Nelle intricate vicende che caratterizzano la compagine condominiale, vanno annoverate anche quelle che riguardano le cosiddette "aperture". Più semplicemente, si sta parlando di quei varchi, tra un immobile ed un altro, da cui provengono luce, rumori ed odori e che, in molti casi generano conflitto tra i rispettivi proprietari.
È quanto è accaduto, ad esempio, in questo fabbricato bolognese dove, la presenza di un'apertura tra la cucina di una signora e il pianerottolo di accesso alla proprietà del vicino ha generato una lite sviluppatasi in ben tre gradi di giudizio e da poco culminata con l'ordinanza n. 12175 dell'8 maggio 2023.
Il compito degli Ermellini, e prima ancora delle precedenti corti di merito, è stato quello di stabilire se tale varco fosse legittimo e, in particolare, se la proprietaria della cucina avesse il diritto di conservarlo senza alcuna occlusione da parte del vicino.
A questo punto, non mi resta che approfondire il caso concreto.
Controversia su apertura condominiale e servitù per usucapione
Nel 2007, il proprietario del pianerottolo, di circa 90 mq, attraverso il quale era possibile accedere al proprio immobile, decideva di chiudere un'apertura ivi presente, con un vetro smerigliato a tutt'altezza.
Tale varco accedeva alla cucina dell'adiacente appartamento, la cui proprietaria non tardava a reagire alla descritta iniziativa.
Ella sosteneva, infatti, che la presenza dell'apertura fosse un suo diritto e che il vicino non era, certo, legittimato a chiuderla, sebbene insistesse sulla sua proprietà
Si apriva, quindi, la vicenda giudiziaria in esame con un primo procedimento dinanzi al Tribunale di Bologna in cui l'attrice chiedeva il ripristino del varco, evidentemente mediante rimozione della chiusura apposta. Tuttavia, per l'ufficio felsineo, con una sentenza del dicembre del 2009, la domanda doveva essere negata. Il titolare del pianerottolo, perciò, aveva avuto piena facoltà nel chiudere l'apertura de quo.
La parte soccombente, per nulla scoraggiata dall'esito negativo, proponeva, a giusta ragione, appello. Infatti, per la Corte di Bologna, l'apertura, certamente presente da oltre ottant'anni e probabilmente realizzata allorché i due vani appartenevano ad un unico proprietario, non poteva essere chiusa. Si era, ormai, costituita una servitù prediale, per usucapione, a favore della parte appellata. Per queste ragioni, l'appellato doveva rimuovere il vetro smerigliato in contestazione.
Si finiva, quindi, in Cassazione, dove secondo la parte ricorrente, la decisione in appello era illegittima a vario titolo. Per gli Ermellini, però, si è trattato di un ricorso inammissibile. La decisione impugnata non presentava, infatti, profili di censura accoglibili.
Essa, anzi, in tema di aperture all'interno di un fabbricato in condominio, aveva fatto impeccabile applicazione dei principi e dei presupposti in presenza dei quali è possibile rinvenire una servitù prediale tra due distinti immobili.
Per questi motivi, il ricorso è stato rigettato.
Considerazioni conclusive. Apertura tra due immobili in condominio: è una servitù?
È innegabile che un varco, tra due distinte unità immobiliari appartenenti a due proprietari diversi, possa essere fastidioso per chi ne subisce le caratteristiche. Si pensi, ad esempio, alla vicenda in esame dove, l'apertura consentiva alla proprietaria della cucina di "sfogare" i fumi, a vario titolo, prodotti dalla medesima nell'adiacente pianerottolo.
Dopo quanti anni scatta l'usucapione?
Ebbene, se si tratta di uno stato di fatto ormai consolidato da molti anni, può serenamente riconoscersi una servitù prediale, ex art. 1027 cod. civ., costituitasi per usucapione a favore del fondo dominante e indipendentemente dal consenso del proprietario del medesimo (nel caso di specie, quello del pianerottolo).
Ovviamente, a supportare questa conclusione è possibile richiamare la giurisprudenza sull'argomento, peraltro citata dalla Cassazione in esame "le aperture di luci che si aprono tra un vano e l'altro dello stesso edificio condominiale o comunque all'interno di un complesso immobiliare integrante una proprietà condominiale (nella specie, finestra collocata tra una cucina di proprietà esclusiva di un condomino ed un vano scala di proprietà esclusiva di altro condomino), a differenza di quelle che si aprono su un fondo aperto altrui ed alle quali fa riferimento l'art. 900 c.c., sono prive della connotazione di precarietà e mera tolleranza che caratterizza le luci contemplate negli artt. da 901 a 904 c.c., con la conseguenza che in ordine ad esse è ipotizzabile, in favore di chi ne beneficia nonostante il mancato consenso del vicino, l'acquisto della relativa servitù per usucapione, in virtù del protratto possesso correlato all'oggettiva esistenza dello stato di fatto (Cass. n. 14442 del 2006; n. 7490 del 2001; n. 2967 del 1999; n. 12125 del 1997; n. 4117 del 1990; n. 1934 del 1970)".
