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Legittimazione ad agire: il proprietario può sostituirsi al condominio?
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Legittimazione ad agire: il proprietario può sostituirsi al condominio?

In quale circostanza il singolo condomino può agire, anche, nell'interesse del condominio e quando invece non ha tale facoltà.

Avv. Marco Borriello  

Nel nostro ordinamento giuridico è stabilito un principio fondamentale: per essere parte di un procedimento giudiziale, è necessario che il giudice riconosca nell'attore o nel convenuto di una causa, il diritto di ottenere dal giudice una decisione, indipendentemente dal fatto che la stessa possa essere favorevole o sfavorevole.

Se manca tale requisito, si dice che difetta la legittimazione ad agire o resistere in un giudizio. In questo caso, il giudice ha la facoltà di rilevare il problema in qualsiasi momento e anche d'ufficio, cioè indipendentemente da un'eccezione sollevata da uno dei litiganti (ex multis Cass. 14177/2011).

Inoltre, il magistrato rigetta la domanda e condanna la parte responsabile dell'errore al pagamento delle spese processuali.

Difesa dei beni comuni e del decoro architettonico

Per questa ragione, quindi, non puoi fare causa a chi non è proprietario del veicolo che ha danneggiato la tua auto: questi, infatti, non c'entra niente con l'azione legale avanzata.

Per lo stesso motivo, non puoi citare in giudizio colui che ha danneggiato tua sorella: si tratta, infatti, di un diritto che può esercitare solo quest'ultima e alla quale non puoi sostituirti, anche se ritieni ingiusto che abbia preferito soprassedere e non procedere.

In un processo, quindi, secondo la legge (art. 81 c.p.c.), nessuno può far valere un diritto altrui, fatte salve alcune eccezioni tassativamente indicate da varie norme.

La regola sopra descritta vale, ovviamente, anche in materia condominiale. Vediamo insieme perché, partendo dal caso qui esaminato

Agire in giudizio in sostituzione del condominio: il caso

Il Tribunale di Velletri, in una recente sentenza del 24 gennaio 2020, è stato chiamato a giudicare un'azione legale proposta da alcuni condomini.

Essi avevano invocato la responsabilità precontrattuale e contrattuale della ditta alla quale erano stati affidati dei lavori condominiali; avevano, altresì, citato in giudizio anche il direttore dei lavori.

In particolare, gli attori del predetto procedimento, specificavano che, in virtù dell'assemblea condominiale, era stato commissionato l'appalto di alcune opere in condominio e che la ditta incaricata era stata prescelta, nonostante un preventivo più alto degli altri concorrenti, poiché appariva maggiormente affidabile.

Nonostante ciò, lamentavano le parti in causa, i lavori realizzati avevano rivelato vizi e difformità, in palese contrasto con la cosiddetta "regola d'arte".

Inoltre, si denunciava il fatto che, durante l'appalto, gli operai avevano provocato diversi danni al fabbricato, anche se, poi, erano stati riparati.

Conflitto d'interessi in condominio

La ditta e il direttore dei lavori, citati in giudizio, non restavano, certo, contumaci. Essi, nel proporre le proprie difese, non si limitavano a contestare nel merito le accuse mosse dagli attori. Infatti, oltre ad affermare l'infondatezza delle domande di controparte, eccepivano, preliminarmente, la carenza di legittimazione attiva dei condomini.

Ebbene, il Tribunale di Velletri ha dato ragione ai convenuti, negando che i condomini protagonisti dell'azione legale proposta, avessero la legittimazione processuale ad agire: capiamone il motivo.

Agire in giudizio in sostituzione del condominio: quando è possibile?

