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Legittimazione dei condòmini a promuovere le cause giudiziarie
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Legittimazione dei condòmini a promuovere le cause giudiziarie

Può il singolo condomino esperire un'azione giudiziale in luogo dell'amministratore rimasto inattivo?

Avv. Valentina Papanice 

Amministratore inerte e iniziativa giudiziale dei singoli condòmini

Può il singolo condòmino sostituirsi all'amministratore che rimane inerte e quindi attivare un'azione giudiziale nell'interesse del condominio? O, per dirla in termini più corretti dal punto di vista del diritto, ha il singolo condòmino legittimazione processuale nelle cause che dovrebbero essere attivate dall'amministratore?

La questione ha dato adito a numerosa giurisprudenza, non siamo in grado qui di dire se ciò è accaduto più a causa dell'inerzia di molti amministratori o dell'iperattività di molti condòmini… La realtà di tutti i giorni ci rende infatti credibili entrambe le ipotesi…

Legittimazione a promuovere cause giudiziarie da parte dei singoli condomini

La questione è piuttosto complessa, quindi ci limiteremo in questa sede a dare conto di alcune delle sentenze indicative dei principali orientamenti in materia.

La legittimazione attiva dei condomini è stata riconosciuta con riferimento alle azioni volte a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni; ciò, ad es., è stato deciso dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 9629/1991 con riferimento alla controversia promossa da un condòmino contro un altro il quale aveva realizzato una costruzione abusiva su una parte condominiale.

La legittimazione dei singoli condòmini è stata poi ammessa con riferimento alle azioni promosse a tutela dei diritti non solo di proprietario esclusivo ma anche di comproprietario pro quota delle parti comuni: di recente il principio è stato riaffermato dalla sentenza del Tribunale di Firenze n. 641 del 2018, riguardante l'opposizione promossa da un condòmino contro un decreto ingiuntivo richiesto da un'impresa con riferimento ai lavori di rifacimento del tetto dell'edificio.

=> Il singolo condomino può agire in difesa delle parti comuni condominiali

In generale, è stato più volte infatti affermato dai giudici di legittimità che "configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti all'edificio condominiale" (Cass. n. 1011/2010); conseguentemente è stato ammesso, anche per cassazione, il ricorso contro la sentenza sfavorevole ove non vi abbia provveduto l'amministratore (Cass. n. 1011/2010).

Si evidenzia poi il principio, affermato ad es. dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 27416/2018, secondo cui "nelle controversie concernenti impugnativa ex art. 1137 c.c. delle deliberazioni dell'assemblea relative alla ripartizione delle spese per le cose e per i servizi comuni, nelle quali è unico legittimato passivo l'amministratore di condominio, non è ammissibile il gravame avanzato dal singolo condomino avverso la sentenza che abbia visto soccombente il condominio.

Il potere di impugnazione del singolo condomino viene, infatti, generalmente riconosciuto nelle controversie aventi ad oggetto azioni reali, incidenti sul diritto pro quota o esclusivo di ciascun condomino, o anche nelle azioni personali, ma se incidenti in maniera immediata e diretta sui diritti di ciascun partecipante".

Mentre si ritiene che non debba essere "consentita l'impugnazione individuale relativamente alle controversie aventi ad oggetto non i diritti su di un bene o un servizio comune, bensì la gestione di esso, intese, dunque, a soddisfare esigenze soltanto collettive della comunità condominiale, nelle quali non v'è correlazione immediata con l'interesse esclusivo d'uno o più condomini, quanto con un interesse direttamente plurimo e solo mediatamente individuale, giacché, nelle cause di quest'ultimo tipo, la legittimazione ad agire e, quindi, anche ad impugnare, spetta in via esclusiva all'amministratore, e la mancata impugnazione della sentenza da parte di quest'ultimo finisce per escludere la possibilità d'impugnazione da parte del singolo condomino" (ma di recente v. anche Cass. n. 4211/2018, n. 29748/2017 etc.).

Sempre distinguendo tra gestione del servizio comune e diritti afferenti lo stesso, la sentenza n. 1208 del 2017 delle Corte di Cassazione esclude invece la legittimazione dei singoli condòmini nelle controversie relative ad esigenze soltanto collettive della comunità condominiale o al recupero degli oneri condominiali dovuti dagli altri condòmini.

Ciò perché la soddisfazione del condòmino che agisce, in questo caso sarebbe solo mediata, non diretta.

Dello stesso tenore la sentenza della Corte di Cassazione n. 8173/2012, la quale ha distinto tra atti conservativi ed azioni risarcitorie e, pertanto, ha ammesso la legittimazione del singolo condòmino nel primo caso, cioè con riferimento al diritto di agire a tutela delle parti comuni, ma l'ha esclusa nel secondo caso, con riferimento alla domanda risarcitoria, in quanto riguardante solo l'esigenza collettiva della gestione di un servizio comune.

Al contempo, è stato anche affermato che la legittimazione sostitutiva di un condòmino può avvenire solo in un caso in cui è coinvolta la difesa dell'interesse collettivo; ove egli difenda solo il proprio, tale legittimazione va esclusa (v. Cass. n. 19796/2016 e Cass. n. 18028/2010).

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