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Lory91

Delibera installazione ascensore "ex novo" - locali commerciali esterni

Buongiorno a tutti,

in un condominio che amministro, vi sono, oltre alle unità immobiliari, 4 locali commerciali con accesso diretto dalla strada comunale. I locali commerciali hanno delle prese luce nell’atrio condominiale e si servono dell’autoclave condominiale per l’erogazione idrica che si trova al piano interrato dell’interno dell’edificio. I proprietari dei locali commerciali non accedono mai all’interno dell’edificio poiché, fino a questo momento non è stato necessario.

Considerata tale situazione, questi sono legittimati a partecipare alla delibera d’installazione (anche se sicuramente non parteciperanno alla spesa) di un ascensore in condominio che dovrebbe essere installato nel vano scale interno all’edificio? Specifico che nel regolamento di condominio assembleare, approvato all’unanimità, è specificato che il vano scale è di proprietà di tutti i condomini (quindi si intendono ricompresi anche i locali commerciali esterni). Per di più, ho visionato un atto di compravendita di uno dei locali commerciali in questione ed è riportato espressamente che si intende anche di proprietà tutto ciò che è indicato dall’art. 1117 c.c.

Considerato quanto suddetto, credo di essi abbiano diritto a partecipare alla votazione poiché essi sono comproprietari di tutti gli impianti e spazi comuni, come ad esempio il lastrico solare. In effetti, se essi volessero accedere al lastrico solare o riparare/installare/sostituire una nuova antenna ne avrebbero tutto il diritto.

Sapreste fornirmi ulteriori dettagli o delucidazioni in merito?

Grazie in anticipo.

Buongiorno a tutti,

in un condominio che amministro, vi sono, oltre alle unità immobiliari, 4 locali commerciali con accesso diretto dalla strada comunale. I locali commerciali hanno delle prese luce nell’atrio condominiale e si servono dell’autoclave condominiale per l’erogazione idrica che si trova al piano interrato dell’interno dell’edificio. I proprietari dei locali commerciali non accedono mai all’interno dell’edificio poiché, fino a questo momento non è stato necessario.

Considerata tale situazione, questi sono legittimati a partecipare alla delibera d’installazione (anche se sicuramente non parteciperanno alla spesa) di un ascensore in condominio che dovrebbe essere installato nel vano scale interno all’edificio? Specifico che nel regolamento di condominio assembleare, approvato all’unanimità, è specificato che il vano scale è di proprietà di tutti i condomini (quindi si intendono ricompresi anche i locali commerciali esterni). Per di più, ho visionato un atto di compravendita di uno dei locali commerciali in questione ed è riportato espressamente che si intende anche di proprietà tutto ciò che è indicato dall’art. 1117 c.c.

Considerato quanto suddetto, credo di essi abbiano diritto a partecipare alla votazione poiché essi sono comproprietari di tutti gli impianti e spazi comuni, come ad esempio il lastrico solare. In effetti, se essi volessero accedere al lastrico solare o riparare/installare/sostituire una nuova antenna ne avrebbero tutto il diritto.

Sapreste fornirmi ulteriori dettagli o delucidazioni in merito?

Grazie in anticipo.

I condomini proprietari dei locali commerciali potranno partecipare all'assemblea, anzi essendo proprietari del vano scale dovranno essere convocati, però non avendo interesse per l'impianto ascensore potranno esimersi dal partecipare ed all'uso all'innovazione, come previsto dall'art 1121 cc;

 

Art. 1121. Innovazioni gravose o voluttuarie.

Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.

Perfetto, quindi concordi pienamente con me. Considerato che la maggioranza utile all'installazione è stata raggiunta grazie ai millesimi dei locali commerciali, due condomini (che si sono opposti all'installazione per mero "capriccio") mi hanno già comunicato che si rivolgeranno ad un avvocato e impugneranno la delibera. Secondo il vostro parere, vi sono dei margini di possibilità che riescano a far invalidare la delibera?

Grazie in anticipo.

