#1 Inviato 4 Ottobre, 2016 Egregi Signori del Forum,buona giornata a tutti voi. Nel condominio abbiamo la seguente situazione : il lastrico solare è, titolo alla mano, di proprietà e uso esclusivo dell'impresa che ha costruito l'edificio. Noi partecipiamo alle spese in conformità all'art. 1126 c.c. L'impresa ha da tempo alienato tutti gli appartamenti e negozi al p.t. e quindi, secondo alcuni non rientra più fra i condomini. Altri invece sostengono che per quanto riguarda alcuni lavori del lastrico e per l'ascensore, in quanto sono proprietari esclusivi del lastrico, devono concorrere alle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione dell'impianto de quo. A questo punto chiedo aiuto a Voi e domando: se devono pagare, come si fa a determinare i millesimi del lastrico (m2° 444) da attribuire all'impresa per la metà della spesa di cui al 2° comma dell'art. 1124 c.c.? Questi non hanno mai pagato nulla per quanto riguarda l'ascensore. L'edificio è composto da un p.t. e 6 piani alti. L'ascensore parte dal piano terra e arriva al 6°, ossia una rampa di scale (20 scalini) prima di accedere al lastrico. La tabella scala/ascensore è strutturata in base al disposto dell'art.1124 ma non prevede il lastrico solare. Come fare? Ringrazio per la cortese risposta. Saluti.
#3 Inviato 4 Ottobre, 2016 ciao Giovanni. Ti ringrazio per la risposta, però non è che nella tabella sia stato dimenticato il lastrico, non è proprio mai stato preso in considerazione per il fatto che, erroneamente, ci siamo sempre "adagiati" sull'art.1126 c.c. Ora che occorre mettere soldi per l'ascensore, qualcuno fa notare che anche il proprietario del lastrico deve contribuire. Quindi il rebus è: i mille millesimi son già suddivisi con i 18 appartamenti più il piano terra per la sola metà di proprietà. Non sappiamo come ricavare una tabella che comprenda anche il lastrico solare rimanendo nei mille millesimi. Ci puoi aiutare per favore? Grazie infinite. Saluti
#4 Inviato 5 Ottobre, 2016 fammi capire: la ditta è proprietaria del lastrico solare..perchè cè un abitazione di sua proprietà sopra al lastrico (il lastrico è terrazza privata dell'appartamento insomma) o solo perchè nel lastrico ci puo' accedere solo il proprietario? non capisco un altra cosa, quando è sorto lo stabile e hanno reddato le tabelle millesimali.. gli appartamenti avevano dei millesimi, i negozi dei millesimi (calcolati in base al piano, ai metri quadri ec..ec..) e questo lastrico solare? non ha millesimi come se fosse una parte comune? solo che di fatto è di proprietà esclusiva? in tal caso bisognerebbe rifare tutti i millesimi perchè ci sono 444 m quadrati di esclusiva proprietà senza millesimi.. è come che il tuo appartamento (tuo perchè di tua proprietà.. come il lastrico per la ditta) non avesse millesimi.. sul come fare, piu' che ad un amministratore chiederei ad un geometra (che abbia gia fatto tabelle millessimali) perchè i parametri / coefficienti da tenere in considerazione per il calcolo non son pochi.. ad ognuno il suo mestiere insomma.. ps: avendo una proprietà esclusiva, dovrebbe partecipare non solo alla riparazione ascensore ma a tutte le spese come amministrazione, assicurazione, pulizia scale ecc..
#5 Inviato 5 Ottobre, 2016 Penso proprio che abbiano ragione coloro che sostengono che il lastrico solare debba avere propri millesimi. Questo, tenuto conto di alcune sentenze della Cassazione. Per il calcolo dell'incidenza millesimale, dovrete rivolgervi ad un tecnico che parametri i millesimi di tutti i condomini.
