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Il condomino ha diritto a essere avvisato per tempo dell'assemblea
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Il condomino ha diritto a essere avvisato per tempo dell'assemblea

Il mancato rispetto del termine per l'invio dell'avviso di convocazione rende annullabile la delibera

Avv. Gianfranco Di Rago  

Se l'amministratore, nell'inviare ai condomini l'avviso di convocazione assembleare, non rispetta il termine minimo di cinque giorni previsto dalla legge, la delibera è senz'altro annullabile.

Lo ha chiarito il Tribunale di Lodi con la sentenza n. 772 dello scorso 11 settembre 2019, pronunciandosi sull'ennesima violazione del disposto dell'art. 66, comma 3, Disp. att. c.c., circostanza che rende quindi opportuno ritornare nuovamente sul predetto adempimento.

Il caso concreto.

Nel caso sottoposto al Tribunale lombardo una condomina aveva impugnato la deliberazione assembleare di nomina dell'amministratore contestando la mancanza di tempestività della relativa convocazione.

La stessa lamentava infatti di avere ricevuto l'avviso mediante semplice deposito nella cassetta postale il giorno stesso dell'assemblea in seconda convocazione.

Nonostante la condomina avesse avvisato per tempo l'amministratore dell'invalidità della convocazione, chiedendogli di fissare una nuova assemblea, quest'ultima si era comunque tenuta e alla comproprietaria, risultata assente, era poi stato inviato il relativo verbale.

La stessa, esperito il tentativo obbligatorio di mediazione, aveva quindi provveduto a impugnare la deliberazione assembleare.

Il condominio si era costituito in giudizio limitandosi ad aderire alle conclusioni indicate dalla condomina nel proprio atto di citazione, non avendo nulla da eccepire nel merito, e aveva chiesto la compensazione delle spese processuali.

Avviso di convocazione assemblea condominiale, vale solo quello che dice la legge

Nel corso del giudizio, come richiesto dalla condomina, si era quindi provveduto preliminarmente a sospendere l'efficacia esecutiva della delibera impugnata, come previsto dall'art. 1137 c.c., e la causa era stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale, secondo la procedura semplificata di cui all'art. 281-sexies c.p.c..

All'esito di detta udienza il Giudice aveva quindi accolto la domanda della condomina e annullato la delibera impugnata per violazione dell'art. 1137 c.c., ovvero per irregolare convocazione dell'assemblea.

Il Tribunale, inoltre, ritenuto che l'adesione del condominio convenuto in sede processuale alle domande avversarie non fosse motivo valido per operare la compensazione delle spese processuali, aveva condannato quest'ultimo alla refusione delle medesime in favore dell'attrice, seppure diminuite a causa della semplicità della lite e della ridotta attività processuale espletata, oltre al rimborso delle spese di mediazione, delle quali era stata esplicitamente richiesta la liquidazione.

I termini da rispettare per l'invio dell'avviso di convocazione.

Nonostante l'evidenza dell'illegittimità della delibera impugnata nel caso di specie e, anzi, proprio in ragione di essa, giova commentare la menzionata sentenza del Tribunale di Lodi, essendo ancora diffuso tra gli amministratori il "malcostume" di non rispettare alcune regole basilari per la convocazione dell'assemblea, sia in ordine al rispetto dei termini di legge sia in relazione alle modalità di invio del relativo avviso.

Viste le gravi conseguenze che tali condotte comportano in ordine alla validità delle deliberazioni assembleari, ed evidenziato che in questi casi gli amministratori potrebbero anche essere chiamati a risarcire il danno causato alla compagine condominiale, merita quindi soffermarsi una volta in più su questi argomenti.

E' noto, infatti, o almeno dovrebbe esserlo, che l'art. 66, comma 3, Disp. att. c.c. dispone che l'avviso di convocazione debba essere inviato agli aventi diritto a partecipare all'assemblea almeno cinque giorni prima della data in cui è stata fissata l'adunanza in prima convocazione (che solitamente viene disertata per mutuo consenso, in quanto la legge dispone dei quorum più alti per l'approvazione delle deliberazioni).

