia soddisfacente . Quando parlo di questo argomento mi piace paragonarlo al divorzio tra due persone. La legge ora lo consente e questo è un punto fermo da cui dobbiamo partire. Credo spetti all'amministratore tentare la prima mediazione per provare di risolvere la controversia , capire i motivi che l'hanno determinata e offrire delle soluzioni. La contabilizzazione dei consumi ed il rispetto dei rendimenti minimi di generazione possono dare una mano. Attenzione a delibere il divieto per motivi di regolamenti contrattuali o di leggi regionali. Sentenze di cassazione hanno fatto chiarezza su ciò. Concordo con la tesi di wolverine. Se il medico del vostro dipendente gli facesse un certificato per assenza , se scrivesse che ha il mal di testa non obbiettereste che non ha eseguito un encefalogramma; Ciò che avete diritto di fare è pagare una visita di controllo all'INPS. Veniamo al punto e mi scuso della premessa ma a volte si perseguono obbiettivi che nascondono la paura del cambiamento e la conservazione di privilegi. Molti sostengono che la relazione debba essere fatta seguendo i metodi di calcolo previsti dalle norme Uni, Riguardare tutto lo stabile, la cadaia etc. Io non ho trovato nella legge alcun punto dove si evince questo o quel metodo di calcolo. Quindi è vero che è onere del condomino dimostrare, ma è al condominio a cui non soddisfa il "tipo" di perizia, con la controperizia, dimostrare che ha ragione e avere così un supporto all'eventuale delibera che vietarà il distacco. A mio avviso la maggioranza deve essere di due terzi e deve riguardare solo i partecipanti alla spesa.
#15 Inviato 29 Ottobre, 2014 io posso distaccarmi dall'impianto di riscaldamento centralizzato in condominio, e debbo dimostrare che dal mio operato non subentrino aggravi di consumi gasolio- metano per il condominio . L'aggravio di spesa lo dimostrera' solo l'amministratore con il riparto aggravato dal maggior acquisto di gasolio per soddisfare i restanti condomini. questo e' un aggravio di spesa certa ed indiscutibile -( Squilibrio termico ).
#16 Inviato 29 Ottobre, 2014 Provo a rispondere a Salpa che lo ringrazio per la premessa...... ma ...... Il condomino deve dimostrare i 2 principi e su questo penso che siamo tutti d'accordo. Come fai a dimostrare una cosa ( aggravi di spesa ) se non fai almeno qualche conto ??? Come fai a dimostrare uno squilibrio, se non inserisci qualche calcolo di fluidodinamica, etc.... Io dico che il tecnico del condominio deve limitarsi a dire che la perizia rilasciata dal condomino non dimostra la sussistenza dei 2 principi... Come detto l'onore è sempre in capo al condomino. Parliamoci chiaro le persone pensano di potersi far fare una perizia da un tecnico qualsiasi, pagarlo 4 soldi e così distaccarsi e prendersi il calore generato dagli altri appartamenti... purtroppo non è così... Una perizia ben fatta in un condominio di medie dimensioni costa sicuramente diverse migliaia di Euro ....
#17 Inviato 29 Ottobre, 2014 Non costa migliaia di euro, assolutamente (eccetto qualche ladro che si trova sempre). Io rimango dell'idea che non ci sia bisogno dell'assemblea,per un semplice motivo: non dovete decidere nulla, basta l'amministratore per rispondere al condomino picche. Poi se volete farla per tutelarvi da qualsiasi tipo di impugnazione, rivalsa, ripicca.etc. etc...allora fatela come ti è stato consigliato e vi mettete l'anima in pace fino a quando il condomino non presenterà una perizia seria.
#18 Inviato 29 Ottobre, 2014 In mancanza del regolamento il condomino si può sempre distaccare, sarà però bene che il tecnico chiuda le tubazioni, in modo da NON avere squilibri e spese ulteriori.
