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Locazione: spese di manutenzione e spese condominiali
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Locazione: spese di manutenzione e spese condominiali

Locazione, chi paga le spese di manutenzione e quelle condominiali?

Avv. Alessandro Gallucci 

Le spese di manutenzione per l'unità immobiliare

Abbiamo accennato in precedenza: per le spese riguardanti la manutenzione dell'unità immobiliare debbono concorrere tanto il proprietario quanto il conduttore.

Quest'ultimo, nella sostanza, è tenuto a far fronte a tutte le spese di piccola manutenzione ed in genere ai costi per la così detta manutenzione ordinaria. Si rompe una serranda? La spesa grava sul conduttore (chiaramente non è così se la serranda si rompe dopo pochi giorni dall'ingresso nell'abitazione per precedente usura).

Il rubinetto, causa calcare, dev'essere sostituito interamente o in una delle sue componenti? Idem. C'è da eseguire il controllo ordinario sul buon funzionamento della caldaia. Come sopra.

Se, però, le spese sono dovute a vetustà, caso fortuito ed in generale quando sono richiesti interventi di manutenzione straordinaria è il proprietario da doversene fare carico. Si rompe la caldaia perché è molto vecchia o per un intrinseco difetto o ancora perché un fatto accidentale ha causato il guasto? Si tratta di spese a carico del locatore.

Bisogna sostituire l'antenna non più in grado di ricevere il segnale radiotelevisivo? Idem.

In questa, come in ogni altra situazione in cui si avanzano richieste o si fanno segnalazioni, è sempre bene farle tramite mezzi che consentano di provare la ricezione delle medesime. Insomma, meglio inviare un fax una p.e.c. o una racc. a.r. per dire al proprietario o al conduttore che si deve provvedere o si è provveduto ad affrontare una determinata spesa, com'anche per sollecitare a farlo.

Da non perdere: Perché il conduttore non può ridurre il canone di locazione?

Le spese condominiali

Ai sensi dell'art. 9, primo e secondo comma della legge n. 392/78 (la così detta legge sull'equo canone:

"Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore ".

Per dirla diversamente: il conduttore, in relazione alle spese condominiali, paga ciò che utilizza.

Si badi, però:

"le spese relative al compenso corrisposto all'amministratore del condominio e le spese sostenute dallo stesso nell'esercizio della sua attività non rientrano tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore dell'immobile, sicché del relativo importo non può essere tenuto conto ai fini di accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore medesimo" (Cass. 3 giugno 1991 n. 6216, in Giust. civ. Mass. 1991, fasc. 6, in senso conf. Trib. Roma 13 luglio 1992, Cass. 11 novembre 1988 n. 6088).

Stesso discorso per l'assicurazione dello stabile.

Il mancato pagamento degli oneri condominiali può portare il proprietario ad una richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento. Al link riportiamo un'elencazione di spese e chi le deve sostenere. Si tratta di un allegato al d.m. 30 dicembre 2002 relativo alla ripartizione delle spese tra locatore e conduttore nell'ambito dei contratti di locazione ad uso transitorio: https://gazzette.comune.jesi.an.it/2003/85/allegatog.pdf

Ai sensi dell'art. 9, terzo comma, l. n. 392/78:

"Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

È bene evidenziare due aspetti:

a) sebbene nella prassi quotidiana spesso il conduttore ha a che fare direttamente con l'amministratore, a livello giuridico il suo interlocutore principale è il proprietario, è quest'ultimo infatti che può chiedere di sciogliere il contratto per inadempimento dovuto al mancato versamento delle quote condominiali);

b) in caso di morosità nei pagamenti l'unico soggetto contro il quale l'amministratore può agire è il proprietario dell'unità immobiliare (cfr. Cass. 28 ottobre 1993 n. 10719).

=> Ripartizione oneri fra locatore e conduttore. Ecco la nuova tabella.

=> Ecco quando il locatore può farsi pagare dal conduttore le spese condominiali

Cerca: spese manutenzione locazione

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Gianiges
Gianiges sabato 27 agosto 2016 alle ore 11:36

A mio avviso le spese indicate dall'art. 9 rientrano in quelle del successivo art. 10.

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