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Stesso amministratore del supercondominio e del condominio: a chi spetta la legittimazione passiva?
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Stesso amministratore del supercondominio e del condominio: a chi spetta la legittimazione passiva?

I due condomini, il supercondominio e il singolo condominio, hanno una piena autonomia gestionale, riferita ai registri e ai conti correnti, nonostante l'amministratore possa essere lo stesso.

Avv. Maurizio Tarantino  

La vicenda. Il giudice di Pace di Chiaravalle Centrale aveva accolto la domanda dei condomini Tizio e Caio con la condanna del Super Condominio BETA al pagamento in loro favore della somma di circa 3 mila euro a titolo di rimborso delle spese sostenute per l'esecuzione dei lavori di ripristino effettuati nell'appartamento di loro proprietà a causa di fenomeni infiltrativi che si erano verificati nell'inverno per lo stato di degrado delle strutture dell'edificio e delle terrazze di copertura.

In secondo grado la sentenza veniva riformata dal Tribunale di Catanzaro. In pratica, il Tribunale (in grado di appello) aveva accolto l'appello del supercondominio dichiarando il difetto di legittimazione perché i legittimati passivi, rispetto all'azione intrapresa, erano unicamente i singoli comproprietari del fabbricato interessato dalle infiltrazioni oggetto di causa provenienti dal lastrico solare del fabbricato denominato ALFA.

Avverso tale pronuncia, Tizio e Caio hanno proposto ricorso in cassazione eccependo la violazione degli artt. 61 e 62 disp. att. Cod. civ. nonché degli artt. 1362 e 1363 cod. civ. per avere il Tribunale di Catanzaro negato la legittimazione passiva del Super condominio Beta in ragione di un'erronea ed ingiustificata interpretazione del regolamento condominiale.

=> Amministratore di condominio e del supercondominio

Le censure dei ricorrenti. Secondo Tizio e Caio il Tribunale di Catanzaro, nell'accogliere l'eccezione di difetto di legittimazione passiva, sarebbe incorso in un errore interpretativo del regolamento condominiale.

Difatti il supercondominio in esame era articolato al suo interno in diversi corpi di fabbrica ciascuno dei quali sviluppato in verticale e comprensivo a sua volta di diverse unità abitative; di conseguenza, il regolamento condominiale disciplinava unicamente l'uso delle parti comuni e l'uso delle parti assegnate in proprietà ad ogni singolo condomino compresa la ripartizione delle spese (nella specie erano state predisposte tabelle millesimali distinte per i condòmini di ciascun fabbricato e tabelle millesimali riguardanti l'intero complesso).

Dunque, secondo i condomini ricorrenti, era del tutto chiara ed evidente la volontà condominiale nel concepire l'unicità del condominio cui affidare la ripartizione delle spese sia delle parti in comune che in proprietà individuali.

Di conseguenza l'organo chiamato a disciplinare la ripartizione delle spese era l'amministratore del condominio cui doveva essere riconosciuta la legittimazione processuale anche in ragione dell'espressa menzione posta dall'art. 13 del regolamento.

=> L'assemblea del supercondominio può revocare l'amministratore?

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Preliminarmente, i giudici di legittimità hanno evidenziato che per l'esistenza del supercondominio è sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'articolo 1117 del Codice civile (ad esempio, il viale d'ingresso, i locali per la portineria, l'alloggio del portiere, i parcheggi, l'impianto centrale per il riscaldamento), collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno dei fabbricati.

Ora, spetta a ciascuno dei condòmini dei singoli fabbricati la titolarità "pro quota" su tali parti comuni e l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione.

Con l'ulteriore specificazione che, laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali:

  • La prima riguarda i millesimi supercondominiali (riguarda la ripartizione della spesa tra i singoli condòmini per la conservazione e il godimento delle parti comuni a tutti gli edifici;
  • La seconda tabella è quella normale interna ad ogni edificio.

Quanto alla figura dell'amministratore la legge non esclude che l'amministratore possa essere lo stesso sia per il supercondominio che per i singoli condomini. Tuttavia, i due condomini (il supercondominio e il singolo condominio) hanno una piena autonomia gestionale (autonomia di registri e di conti correnti), nonostante l'amministratore sia uguale.

=> Revoca dell'amministratore del supercondominio

Premesso quanto innanzi esposto, nella vicenda in esame, secondo la Cassazione i ricorrenti condomini Tizio e Caio pur avendo riconosciuto che la questione oggetto del giudizio riguardava la ripartizione delle spese relative alla manutenzione di un bene appartenente al singolo condomino (condominio relativo al fabbricato Alfa) hanno convocato in giudizio l'amministratore del supercondominio Beta, sebbene l'amministratore del supercondominio e del singolo condominio fosse la stessa persona.

Di conseguenza, secondo gli ermellini, il Tribunale ha ritenuto correttamente che il supercondominio fosse carente di legittimazione passiva.

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, con la pronuncia in esame la Cassazione ha rigettato il ricorso di Tizio e Caio.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

Difetto di Legittimazione passiva del super condominio

RIFERIMENTI NORMATIVI

61 e 62 disp. att. cod. civ. e artt. 1362 e 1363 cod. civ.

PROBLEMA

Il Tribunale (in grado di appello) aveva accolto l'appello del condominio dichiarando il difetto di legittimazione (del super condominio Beta) perché i legittimati passivi rispetto all'azione intrapresa erano unicamente i singoli comproprietari del fabbricato interessato dalle infiltrazioni oggetto di causa provenienti dal lastrico solare del fabbricato denominato Alfa.

LA SOLUZIONE

Secondo la cassazione i ricorrenti pur avendo riconosciuto che la questione oggetto del giudizio riguardava il (condominio relativo al fabbricato Alfa) hanno convocato in giudizio l'amministratore del supercondominio beta, sebbene l'amministratore del supercondominio e del singolo condomino fosse la stessa persona.

Di conseguenza, secondo gli ermellini, il Tribunale ha ritenuto che il supercondominio fosse carente di legittimazione passiva.

LA MASSIMA

"Nell'ipotesi in cui l'amministratore del supercondominio e dei singoli corpi di fabbrica di cui è composto sia unico, lo stesso è legittimato attivo e passivo ma nella qualità di amministratore del supercondominio o del condominio singolo a seconda se l'atto di amministrazione riguarda il condominio singolo o il supercondominio"

(Cass. Civ. Ordinanza n. 15262 del 12/06/2018).

Scarica Cass. Civ. Ordinanza n. 15262 del 12/06/2018

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