#19 Inviato 29 Ottobre, 2014 io posso distaccarmi dall'impianto di riscaldamento centralizzato in condominio, e debbo dimostrare che dal mio operato non subentrino aggravi di consumi gasolio- metano per il condominio . L'aggravio di spesa lo dimostrera' solo l'amministratore con il riparto aggravato dal maggior acquisto di gasolio per soddisfare i restanti condomini. questo e' un aggravio di spesa certa ed indiscutibile -( Squilibrio termico ). Il consumo di gasolio non può aumentare, al massimo consumi uguale, che si traduce in un aumento di costi per altri condomini. Es. un condominio consuma 1000LT ad 1 Euro = 1000€, di gasolio da dividere in 10 persone, diciamo in media 100€ a testa, se si distacca una persona ed il consumo è sempre 1000LT. se lo vai a dividere per 9 pagherai 111€, spero di essere stato chiaro. - - - Aggiornato - - - Non costa migliaia di euro, assolutamente (eccetto qualche ladro che si trova sempre).Io rimango dell'idea che non ci sia bisogno dell'assemblea,per un semplice motivo: non dovete decidere nulla, basta l'amministratore per rispondere al condomino picche. Poi se volete farla per tutelarvi da qualsiasi tipo di impugnazione, rivalsa, ripicca.etc. etc...allora fatela come ti è stato consigliato e vi mettete l'anima in pace fino a quando il condomino non presenterà una perizia seria. Prova a chiedere, condominio diciamo 30abitazioni, solo per fare calcoli superfici radianti di tutti appartamenti, calcolo valore energetico condominio, calcolo dispersioni, più tutti altri calcoli, penso che questo lavoro lo devi fare prima del distacco e simulare dopo il distacco..... vedi che forse 2000€ non ti bastano, ripeto fatti fare un preventivo. - - - Aggiornato - - - In mancanza del regolamento il condomino si può sempre distaccare, sarà però bene che il tecnico chiuda le tubazioni, in modo da NON avere squilibri e spese ulteriori. Mi dispiace Lokken, ma lo squilibrio non si evita semplicemente chiudendo le tubazioni, magari fosse così semplice. Facciamo un altro esempio, condominio 30 persone, si distacca il primo diciamo che riesce a dimostrare, poi il secondo ad un certo punto la caldaia che è nata per riscaldare 30 abitazioni ne dovrà riscaldare solo 25 o 20 o meno, quando di creare lo squilibrio.... Il problema che lo squilibrio ci sarà sempre, resta solo da quantificare...
#20 Inviato 29 Ottobre, 2014 Nel mio caso, 20 appartamenti, abbiamo sempre avuto un consumo di gasolio costante negli anni anche perchè stesso numero di ore, stesso numero di giorni, da NOv2013 a Aprile 2014 si è distaccato il condomino, abbiamo consumato lo stesso quantitativo di gasolio.... è proprio il caso di cui accennava Turtle....
#21 Inviato 30 Ottobre, 2014 Per tagliare un poco la testa al toro.... Cass. civ. Sez. II, Sent., 30-04-2014, n. 9526 Al riguardo, questa Corte ha ripetutamente (cfr. Cass. 30.3.2006, n. 7518; 25.3.2004, n. 5974; 2.7.2001, n, 8924), affermato che il condomino, può legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, tuttavia, permane il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, e di quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini. In altri termini, e in sintesi, il condomino, dopo aver distaccato la propria unità abitativa dall'impianto di riscaldamento centralizzato, continuando a rimanere comproprietario dell'impianto centrale, continua ad essere obbligato a sostenere gli oneri relativi alla manutenzione e all'adeguamento del bene stesso, salva la possibilità di esonero con il consenso unanime di tutti i condomini, nonchè continuano ad essere obbligati a partecipare alle spese di consumo del carburante o di esercizio se e nella misura in cui il distacco non ha comportato una diminuzione degli oneri del servizio a carico degli altri condomini, perchè se il costo di esercizio dell'impianto (rappresentato anche dall'acquisto di carburante necessario per l'esercizio dell'impianto) dopo il distacco non è diminuito e se la quota non sarebbe posta a carico del condomino distaccante, gli altri condomini sarebbero aggravati nella loro posizione dovendo farsi carico anche della quota spettante al condomino distaccato.
#22 Inviato 30 Ottobre, 2014 Buongiorno a tutti, Gli impianti collettivi anni 70 hanno potenze di generazione solitamente molto superiore alla necessità, anche del100%. La legge prevede come condizione ostativa al distacco il notevole squilibrio termico. Ma che cos'è lo squilibrio termico? Il vocabolario dice differenza, quindi differenza di temperatura nei locali rispetto alla situazione pre distacco? Mi chiedo cosa accadrà con la contabilizzazione quando si chiuderanno le valvole e le finestre. Comunque credo non convenga perdere tempo su questo punto (parliamo del niente) anche se riuscissimo a dimostrare che si è verificato un squilibrio termico non potremmo mai quantificarlo come notevole. Conviene concentrarsi sull'aggravio .La legge a differenza della giurisprudenza prevede il divieto al distacco se questo dovesse essere presente, quindi implicitamente a differenza di tanti tecnici ammette questa possibilità altrimenti torniamo a parlare del niente. Ho scritto per chi fosse interessato su un'altra sezione : Contabilizzazione calore, aiuto: tanta spesa, poco calore , le mie considerazioni sulla possibilità di non provocare aggravio. in ogni caso per i sostenitori dell'aggravio sicuro invito ad una riflessione se foste uno dei quattro occupanti di quei quadricicli a pedali che girano al mare cosa pensereste se il vosto compagno cche pesa 150Kg decidesse di scendere per prendere un gelato? Ci sarebbe un aggravio o una riduzionedi fatica per voi ???
