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Rappresentante in supercondominio e fondo cassa spese legali: il punto del Tribunale di Torino

Il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari è limitato a un riscontro di legittimità della decisione, non potendosi estendere al merito
Dott.ssa Lucia Izzo Dott.ssa Lucia Izzo 

Si sente spesso parlare di "Supercondominio" quando il complesso residenziale consta di una pluralità di edifici, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (come il viale d'accesso, le zone verdi, ecc.), in rapporto di accessorietà coi fabbricati.

Questo termine identifica un'organizzazione più articolata rispetto a quella del condominio ordinario e, nonostante non vi sia un'espressa definizione all'interno del codice civile, la sua esistenza è implicitamente ammessa dall'art. 1117-bis c.c., il quale afferma che le disposizioni in materia condominiale si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 del codice stesso.

Supercondominio: assemblea e rappresentanti

Anche la gestione del supercondominio, dunque, è affidata a un'assemblea condominiale, tuttavia l'art. 67 disp. att. c.c. prevede un'importante precisazione qualora i partecipanti siano più di 60.

In tal caso, ciascun condominio dovrà designare, con la maggiorana di cui all'art. 1136, quinto comma, c.c., il proprio rappresentante all'assemblea per la per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.

In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvederà alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.

=> Quali sono i poteri ed i limiti del Giudice chiamato a pronunciarsi sull'eventuale annullamento di una deliberazione assembleare?

La figura del rappresentante, dunque, riveste un ruolo importante e la sua mancata individuazione può condurre a un'azione innanzi alla competente autorità giudiziaria affinché vi provveda.

Ovviamente il giudice provvederà in tal senso allorché si riscontri una effettiva mancanza. Non è quanto accaduto nella vicenda di cui si è occupato il Tribunale di Torino che, con la sentenza n. 120 del 14 gennaio 2021, si è pronunciato sull'istanza di annullamento di alcune deliberazioni assembleari avanzata da un condomino.

Tra l'altro, l'attore lamenta proprio che in occasione di detta delibera i condomini avessero "votato la non revoca del rappresentante in carica". In realtà, si legge in sentenza, in tale occasione il presidente dell'assemblea condominiale, aveva sottolineato, innanzitutto, come la questione della nomina del rappresentante di uno dei condomini nel Supercondominio fosse già stata trattata in una precedente assemblea, non contestata da controparte.

In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria

In tale sede era stato chiesto al rappresentante in carica se avesse intenzione di proseguire nel proprio incarico, cosa che questi aveva confermato, e dunque l'assemblea aveva rilevato all'unanimità che il condominio non fosse "in mancanza del rappresentante", come recita il testo di legge.

L'assemblea aveva poi rinnovato all'unanimità la fiducia al rappresentate per l'impegno da lui assunto e per la disponibilità manifestata in tutte le fasi del mandato e delle controversie legali.

Dunque, nella successiva delibera contestata dal condomino, il presidente dell'assemblea, aveva chiarito come il rappresentante fosse già stato validamente nominato, oltre che confermato nell'assemblea precedente, e dunque il Condominio doveva ritenersi già munito di un rappresentante, il cui mandato, secondo la normativa in vigore, non è sottoposto ad alcun termine di scadenza.

Nonostante il rappresentante avesse confermato espressamente di voler proseguire nell'incarico e nonostante il presidente avesse manifestato perplessità in ordine a una nuova votazione, a fronte delle insistenze di alcuni condomini, era comunque intervenuta tale votazione in ordine alla revoca del rappresentante, che aveva comunque esito negativo.

E nonostante tutto l'odierno attore aveva chiesto di procedere (posto che la revoca del rappresentante non sarebbe stata indicata nell'ordine del giorno) alla nomina di un nuovo rappresentante, ma anche questa votazione aveva confermato in carica il precedente rappresentante.

Un iter corretto dal punto di vista del giudice di merito, avendo il Presidente giustamente dichiarato la permanenza in carica del precedente rappresentante non revocato né dimissionario.

Fondo cassa per spese legali e sindacato del giudice

Il Tribunale si sofferma anche sulla doglianza correlata all'istituzione di un fondo cassa per le spese legali. Quest'ultima rappresenta, infatti, una pratica diffusa e adottata sovente dalla compagine condominiale, volta ad accantonare una riserva di denaro affinché vi sia la liquidità necessaria per far fronte a determinate spese.

Il codice civile, all'art. 1135 c.c., disciplina espressamente il solo "fondo speciale" che va costituito in occasione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni, tuttavia nulla vieta all'assemblea condominiale di decidere di costituirne di ulteriori, precisando l'esatta destinazione di queste somme, differenti dagli oneri condominiali versati periodicamente dai condomini, e "vincolate" a precise finalità prestabilite.

Compenso dell'amministratore di condominio nominato dall'Autorità Giudiziaria

Una di queste finalità potrà essere proprio quella di avere un accantonamento per sostenere le spese legali qualora il condominio agisca per il soddisfacimento di determinate pretese o sia convenuto in giudizio.

L'istituzione del fondo, come anticipato, costituisce prerogativa dell'assemblea e, salvo discenda da un obbligo di legge, potrà essere il frutto di una libera scelta della compagine condominiale, decisione il cui merito sarà insindacabile dal giudice.

Quest'ultimo punto è stato ribadito dal Tribunale di Torino nella sentenza in commento, in cui si richiama il principio di diritto secondo cui "il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari è limitato ad un riscontro di legittimità della decisione, avuto riguardo all'osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale ovvero all'eccesso di potere, inteso quale controllo del legittimo esercizio del potere di cui l'assemblea medesima dispone, non potendosi invece estendere al merito ed al controllo della discrezionalità di cui tale organo sovrano è investito" (cfr. Cass., 25 febbraio 2020, n. 5061).

Lavori, quando la delibera è incontestabile

Sentenza
Scarica Trib. Torino 14 gennaio 2021 n. 120

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