La sentenza qui esaminata, per motivare il proprio diniego alla domanda avanzata dai singoli condomini, è partita dal principio, consolidato in giurisprudenza, secondo il quale «nel condominio d'edifici, il principio, secondo cui l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore e di avvalersi dei mezzi d'impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio, non trova applicazione relativamente alle controversie che, avendo ad oggetto non diritti su un servizio comune ma la sua gestione, sono intese a soddisfare esigenze soltanto collettive della comunità condominiale o l'esazione delle somme dovute in relazione a tale gestione da ciascun condomino; pertanto, poiché in tali controversie non vi è correlazione immediata con l'interesse esclusivo di uno o più partecipanti, bensì con un interesse direttamente collettivo e solo mediatamente individuale al funzionamento e al finanziamento corretti dei servizi stessi, la legittimazione ad agire e ad impugnare spetta esclusivamente all'amministratore, sicché la mancata impugnazione della sentenza da parte di quest'ultimo esclude la possibilità per il condomino di impugnarla (tra le tante Cass. 2124/2018)».

In sintesi, si è voluto dire che non sempre lo specifico proprietario è legittimato ad agire in luogo e sostituzione dell'amministratore (cioè del rappresentante legale del condominio), ma soltanto nei casi in cui il singolo condomino agisca per la soddisfazione di un proprio interesse esclusivo.

È quanto, ad esempio, è accaduto nel caso affrontato da una Cassazione, anch'essa recente, opportunamente citata dal Tribunale di Velletri, secondo la quale ogni singolo condomino, anche se agisce nel proprio esclusivo interesse, può «compiere atti giuridici aventi effetto dispositivo, o anche risolutivo, rispetto a un contratto - nella specie d'appalto - che era stato concluso dall'amministratore a nome dell'intero condominio (Cass. 12803/2019)».

Infatti, nel caso vagliato dalla Cassazione appena citata, gli attori avevano agito in quanto, le proprie terrazze di proprietà esclusiva erano state danneggiate nel corso delle opere eseguite dalla ditta convenuta in giudizio, a seguito di un contratto stipulato con il condominio.

Essi, quindi, avevano chiesto la risoluzione del contratto o il rifacimento dei lavori e il risarcimento del danno.

Si tratta di una vertenza in cui, per le ragioni illustrate in precedenza, gli Ermellini avevano riconosciuto la legittimazione ad agire, poiché «la qualità di condomino è inscindibilmente legata a quella di titolare di proprietà esclusiva di parte dell'edificio».

Agire in giudizio in sostituzione del condominio: quando non è possibile?

La risposta alla domanda appena posta si racchiude nel seguente principio: «nel caso di controversie riguardanti la gestione o la custodia dei beni comuni, in nome delle esigenze plurime e collettive della comunità condominiale, la legittimazione processuale spetta solo al condominio in quanto centro d'imputazione della situazione sostanziale in esame (ancora una volta Cass. 12803/2019)».

Una situazione che è stata riconosciuta proprio nella vertenza giudicata dal Tribunale di Velletri qui in valutazione, il quale ha evidenziato che gli attori, a fondamento delle proprie domande, si erano limitati a censurare l'atteggiamento dell'assemblea condominiale, senza mai impugnarla.

Essi, inoltre, avevano sollevato questioni, tipicamente, relative alla gestione dei beni comuni, quali ad esempio la mancata approvazione del consuntivo dei lavori o l'omessa votazione sul collaudo dei medesimi.

Insomma, niente a che vedere con il tipico caso in cui il singolo condomino può sostituirsi all'amministratore e al condominio.

Pertanto, solo portando all'attenzione dell'organo giudicante un interesse personale ed esclusivo (ad esempio, un danno patito da una proprietà privata) si può avanzare un'azione legale avente effetti, anche risolutivi, nei riguardi di un contratto, come un appalto, formalmente e sostanzialmente sottoscritto dall'amministratore, in nome e per conto del condominio.

In caso contrario, il rigetto della domanda, per difetto della legittimazione processuale, appare inevitabile; così come sembra scontata la condanna al pagamento delle spese di giudizio.

Limiti e diritti del condòmino in conflitto di interesse

Scarica Tribunale di Velletri, sez. II, 24 gennaio 2020

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