Come scrivere l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale?

E' importante sottolineare come la legge parli, appunto, di prima convocazione. Ragion per cui è opportuno che l'amministratore, ovvero il soggetto deputato alla convocazione dell'assemblea, tenga conto di questa circostanza nel conteggiare i tempi entro i quali spedire i relativi avvisi.

Ma ancora più importante è che l'amministratore prenda in considerazione il fatto che, per unanime giurisprudenza, i cinque giorni di cui alla predetta disposizione normativa sono da intendersi come pieni, avendo ciascun condomino il diritto di ricevere l'avviso di convocazione almeno cinque giorni prima della riunione in prima convocazione.

D'altra parte, come chiarito dalla più recente giurisprudenza, detto termine è fissato nell'interesse dei condomini e a tutela del proprio diritto a partecipare in maniera informata all'assemblea, avendo cognizione di causa degli argomenti posti all'ordine del giorno e potendo quindi effettuare con un certo agio tutte le verifiche, anche documentali, che gli stessi ritengano necessarie.

Raccomandata: l'avviso si perfeziona dopo dieci giorni dall'avviso di giacenza

Ecco, allora, che l'amministratore, nel conteggiare i termini entro i quali spedire l'avviso di convocazione, deve tenere conto dell'esigenza di fare in modo che i destinatari ricevano il medesimo almeno cinque giorni prima dell'adunanza in prima convocazione.

I tempi della spedizione dell'avviso dovranno quindi essere adeguatamente anticipati, in modo da tenere conto di questa esigenza, effettuando il calcolo a partire dalla data della prima convocazione (che non dovrà essere conteggiata) e procedendo a ritroso nel tempo.

Quindi se, tanto per fare un esempio, l'assemblea in prima convocazione sia stata fissata per il 27 aprile, ciascun condomino avrà diritto a ricevere l'avviso di convocazione almeno in data 22 aprile.

Assemblea in prima e seconda convocazione andata deserta.

Ma la questione non finisce qui. Per non sbagliare l'amministratore deve anche verificare che il regolamento condominiale (o altre disposizioni di legge, si pensi ad esempio all'art. 1117-ter c.c.) non prevedano dei termini più ampi.

In questi casi, infatti, segnatamente per il caso di eventuali disposizioni regolamentari, la giurisprudenza ha chiarito che il mancato rispetto del maggior termine ivi previsto comporta l'annullabilità della deliberazione assembleare, anche ove sia stato rispettato il predetto termine legale di cinque giorni.

Le modalità di invio dell'avviso di convocazione.

Occorre poi tenere nel debito conto la modalità in concreto prescelta per l'invio dell'avviso di convocazione (nella specie il Tribunale di Lodi ha considerato annullabile la delibera anche perché l'amministratore si era limitato a immettere il documento nella cassetta postale del condomino).

Una volta operata la scelta sullo strumento da utilizzare, tra quelli previsti dal medesimo art. 66, comma 3, Disp. att. c.c. (raccomandata, pec, fax, consegna a mani), l'amministratore dovrà ovviamente valutare le tempistiche legate a ciascuno di essi.

Infatti, mentre pec e fax consentono generalmente un invio e una ricezione quasi contestuali dell'avviso di convocazione, la raccomandata sconta le tempistiche dell'ufficio postale, mentre la consegna a mani dipende dall'effettiva presenza del condomino in casa (e, come detto, in mancanza del destinatario non si può ovviamente ricorrere alla scorciatoia del deposito nella cassetta postale, in quanto, a tacer d'altro, mancherebbe all'amministratore la prova della consegna).

Avviso di convocazione assembleare consegnato a soggetto diverso dal condomino.

Scarica Trib. Lodi 11 settembre 2019 n. 772

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Togato
Togato mercoledì 18 marzo 2020 alle ore 16:57

Pronuncia estremamente corretta in ogni sua parte. Dal che discende che in altra sede sarebbe più che legittima e fondata l'azione di responsabilità a carico dell'amministratore (con derivabili chiari riflessi sulla persistenza del mandato).

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