Con la sentenza n. 8176 del 19 dicembre 2022 la Corte d'Appello di Roma ritorna sull'annosa questione delle clausole del Regolamento condominiale che vietano ai condòmini di dedicare le proprie unità immobiliari a determinati utilizzi ed ai requisiti affinché detti divieti possano ritenersi legittimi ed operanti, peraltro in una vicenda dove sono coinvolte sia la condomina (proprietaria dell'immobile), sia la conduttrice della sua unità immobiliare.
Attività vietate in condominio e regolamento. La pronuncia
Un Condominio attiva un giudizio verso Tizia, condomina e proprietaria di un'unità immobiliare e la Associazione Alfa, conduttrice della medesima unità.
Secondo il Condominio, l'attività di 'organizzazione ed esercizio di danza classica, flamenco, tango ed altri balli' svolta dalla Associazione Alfa nell'immobile ad essa locato da Tizia si pone in contrasto con la clausola del Regolamento condominiale che prevede il divieto per i condòmini di adibire le proprie unità a "scuola di musica, di canto o di ballo ed in genere a qualsiasi altro uso che possa turbare la tranquillità dei condòmini".
Inoltre, il Regolamento prevede che la variazione della destinazione d'uso degli alloggi debba essere autorizzata dall'Assemblea in via preventiva.
Il Condominio sostiene altresì che detta attività, oltre che essere vietata dal Regolamento, causa anche immissioni rumorose oltre la soglia di normale tollerabilità: pertanto, domanda di condannare l'Associazione Alfa a cessare immediatamente le descritte immissioni nonché la chiusura dell'attività svolta in violazione del Regolamento condominiale.
Inoltre, il Condominio domanda che, accertata l'illegittimità del contratto di locazione tra Tizia e l'Associazione Alfa, contrario alle norme del Regolamento, il Giudice riconosca, a prescindere dall'accertamento concreto del palese pregiudizio alla tranquillità del Condominio, la responsabilità di Tizia e dell'Associazione Alfa, nelle rispettive qualità, ordinando la risoluzione immediata del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice alle obbligazioni assuntesi.
Espletata CTU ed escussi i testimoni, il Tribunale di Roma rigetta tutte le domande del Condominio.
Impugnata la pronuncia di I° da parte del Condominio, anche la Corte d'Appello di Roma conferma il decisum del primo Giudice.
La natura contrattuale del Regolamento
Rinviamo a precedenti articoli dove abbiamo discusso e cercato di spiegare in modo approfondito in che termini e profondità la giurisprudenza e la dottrina utilizzino i termini di 'Regolamento condominiale contrattuale' ed 'assembleare'.
Ci basti qui riportare quanto accertato dal Giudice del merito, in ordine al Regolamento specificamente sottopostogli, ovvero un Regolamento della Federazione Provinciale dell'Edilizia ( edizione 1955) del quale il Condominio sosteneva la natura contrattuale basandosi sulla considerazione che detta natura doveva desumersi dalla volontà del costruttore del fabbricato, riportata in alcuni atti di compravendita risalenti al 1955-56, ove era previsto il divieto per Tizia di adibire l'immobile -acquistato dalla madre nel 1993 a sala ballo, in adesione ad apposita clausola del predetto Regolamento asseritamente trascritto presso la Conservatoria Registri di Roma nel 1956.
Come dicevamo, il Giudice di prime cure, confermato dal collegio d'appello, ha accertato che il rogito con cui Tizia acquistò l'immobile non faceva nemmeno riferimento al Regolamento del Condominio di cui l'immobile stesso faceva parte, sebbene detto Regolamento fosse stato richiamato in altri atti di compravendita di altri cespiti del medesimo Condominio.
Inoltre - e a ben vedere, aggiungiamo noi - rileva la Corte d'Appello che "la natura contrattuale del Regolamento non può in ogni caso comportare la piena vincolatività delle limitazioni all'uso delle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini in esso contenute".
Cioè, non basta che tutti i condòmini abbiano sottoscritto, accettandole, le clausole limitative di reciproche facoltà o impositive di reciproci obblighi o di divieti o limiti alle proprietà solitarie.
E siccome la clausola controversa tra le parti, impositiva di un divieto di adibire le unità a sale da ballo, costituisce una servitù reciproca che pone un peso a carico dell'immobile considerato, va valutato se la stessa, oltre alla contrattualità (che, come abbiamo visto, già difettava, secondo la ricostruzione dei magistrati dei due gradi di giudizio), ha rispettato anche le ulteriori disposizioni in materia di oneri alla proprietà privata.
In particolare, "Le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari delle singole unità di adibire il loro immobile a determinate destinazioni, costituiscono servitù reciproche a favore e contro ciascuna unità immobiliare di proprietà individuale e sono soggette, pertanto, ai fini dell'opponibilità "ultra partes", alla trascrizione in base agli artt. 2643 n. 4 e 2659 n. 2 c.c. (Cass. sez. 2 n. 24526/2022)".
Secondo il collegio, l'impianto logico argomentativo della sentenza di I°, pienamente condivisibile, è aderente alle risultanze documentali e all'orientamento giurisprudenziale consolidato, per cui per l'opponibilità ai terzi è necessaria la trascrizione del Regolamento della predetta servitù oggetto di specifica nota di trascrizione, (cfr. Cass.6367/2022), il che è escluso dall'esame degli atti in quanto non è stata versata la prova della nota di trascrizione del predetto Regolamento presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, circostanza contestata ex adverso (cioè da Tizia e dall'Associazione Alfa) fin dal primo grado del giudizio.
Anche l'ammissione di Tizia di essere a conoscenza delle clausole regolamentari disciplinanti l'uso delle parti comuni non può supplire a detta mancata trascrizione delle singole clausole limitative dei diritti dominicali, in quanto l'assoluta genericità ed indeterminatezza di una simile affermazione non permette di ricondurre la medesima alle clausole 'regolamentari' (concernenti cioè le regole per l'utilizzo delle parti comuni e l'amministrazione dello stabile) piuttosto che alle clausole 'contrattuali' (concernenti appunto le limitazioni alla proprietà privata).
Rumori inquilino: quando è responsabile il locatore?
Le immissioni ex
Le immissioni ex art. 844 c.c.
Anche qui, gli accertamenti svolti nella prima fase di merito, sia grazie alla CTU svolta ed alle testimonianze rese, sia in virtù di rapporti dell'ARPA - Lazio e degli interventi 'a sorpresa' nei locali gestiti dall'Associazione Alfa depositati, hanno reso evidente, per il Tribunale come per la Corte d'Appello che non è stato arrecato il benché minimo pregiudizio alla tranquillità del Condominio in virtù del presunto abuso commesso da Tizia per aver locato il proprio immobile all'Associazione Alfa e in conseguenza dell'attività di scuola di ballo da questa svolta in esso immobile.
