Se nell'atrio d'ingresso di un edificio in condominio è presente una passatoia e la stessa presenta segni evidenti di usura in ragione del trascorrere del tempo, insomma è usata, che cosa di deve fare per sostituirla?
La risposta più semplice, per non dire banale è la seguente: incaricare qualcuno di andare in un negozio, comprarla e poi sostituirla a quella vecchia.
Portone d'ingresso condominiale, un breve focus
Questa risposta, quasi sardonica, se applicata all'ambito condominiale necessita di una serie di precisazioni che è utile porre in evidenza per dare connotazione chiara all'atto gestorio.
Partiamo da quesito che è stato avanzato da un nostro lettore.
Sostituzione passatoia condominiale usurata, il quesito
"Gentilissima redazione, vi scrivo per avere una risposta in merito ad un problema nel condominio in cui vivo.
La vostra esperienza mi dà garanzia di avere una soluzione.
La questione è al seguente: passatoia condominiale usurata. All'improvviso un giorno entro nell'androne e ne trovo una nuova di zecca.
Chiedo al portiere e lui mi dice che il giorno prima era passato l'amministratore per un sopralluogo e avvedutosi dello stato di quella esistente ne aveva ordinato la sostituzione dando incarico al portiere di occuparsene. Questo l'ha comprata a gusto suo. Ora ne abbiamo una color cammello, al posto del classico rosso.
Locazione: spese di manutenzione e spese condominiali
Mi domando: ma l'amministratore aveva questo potere? E soprattutto: pur avendolo non doveva rispettare il colore della precedente?
Grazie".
Siamo noi a ringraziare il nostro lettore per la fiducia. Lo abbiamo detto in principio: cosa vecchia si sostituisce è un detto che in condominio va declinato con attenzione, perché le lamentele sono dietro l'angolo. Proviamo a fare chiarezza.
Sostituzione passatoia condominiale usurata, i poteri dell'amministratore
Ai sensi dell'art. 1130 n. 3 c.c. l'amministratore è tenuto ad "erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni."
Sulla scorta di questa basilare, ma fondamentale, prerogativa, la Cassazione, seppur sottoponendo l'azione del mandatario al placet assembleare al momento dell'approvazione del rendiconto, gli ha sostanzialmente riconosciuto autonomia di spesa.
Al riguardo, infatti, correva l'anno 2017 e gli ermellini con la sentenza n. 454 dell'11 gennaio ebbero modo di affermare che spetta "all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, come confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8498 del 28/05/2012)."
A ben leggere il codice civile, il potere di erogazione delle spese ordinarie da parte dell'amministratore non è soggetto a ratifica, rientrano nei suoi poteri gestori nel limite delle prerogative, garantire l'erogazione dei servizi e la manutenzione delle cose comuni.
Anche la loro sostituzione: si dubita che possa essere considerata sub iudice la sostituzione della lampadina.
Diverso il caso della valutazione della spesa (un importo chiaramente spropositato rispetto all'oggetto dell'intervento, secondo i parametri di comune valutazione), ma appunto, va operata un'attenta differenziazione tra costo dell'intervento, valutabile dall'assemblea, e intervento ex se considerato che se ordinario non può essere oggetto di censura.
Sostituzione passatoia condominiale usurata, le competenze dell'assemblea
Senza ombra di dubbio l'assemblea ha potere di deliberare la sostituzione della passatoia usurata.
È pacifico in giurisprudenza e ciò è stato ribadito anche dalla Cassazione a Sezioni Unite che l'assemblea "è abilitata ad adottare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio (avendo le attribuzioni indicate dall'art. 1135 cod. civ. carattere meramente esemplificativo), purché destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni". (Cass. SS.UU. 14 aprile 2021 n. 9839).
Eccesso di potere dell'assemblea o dell'amministratore di condominio
I limiti nell'esercizio del potere assembleare vanno riscontrati nell'arbitrarietà dell'esercizio che può portare ad una delibera viziata per eccesso di potere. Difficile, ma non impossibile, prevedere una delibera viziata da eccesso di potere quando l'oggetto della decisione della sostituzione della passatoia usurata.
Quanto ai quorum deliberativi necessari, per parte di chi scrive è difficile pensare che la stessa possa essere considerata una spesa straordinaria di notevole entità, a meno che non si acquisti una passatoia di particolare pregio.
Ecco allora che le maggioranze necessarie per decidere in merito sono quelle semplici previsti in relazione alla tipologia di convocazione, ovvero:
- in prima convocazione il voto favorevole della maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell'edificio;
- in seconda convocazione il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio.
Sostituzione passatoia condominiale usurata, ripartizione delle spese
Valutato chi ed a che condizioni possa ordinare l'acquisto e la sostituzione, va individuato il criterio di spesa applicabile al costo in esame.
Ad avviso di chi scrive, trattandosi di un intervento latu sensu conservativo, sarebbe meglio dire sostitutivo, di un bene comune, la spesa va suddivisa sulla scorta del criterio generale dei millesimi di proprietà, previsto dall'art. 1123, primo comma, c.c. salvo diversa convenzione.
Il costo, riguardano la sostituzione di un bene comune, va posto in capo al proprietario e non al conduttore.
Non sono previste detrazioni fiscali per questo genere d'intervento.
Tornando al nostro lettore: nessun dubbio sul fatto che il suo amministratore avesse potere di far sostituire la passatoia. Né, ci pare, il colore può essere oggetto di contestazione, a meno che quella particolare tipologia di colorazione non fosse stata a suo tempo prevista da una delibera o dal regolamento condominiale.
Si potrebbe obiettare che il cambio di colorazione altera il decoro. Forse, però, ci si spingerebbe un po' troppo oltre le normali considerazioni sulla gestione di un condominio.
Come provare l'alterazione del decoro architettonico condominiale
