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Superbonus in condomini con unità immobiliari in categoria F3
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Superbonus in condomini con unità immobiliari in categoria F3

La presenza di unità in corso di costruzione in un condominio non preclude la fruizione del superbonus del 110%, ma incide sui requisiti degli immobili

Redazione Condominioweb  

Se in un condominio sono presenti unità immobiliari provvisoriamente accatastate nella categoria F3, ovverosia nell'ambito delle unità in corso di costruzione, ciò non fa venire meno la possibilità di deliberare interventi rientranti nel superbonus del 110% e usufruire della relativa detrazione.

Le unità F3, tuttavia, non potranno beneficiare del superbonus per interventi trainati, non dovranno essere considerate ai fini del calcolo della superficie lorda interessata dall'intervento - e fissata in almeno il 25% di quella complessiva - e non andranno a sommarsi nel massimale complessivo di spese per gli edifici in condominio.

È questa, nella sostanza, la conclusione cui è giunta l'Agenzia delle Entrate con l'interessante risposta n. 174 del 16 marzo 2021 resa in seguito ad un'istanza di interpello.

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Una soluzione utile che riguarda molti edifici nei quali, per le più svariate ragioni di fianco a unità immobiliari ultimate esistono anche unità in corso di costruzione, in sostanza allo stato rustico che per i più svariati motivi non sono state ultimate e non si conosce la data di ultimazione.

Superbonus in condomini con unità immobiliari in categoria F3, l'interpello

L'istante, un condominio, ha rappresentato all'Agenzia delle Entrate che ha deliberato interventi rientranti nel superbonus.

Data questa premessa ha poi specificato che lo stabile si compone di 18 unità immobiliari tredici delle quali a destinazione residenziale e le restanti cinque classificate F3, cioè unità immobiliari in corso di costruzione.

La compagine, quindi, ha interpellato l'AdE per avere risposta in merito alla possibilità di usufruire della detrazione di cui all'art. 119 d.l. Rilancio.

La soluzione proposta era positiva in questi termini:

"1) la presenza di unità immobiliari in F/3 non preclude l'accesso al Superbonus, sempre che "l'incidenza della superficie disperdente lorda rappresentata dalle unità immobiliari restanti sia superiore al 25 per cento";

2) le unità immobiliari accatastate nella categoria F/3 non possono essere incluse nel numero delle unità che partecipano alla formazione dell'importo complessivo di spesa "in quanto, ai fini fiscali, è come se esse ancora non esistessero";

3) nessuna delle opere trainate di cui all'articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 è concessa per le unità accatastate nella categoria F/3"

Come dire: consideriamo il condominio come se fosse composto da tredici unità immobiliari e per quelle tredici, al ricorrere di tutti i requisiti, c'è possibilità di accedere alla detrazione del 110% per interventi trainati e trainanti.

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Superbonus in condomini con unità immobiliari in categoria F3, la risposta dell'AdE

La risposta dell'Agenzia nella sostanza ha accolto le richieste del condominio.

Come sempre l'ente, quando risponde ad un'istanza d'interpello, premette cenni generali alla questione per la quale è chiesta soluzione.

La particolarità, nel caso di specie, stava nella presenza nell'edificio di unità immobiliari accatastate come F3. Non si tratta di casi rari: si pensi ai così detti immobili allo stato grezzo che per una serie di ragioni insistono nell'ambito di edifici complessivamente completati ed abitabili.

Traendo spunto dal provvedimento generali in materia di superbonus e categoria catastale F3, l'Agenzia ha considerato corretta e quindi pratica la soluzione proposta dal condominio.

Si legge nella parte finale della risposta n. 174 che "il condominio Istante, nel presupposto che sussistano tutte le condizioni previste dalla disciplina in esame ed, in particolare, che venga rispettata per gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro, l'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio, senza considerare le unità F/3, secondo i criteri sopra precisati, il condominio Istante potrà beneficiare, per gli interventi di efficientamento energetico (trainanti e trainati), della detrazione calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione di 13 unità immobiliari (con esclusione delle unità immobiliari, censite quali unità F/3)".

Superbonus in condominio e tetti massimi di spesa: la Risoluzione n. 60/2020

In buona sostanza a questi fini le unità immobiliari F3 vanno considerate inesistenti. Una conclusione di non poco conto. Vediamo perché.

Superbonus in condomini con unità immobiliari in categoria F3, due calcoli

Com'è noto nei condomini per le prime otto unità immobiliari il tetto massimo di spesa è pari ad € 40.000,00 e per quelle dalla nona in poi € 30.000,00.

Nel caso di specie, quindi, considerando 13 e non 18 unità immobiliari e sempre che quelle 13 rappresentino almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio l'ammontare massimo della spesa detraibile andrà conteggiato in € 470.000,00 e cioè (40.000,00 x 8) + (30.000,00 x 5).

Resta un dubbio: se le cinque unità immobiliari (del caso) non partecipano al monte spesa massimo, come andrà ripartita la spesa? Tra 13 condòmini o tra 18?

Al di là di quanto previsto dal comma 9-bis dell'art. 119, cioè la possibilità di deliberare l'accollo della spesa ad un gruppo di condòmini (in questo caso potrebbero anche essere i tredici interessati) e del succitato scomputo delle unità F3, non sussiste alcuna differenza con una decisione assunta in un condominio integralmente completato.

Ciò vuol dire che i 18 proprietari delibereranno il superbonus il cui tetto massimo di spesa andrà calcolato su 13 unità immobiliari, ma la spesa che riguarda beni comuni andrà suddivisa tra tutti i condòmini, in ragione dei millesimi di proprietà, ovvero in deroga sulla scorta di quanto stabilito dal citato comma 9-bis.

Ristrutturazione iniziata prima del 2020 e superbonus

Risposta 174 16.03.2021

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