Perfetto, quindi concordi pienamente con me. Considerato che la maggioranza utile all'installazione è stata raggiunta grazie ai millesimi dei locali commerciali, due condomini (che si sono opposti all'installazione per mero "capriccio") mi hanno già comunicato che si rivolgeranno ad un avvocato e impugneranno la delibera. Secondo il vostro parere, vi sono dei margini di possibilità che riescano a far invalidare la delibera?

Grazie in anticipo.

Non credo che potranno far invalidare la delibera, ma potrebbero non aderire alla spesa come previsto dall'art. 1121 cc --> post #2

"Secondo il vostro parere, vi sono dei margini di possibilità che riescano a far invalidare la delibera?"

 

solo il giudice (colui che presiedera?la causa )potrebbe darti una risposta certa.

Tullio, che loro non parteciperanno è certo. infatti è stato deliberato, nella seconda assemblea in cui sono stati presentati tutti i preventivi, che aderiranno alla spesa sono alcuni condomini (verranno installato il dispositivo di apertura tramite chiave dell'impianto).

I condomini dissenzienti dibattono sul fatto che i condomini proponenti abbiano utilizzato il voto dei locali commerciali per ottenere la maggioranza utile alla delibera e, atteso che, secondo loro essi non dovessero essere interpellati, quanto deliberato è nullo.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Grazie per la risposta Peppe64.

Volevo avere un vs parere poichè, magari, avevate avuto esperienza in merito.

Tullio, che loro non parteciperanno è certo. infatti è stato deliberato, nella seconda assemblea in cui sono stati presentati tutti i preventivi, che aderiranno alla spesa sono alcuni condomini (verranno installato il dispositivo di apertura tramite chiave dell'impianto).

I condomini dissenzienti dibattono sul fatto che i condomini proponenti abbiano utilizzato il voto dei locali commerciali per ottenere la maggioranza utile alla delibera e, atteso che, secondo loro essi non dovessero essere interpellati, quanto deliberato è nullo.

 

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Grazie per la risposta Peppe64.

Volevo avere un vs parere poichè, magari, avevate avuto esperienza in merito.

alla votazione avrebbero dovuto partecipare soltanto i condomini interessati alla spesa. Se così non è stato la delibera è annullabile

Tullio, che loro non parteciperanno è certo. infatti è stato deliberato, nella seconda assemblea in cui sono stati presentati tutti i preventivi, che aderiranno alla spesa sono alcuni condomini (verranno installato il dispositivo di apertura tramite chiave dell'impianto).

I condomini dissenzienti dibattono sul fatto che i condomini proponenti abbiano utilizzato il voto dei locali commerciali per ottenere la maggioranza utile alla delibera e, atteso che, secondo loro essi non dovessero essere interpellati, quanto deliberato è nullo.

 

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Grazie per la risposta Peppe64.

Volevo avere un vs parere poichè, magari, avevate avuto esperienza in merito.

Ma i proprietari dei locali commerciali dovevano partecipare alla delibera, sia perchè proprietari del vano scala sia perchè anche loro potevano essere interessati all'installazione e partecipare alla spesa (non si sa mai).

Comunque sono d'accordo con Peppe, solo il Giudice potrà dire se la delibera è annullabile o no.

Tullio, che loro non parteciperanno è certo. infatti è stato deliberato, nella seconda assemblea in cui sono stati presentati tutti i preventivi, che aderiranno alla spesa sono alcuni condomini (verranno installato il dispositivo di apertura tramite chiave dell'impianto).

I condomini dissenzienti dibattono sul fatto che i condomini proponenti abbiano utilizzato il voto dei locali commerciali per ottenere la maggioranza utile alla delibera e, atteso che, secondo loro essi non dovessero essere interpellati, quanto deliberato è nullo.

 

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Grazie per la risposta Peppe64.

Volevo avere un vs parere poichè, magari, avevate avuto esperienza in merito.

Giova ricordare che se anche la delibera di approvazione non fosse passata, coloro che volevano l'ascensore avrebbero potuto installarlo in virtù dell'art. 1102 cc. Non dimentichiamo che questo articolo è il succo della comproprietà condominiale, che permette a tutti i condòmini di modificare la cosa comune a proprie spese, sfruttandola anche in maniera più intensa rispetto agli altri, ma rispettando il pari uso (in questo caso l'art. 1121 cc consente di partecipare all'innovazione successivamente partecipando alla spesa) il decoro e la stabilità dell'edificio.

