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Frazionamento delle unità immobiliari, che cos'è e come funziona?
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Frazionamento delle unità immobiliari, che cos'è e come funziona?

Il frazionamento delle unità immobiliari può rappresentare un modo di valorizzare il patrimonio immobiliare nel contesto attuale

Avv. Francesco Saverio del Buono  

Il mercato immobiliare va ormai sempre più verso la richiesta di immobili medio-piccoli, sia a fini abitativi che a fini di investimento (ad esempio per locarli a lavoratori o studenti fuori sede); pertanto diventa un problema per i proprietari di immobili più ampi riuscire a rendere appetibile il proprio bene sul mercato, sia per la vendita che per la locazione.

In questo caso una soluzione potrebbe essere quella del frazionamento, ricavando due unità immobiliari di grandezza medio-piccola da una di metratura ampia: un rimedio che sta entrando sempre più nei favori dei proprietari di immobili, assicurando a fronte di un esborso iniziale, una maggiore redditività.

Frazionamento delle unità immobiliari, come funziona

Il frazionamento però richiede una serie di fasi sia preparatorie, di progettazione ed amministrative, che realizzative da tenere in considerazione, e pertanto è bene operare con la consulenza di un professionista che segua tutte le fasi.

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Innanzitutto va considerato come l'unità immobiliare nasca come un unicum, e pertanto sia a livello catastale che urbanistico è così identificato: pertanto la prima cosa da fare è procurarsi, in caso non le si abbia, una visura catastale ed una planimetria dell'unità immobiliare, che saranno i dati di base da cui partire, verificando che rispetto a questi non vi siano già in partenza delle difformità (abusi) non sanati.

Il frazionamento è una attività edilizia, e quindi dobbiamo innanzitutto individuare in quale categoria di interventi rientri per procedere alla corretta pratica amministrativa da inoltrare al Comune in cui l'immobile si trova (permesso di costruire, CILA o SCIA).

L'attività di frazionamento, rientra, ai sensi dell'art. 3 del DPR 06.06.2001 n. 380 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) nelle attività di manutenzione straordinaria, e per le quali è permessa . la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso. .

Frazionamento dell'appartamento e parcheggio condominiale

Frazionamento delle unità immobiliari e regolamento edilizio

Sarà opportuno pertanto, al fine di non incorrere in errori nella redazione della CILA, o di non conformità del progetto alle disposizioni vigenti, verificare quanto prescrive il regolamento comunale in materia edilizia.

Va inoltre ricordato che la mancata presentazione della comunicazione asseverata comporta l'irrogazione di una sanzione pari ad euro 1000, con la riduzione di due terzi se la presentazione avviene quando l'intervento è in corso d'opera.

Sotto il punto di vista tecnico, va tenuto presente come il frazionamento di un immobile richiederà la realizzazione di tutti quegli interventi necessari a creare una nuova unità immobiliare: la separazione degli impianti (idrico, elettrico, per la fornitura di gas e di riscaldamento), la creazione di un nuovo accesso, di servizi igienici (il che può essere anche una situazione problematica in quanto l'impianto della nuova unità immobiliare andrà collegato all'impianto principale, es. per quanto riguarda gli scarichi delle acque reflue): pertanto andrà verificata preventivamente, con un tecnico qualificato, la fattibilità tecnica di una operazione di questo tipo

Frazionamento delle unità immobiliari e condomimio

Ulteriori problemi possono sorgere allorquando l'unità immobiliare da frazionare sia ubicata in un condominio, sia sotto il profilo di eventuali divieti, ed eventualmente di una destinazione d'uso della nuova unità creatasi diversa da quella originaria (es. da una abitazione viene a ricavarsi una nuova abitazione ed un immobile uso ufficio), sia per quanto riguarda modifiche alle tabelle millesimali, venendosi a creare delle nuove unità immobiliari.

Il frazionamento non incide sui criteri di ripartizione delle spese condominiali

Eventuali divieti per essere opponibili a chi intende realizzare un frazionamento sul proprio immobile devono essere indicati nel regolamento condominiale di tipo contrattuale (cioè quello redatto dal costruttore dell'edificio richiamato nell'atto di vendita delle unità immobiliari o ad esso allegato e pertanto poi trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari) in quanto solo questa tipologia di regolamento può contenere disposizioni che limitino i diritti dei singoli anche sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Per il calcolo dei millesimi da attribuire alle nuove unità venutesi a creare per effetto del frazionamento, oltre alla possibilità di redigere delle nuove tabelle (con conseguenti tempi ed oneri economici da valutarsi), si potrà più semplicemente riattribuire le quote millesimali della originaria unità tra le nuove, non essendovi in tal caso una variazione dei valori rispetto all'intero edificio condominiale (in tal senso Cass. Sez. II, sent. 15109/2019).

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A conclusione dei lavori andrà realizzata una nuova pratica di accatastamento delle unità immobiliari derivanti dal frazionamento, che servirà ad attribuire dei nuovi subalterni a tali immobili.

Frazionamento delle unità immobiliari e agevolazioni fiscali

Sotto il profilo delle agevolazioni fiscali, una operazione di frazionamento può godere della detrazione del 50%, su un massimale di spesa di euro 96.000, per interventi realizzati su unità immobiliari ad uso residenziale, ai sensi dell'art. 16-bis comma 1, lett b) del DPR 22.12.1986 n. 917 (Testo Unico delle Imposte sui redditi), il quale richiama espressamente tra i lavori agevolati quelli elencati nell'art. 3 lettere b - c - d) del Testo Unico in materia edilizia, tra i quali vi sono anche gli interventi di frazionamento.

Tale detrazione potrà essere fruita in dieci rate annuali di pari importo, o ceduta tramite lo sconto in fattura all'impresa che realizza gli interventi o ad altri soggetti quali banche ed intermediari finanziari (art. 121 DL 19.05.2020 n. 34).

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