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Conflitto d'interessi in Condominio se il condomino è portatore di un duplice interesse
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Conflitto d'interessi in Condominio se il condomino è portatore di un duplice interesse

Sorge conflitto d'interesse se il proprietario ha un interesse come condomino e un altro quale soggetto estraneo al Condominio non contemporaneamente soddisfacibili

Avv. Lucia Izzo  

La materia del conflitto di interessi in Condominio risulta tra le più dibattute, complice l'assenza di una puntuale e specifica regolamentazione da parte del legislatore.

Nemmeno a seguito della riforma operata dalla L. n. 220/2012, infatti, si è assistito a una perimetrazione della disciplina che interessa quel potenziale (o effettivo) conflitto che può sorgere tra i condomini oppure tra questi e l'amministratore.

Per questo è stata la giurisprudenza a occuparsi delle vicende aventi ad oggetto simili situazioni. In particolare, il conflitto di interesse è emerso spesso in occasione di deliberazioni assembleari adottate con il voto determinante di soggetti che versano in situazioni di potenziale conflitto e che si ritiene puntino a tutelare il proprio interesse anziché quello generale.

Il voto in assemblea dei condòmini in conflitto di interessi con il condominio.

Conflitto di interessi in Condominio: cosa dice la giurisprudenza

Per dirimere simili controversie, i giudici hanno sovente fatto applicazione, in via analogica, della disciplina prevista dal codice civile all'art.. 2373 c.c. in materia di conflitto d'interessi nelle deliberazioni delle società per azioni.

La casistica è copiosa, così come gli interventi giurisprudenziali, tra i quali spiccano quelli con cui la Corte di Cassazione si è trovata a fissare parametri a cui si sono poi adeguati i giudici di merito.

In primis, sono emerse le peculiarità e le differenze rispetto alle società di capitali. In Condominio, anzitutto, non esiste un fine gestorio autonomo, poiché la gestione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni non mira a conseguire uno scopo proprio del gruppo e diverso da quello dei singoli partecipanti. E tutto ciò si riflette anche sulla disciplina del conflitto di interessi.

In particolare, gli Ermellini ritengono che le maggioranze necessarie per approvare le delibere in Condominio siano inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti e al valore dell'intero edificio, sia ai fini del "quorum" costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condomino.

Questi possono (non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all'autorità giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio (cfr. Cass., n.1853/2018; n. 19131/2015).

Delibera assembleare e conflitto di interessi: il caso

Quanto agli elementi che fanno ritenere sussistente il conflitto di interesse in Condominio, ulteriori conferme sono giunte dalla giurisprudenza di merito, come nella vicenda su cui si è pronunciato il Tribunale di Rimini con la sentenza n. 181/2019.

Il caso analizzato, riguarda una delibera assembleare con cui il Condominio era stato autorizzato a esercitare un'azione legale nei confronti di una condomina per il recupero di una somma destinata alla sistemazione di parti comuni condominiale. Somma che era stata oggetto di altra vicenda, decisa con sentenza dal medesimo Tribunale, di cui era parte in causa anche una ditta, anch'essa condomina.

E la proprietaria eccepisce proprio il fatto che la delibera impugnata fosse stata adottata con voto favorevole della stessa ditta e, per questo, in una situazione di conflitto di interessi poiché la società era parte processuale antagonista dell'attrice nel giudizio nel frattempo proseguito innanzi alla Corte d'Appello.

In particolare, quanto al supposto contrasto, secondo la condomina pesava l'interesse istituzionale del Condominio a non subire i gravi oneri processuali del giudizio infondatamente intentato.

Sussistenza del conflitto di interessi

Il Tribunale spiega, a chiare lettere, che ai fini della sussistenza di un conflitto di interessi tra il condominio e il singolo condomino, è necessario che questi sia portatore allo stesso tempo di un duplice interesse, ovvero uno come condomino e uno come soggetto estraneo al condominio.

Inoltre, i due interessi non potranno soddisfarsi contemporaneamente: ciò significa che il soddisfacimento dell'uno dovrà necessariamente comportare il sacrificio dell'altro.

=> Il conflitto di interessi dell'amministratore di condominio in Italia ed in Florida

Nel caso di specie non è stato ravvisato alcun interesse personale dell'impresa contrastante on quello del Condominio in relazione alla delibera impugnata e, secondo il Tribunale, il lamentato conflitto di interessi neppure sussiste in relazione a un asserito interesse istituzionale del Condominio a non essere gravato dalle future spese di giudizio, sul presupposto, affermato dall'attrice, dell'infondatezza dell'azione giudiziale deliberata dall'assemblea.

Per i magistrati un simile interesse appare del tutto astratto e indiretto rispetto all'interesse condominiale al recupero di somme da destinarsi alle spese comuni e per questo non può essere assunto a parametro di raffronto nella valutazione di sussistenza del conflitto.

Senza dimenticare, infine, che costituisce una scelta di merito insindacabile dell'assemblea quella di deliberare iniziative giudiziali per far valere le proprie ritenute ragioni.

I precedenti in materia di conflitto d'interesse in Condominio

Tale conclusione appare suffragata da copiosa giurisprudenza che viene puntualmente richiamata in sentenza ed è utile a fornire un riepilogo per quanto riguarda situazioni analoghe finite sotto la lente dei giudici.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13011/2013, ha escluso il conflitto di interessi in capo a una condomina, al contempo impresa alberghiera e amministratrice del condominio, quanto alle delibere di approvazione dei rendiconti condominiali.

In tale sede, è stato rilevato che gli interessi personali del condominio certamente differiscono da quelli dell'impresa, ma si tratta di una diversità necessariamente connaturata alla compresenza dei due rapporti e che non necessariamente deve tradursi in divergenza o conflitto, potendo essi essere entrambi perseguiti e soddisfatti.

Il voto in assemblea dei condòmini in conflitto di interessi con il condominio.

A una medesima conclusione è giunta la sentenza n. 10754/2011, in occasione della quale la Suprema Corte ha escluso il conflitto di interessi in relazione a una condomina che era anche impresa costruttrice dell'edificio condominiale.

Ancora, con la sentenza n. 6853/2001, la Cassazione ha precisato che la semplice posizione di amministratore di un'impresa, cui vengono affidati lavori riguardanti le parti comuni, è insufficiente a dar vita a un conflitto di interessi.

Tale conflitto si ritiene ipotizzabile soltanto se il condomino, in quanto amministratore dell'impresa, persegua un interesse contrastante con l'interesse alla esecuzione a regola d'arte ed in modo economico dei lavori sulle parti comuni facente capo al Condominio.

L'invalidità della delibera

Ai fini della invalidità della delibera assembleare, in materia di Condominio, si è chiarito che (cfr. Cass., n. 13011/2013) il conflitto di interessi possa essere riconosciuto solo ove risulti dimostrata una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio.

Non dunque, qualora venga dedotta una mera ipotesi astratta e non sia possibile identificare in concreto la suddetta sicura divergenza

In particolare, il condomino che impugna la delibera dovrà, quindi, provare: l'esistenza del conflitto, il danno recato dalla delibera e che il voto del condomino in conflitto sia stato

fondamentale per l'approvazione della delibera impugnata.

Conflitto di interessi in condominio e formazione dei quorum.

Scarica Trib. Rimini 5 marzo 2019 n. 181

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