 

Di conseguenza la delibera sarà pure impugnabile, ma il lavoro verrà fatto lo stesso.

alla votazione avrebbero dovuto partecipare soltanto i condomini interessati alla spesa. Se così non è stato la delibera è annullabile

Josefat, cosa intendi esattamente?

La completa risposta risposta al quesito è stata data da Tulio Ts nel post #2.

Se il regolamento contrattuale in accordo con quanto stabilisce l’art. 1127 del c.c. condidera la scala bene comune a tutti i condomini e non vieta l’installazione dell’ascensore, non vi sono dubbi sulla regolarità della delibera se adottata con la maggioranza stabilita dall’art. 1120.

Se i condomini contrari hanno tempo e danaro da spendere, possono chiedere l’annullamento entro i trenta giorni dalla delidera o dal ricevmento del verbale, se assenti, come stabilito per legge.

Nel dubbio, basta aspettare il trascorrere dei trenta giorni prima di rendere esecutiva la delibera.

 

Art. 1117 del c. c.

Le scale sono parti comuni dell’edificio condominiale.

Pertanto, anche i proprietari dei locali commerciali sono proprietri della scala ed hanno diritto di voto su argomenti che, nel caso specifico interessano il bene comune scala.

Art.1120 del c.c.

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Il regolamento con tabelle annesse sono stati elaborati e approvati all'unanimità circa 15 anni fa. La costruzione dell'edificio risale a circa 50 anni fa, dunque il regolamento non ha natura contrattuale ma assembleare con delibera unanime.

Sostanzialmente vi sono delle differenze?

NB: il riferimento all'art. 1117 è riportato negli atti di compravendita dei locali commerciali

L'approvazione all'unanimità dei partecipanti al condominio (non all'assemblea) di un regolamento assembleare ne fa un regolamento contrattuale per i contraenti (tutti coloro che hanno votato). Per essere contrattuale anche per gli aventi causa (eredi, acquirenti, ecc.) è necessaria la trascrizione in conservatoria, o il richiamo preciso delle norme contrattuali all'interno degli atti di vendita.

Il regolamento con tabelle annesse sono stati elaborati e approvati all'unanimità circa 15 anni fa. La costruzione dell'edificio risale a circa 50 anni fa, dunque il regolamento non ha natura contrattuale ma assembleare con delibera unanime.

Sostanzialmente vi sono delle differenze?

NB: il riferimento all'art. 1117 è riportato negli atti di compravendita dei locali commerciali

Non è necessario nessun RdC contrattuale per specificare che il vano scale è condominiale e di proprietà di tutti i condomini, in quanto è già specificato nell'art. 1117 cc

Solamente in caso contrario si deve specificare nel RdC Contrattuale che il vano scale non è di proprietà di qualche condomino.

Josefat, cosa intendi esattamente?

intendevo dire che devono partecipare al voto soltanto i condomini che dovranno affrontare la spesa, non possono votare condomini che non partecipano alla spesa perché non li riguarda.

intendevo dire che devono partecipare al voto soltanto i condomini che dovranno affrontare la spesa, non possono votare condomini che non partecipano alla spesa perché non li riguarda.
Secondo il mio parere, senza sapere (perchè impossibile) chi o quali saranno i condomini che affronteranno la spesa, si devono convocare tutti i proprietari che potrebbero essere interessati all'installazione dell'ascensore, cioè in questo caso tutti i condomini proprietari del vano scale, per cui alla delibera potranno partecipare questi condomini, dopo la votazione i condomini contrari potranno dichiarare che non intendono partecipare alla spesa avvalendosi della facoltà prevista dall'art. 1121 cc, rimanendo solo i condomini favorevoli all'installazione i quali, sempre della facoltà dell'art 1121 cc anche se minoritari potranno accettare comunque e sopportarne integralmente la spesa.

