Non è raro che il conduttore di un immobile, nonostante abbia visionato il bene ed abbia certificato per iscritto l'adeguatezza del medesimo all'uso convenuto, esegua dei lavori di ristrutturazione per adattare il cespite alle proprie esigenze abitative e/o commerciali.
Nel fare ciò, il locatario potrebbe apportare delle innovazioni quali, ad esempio, l'apertura di un varco nel muro perimetrale. Lo scopo potrebbe essere quello di arieggiare meglio gli ambienti.
Ebbene, se ciò dovesse accadere, l'iniziativa del conduttore sarebbe legittima? Il locatario di un immobile può realizzare un'apertura per la ventilazione dei locali senza il permesso del proprietario? Se il locatore chiede ed ottiene la chiusura del varco, il conduttore può sospendere il pagamento del canone?
Ha risposto a queste domande la recente sentenza del Tribunale di Macerata n. 698 del 13 settembre 2023. Lo ha fatto nel giudicare la domanda di risoluzione di un contratto di locazione avanzata dal locatore per il protratto inadempimento dei canoni pattuiti da parte del conduttore.
È opportuno, però, esaminare il caso concreto.
Conduttore realizza un'apertura per la ventilazione dei locali: è possibile? Fatto e decisione
Il conduttore di due locali commerciali, utilizzati come gelateria, decideva di sospendere il pagamento dei canoni poiché, a sua detta, gli ambienti non erano più idonei all'uso per i quali erano e dovevano essere destinati.
Nelle more del contratto, infatti, il locatario, su richiesta del proprietario, era stato costretto a chiudere un varco, aperto, in fase di ristrutturazione, nel muro perimetrale dell'immobile allo scopo di favorire la cosiddetta ventilazione forzata dei locali.
La descritta sospensione non era, però, tollerata dal locatore. Questi, perciò, agiva in sede giudiziale per ottenere la risoluzione del contratto e la condanna del conduttore al pagamento dei canoni arretrati, detratti la cauzione percepita e gli interessi sin lì maturati sulla medesima.
Dinanzi al competente Tribunale di Macerata, il convenuto si difendeva confermando la sopravvenuta inadeguatezza dei locali locati a seguito della chiusura forzata del varco creato per favorire il ricambio dell'aria. La tesi in esame, però, non risultava convincente per il magistrato.
Per l'ufficio marchigiano, infatti, il conduttore aveva realizzato l'apertura in contestazione senza alcun consenso scritto del proprietario, nonostante il contratto prevedesse, esplicitamente, questa condizione per apportare migliorie e/o innovazioni alla cosa locata.
Inoltre, il conduttore non aveva fornito alcuna prova che il bene, dopo la chiusura del varco, risultasse, effettivamente, inadeguato all'uso.
Locazione. Quando l'immobile si rivela non idoneo all'uso, scatta la risoluzione del contratto?
Anzi, era emerso che nei mesi successivi, la gelateria aveva, tranquillamente, continuato ad operare senza alcuna limitazione.
Insomma, le eccezioni sollevate per respingere la domanda risolutoria proposta dal locatore si erano rivelate del tutto infondate.
Il contratto, perciò, è stato risolto e il convenuto è stato condannato al versamento dei canoni di locazione sino al rilascio dell'immobile e al pagamento delle spese processuali.
Considerazioni conclusive
In tema di migliorie ed innovazioni di un immobile compiute dal conduttore, il codice civile ammette che queste possano essere realizzate anche senza il consenso del locatore (vedasi gli artt. 1592 e 1593 cod. civ.).
Nei citati articoli, infatti, non è previsto alcun divieto in materia, ma solo delle disposizioni che regolano, ad esempio, il diritto o meno del proprietario di trattenere le opere realizzate, all'occorrenza versando un'indennità al locatario.
Quasi sempre, però, i contratti di locazione derogano queste disposizioni. Non si tratta, infatti, di norme imperative e le parti possono stabilire che il conduttore possa apportare migliorie ed innovazioni alla cosa locata solo con il consenso scritto del locatore "in tema di manutenzione della cosa locata e di miglioramenti ed addizioni alla stessa, le disposizioni di cui agli art. 1576, 1592 e 1593 sono convenzionalmente derogabili tra le parti (ex multis Cass. Civ., Sez. III, 20/06/1998, n. 6158)". In genere, la clausola che prevede questa limitazione è sempre presente.
Per il locatore, infatti, è opportuno che l'immobile concesso in locazione non sia strutturalmente modificato senza alcun controllo. Proprio ciò che è avvenuto nella vicenda in esame.
La sentenza in commento, pertanto, senza citare precedenti giurisprudenziali a conforto della medesima, ha delegittimato l'eccezione difensiva del conduttore sulla base del semplice fatto che il varco era stato aperto senza il consenso del proprietario. L'innovazione de quo non era stata, quindi, autorizzata così come imponeva il contratto.
L'avvenuta chiusura dell'apertura, perciò, non poteva certo giustificare la sospensione del pagamento dei canoni.
A quel punto, acclarato il grave inadempimento del conduttore, l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto è stato inevitabile.