Vi spiego. Si è tenuta una prima assemblea il cui punto all'ordine del giorno era quello di deliberare l'installazione dell'ascensore (il solo consenso e quindi almeno 501 millesimi). In quella sede hanno partecipato e votato anche i locali commerciali, infatti sono stati raggiunti 529 millesimi, dunque approvata l'installazione rinviando la scelta dei preventivi ad una successiva assemblea (in quella sede non era stati ancora raccolti i preventivi).

Dopo due mesi, preciso che ho ricevuto un sollecito dal condomino disabile del piano primo, raccolti tutti i preventivi, ho convocato nuovamente tutti i condomini dell'edificio considerando come odg la scelta dei preventivi per l'installazione dell'impianto. I locali commerciali hanno delegato un condomino con voto condizionato a non aderire economicamente all'innovazione e si sono presentanti i soli 4 condomini interessati, i quali hanno scelto i preventivi e resa concreta la posa in opera.

Vi spiego. Si è tenuta una prima assemblea il cui punto all'ordine del giorno era quello di deliberare l'installazione dell'ascensore (il solo consenso e quindi almeno 501 millesimi). In quella sede hanno partecipato e votato anche i locali commerciali, infatti sono stati raggiunti 529 millesimi, dunque approvata l'installazione rinviando la scelta dei preventivi ad una successiva assemblea (in quella sede non era stati ancora raccolti i preventivi).

Dopo due mesi, preciso che ho ricevuto un sollecito dal condomino disabile del piano primo, raccolti tutti i preventivi, ho convocato nuovamente tutti i condomini dell'edificio considerando come odg la scelta dei preventivi per l'installazione dell'impianto. I locali commerciali hanno delegato un condomino con voto condizionato a non aderire economicamente all'innovazione e si sono presentanti i soli 4 condomini interessati, i quali hanno scelto i preventivi e resa concreta la posa in opera.

E che problema c'è? I 4 interessati se decisi potranno installare l'ascensore a loro esclusive spese e godimento.

Mi sorto un dubbio dato che due dissenzienti sono decisi a impugnare contestando il voto da parte dei locali commerciali...

Non ha senso l'impugnazione ... e secondo me se lo sentiranno dire pure dal mediatore. Cosa vogliono ottenere? L'innovazione la faranno lo stesso, con le maggioranze o senza (art. 1102 cc) e parteciperanno alla spesa solo coloro che vorranno utilizzarla ... boh, non capisco.

La loro tesi:

- 1) il disabile se vuole, come afferma la legge n. 13/89 se non c'è maggioranza, può procedere a proprie spese senza che si aggreghino anche altri condomini (si tratta di un atteggiamento mirato ad ostruire il volere dei condomini aderenti a causa di screzi passati).

- 2) A loro dire i locali commerciali non avrebbero dovuto partecipare e senza il loro voto non si sarebbe raggiunta la maggioranza utile per deliberare.

 

In effetti, la legge 13/89 afferma che se non si raggiunge la maggioranza per deliberare tale innovazione, il disabile può a proprie spese procedere ugualmente. Tuttavia, non è specificato se al disabile possano aggregarsi altri condomini (anche solo uno magari) senza che vi siano problemi in merito alla maggioranza non raggiunta in sede di delibera. Per di più, affermano, che siccome il disabile abita al piano primo, non avendo valenza i voti dei locali commerciali (sempre secondo loro) e non essendoci, quindi, la maggioranza, il disabile "potrebbe" solo in stallare un montascala.

Cosa pensate in merito?

Penso che gli screzi tra condòmini siano la rovina dei condomini e degli amministratori 😉

Penso che continui a porre le medesime domande a cui è già stata data una risposta.

Nel tuo post iniziale non hai specificato che all’ordine del giorno dell’assemblea è stata posta l’installazione di un ascensore volto all’eliminazione delle barriere architettoniche.

In tal caso la maggioranza richiesta prevista dal secondo comma dell’art. 1120 è stata raggiunta grazie al voto dei proprietari degli esercizi commerciali, che avevano tutto il diritto di partecipare alla votazione in quanto comproprietari del vano scala.

Pertanto, all’amministratore non resta che rendere esecutiva la delibera dell’innovazione e la successiva delibera di approvazione dei preventivi da parte dei condomini che intendono anticipare la spesa e di esecuzione dei lavori.

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