#7 Inviato 6 Ottobre, 2016 Signori buongiorno. Scusate il ritardo, ma il lavoro è lavoro. Precisazioni per il gentilissimo Boss123 1) l'impresa, estinta per cessata attività, è sempre proprietaria esclusiva del lastrico (eredi); 2) su di esso non vi è alcuna costruzione e non si può neanche sopraelevare per motivi di piano regolatore cittadino; 3) sul lastrico possono accedere solo i comproprietari e l'Amministratore il quale è anche in possesso dell'unica chiave; 4) lo stabile è sorto (1970) senza millesimi e senza alcun regolamento. Infatti, nell'ignoranza della legge, tutte le spese venivano divise per 18 famiglie. Nel 1980 ho acquistato un appartamento in tale edificio, ho provveduto a fare il regolamento e le relative tabelle. Ma del lastrico solare non si è tenuta debita considerazione anche perché è sempre stato rispettato l'art. 1126 da ambo le parti in causa e l'ascensore non arriva fino al lastrico. QUINDI, il dilemma è: come fare per coinvolgere nelle spese di cui tu parli anche i titolari (eredi) del lastrico solare? Ti ringrazio infinitamente. Saluti.
#8 Inviato 6 Ottobre, 2016 l ascensore non arriva al lastrico ma presumo arrivi al piano sotto ad esso.. quindi il proprietario del lastrico prendere l ascensore al piano terra e sale.. l ultimo pezzo fa le scale? comunque apparte ció, dal mio punto di vista dovete rifare tutti i millesimi inserendo anche il lastrico l amministratore dovrà inserirlo nella ripartizione delle spese come: assicurazione amm.ore luce scale pulizia scale ascensore ecc ecc.. quello che mi domando è: se i proprietari volessero venderlo.. chi lo compra cosa se ne fa? ci va a prendere il sole?
#9 Inviato 6 Ottobre, 2016 Gentile boss123, eccomi a te, lavoro terminato e Nazionale in dirittura d'arrivo. Si, per accedere al lastrico facciamo tutti l'ultima rampa di scale; i comproprietari, ormai sono 9 persone tra figli e nipoti, non vengono mai in condominio e non si curano neanche di eventuali riparazioni. Siccome la chiave è in mano mia, in qualità di Amm.re, quando ci sono lavori da fare, delibariamo e loro concorrono per 1/3 coma da art.1126 c.c. Per il resto: ascensore, ass.ne, pulizia scala, autoclave, straordinaria manutenzione parti comuni etc. , non hanno mai partecipato in quanto non più titolari di nessuna U.I. Abbiamo sempre fatto così. Forse non è l'iter legale previsto, però nessuno si è mai lamentato. E' il secondo comma dell'art.1124 che mi ha fatto riflettere sulla possibilità che anche il proprietario esclusivo del lastrico sia obbligato a concorrere alle spese. Praticamente, come mi pare di capire, devo sommare i 444 mq. ai 3507 mq costruiti e ricavare i nuovi millesimi di proprietà da mq.3961.Ho capito bene? Ciao boss e tante grazie.
#10 Inviato 6 Ottobre, 2016 è un po piu complesso..perchè per determinare i millesimi ci sono dei coefficienti e calcoli ben precisi che fanno i geometri tenendo conto vari parametri tra cui la posizione dell'appartamento , l'altezza di piano e via dicendo per quanto riguarda il lastrico, essendo solo un terrazzone io direi che deve partecipare a spese quali: amm.ore , assicurazione, pulizia scale e ascensore (elettricità e manutenzione) , giardino se cè.. riscaldamento e manutenzione impianto di riscaldamento / autoclave no, perchè non hanno termosifoni ne rubinetti ... essendo appunto solo un terrazzone ti consiglio visto che abiti li anche tu, parlane informalmente con gli altri condomini e se nessuno ha nulla da ridire vai a farti fare le nuove tabelle millesimali da un geometra, poi dovranno essere approvate (cosa che penso tutti faranno perchè spenderanno meno, poichè a molte spese inizieranno a concorrere anche i proprietari del lastrico che fino ad oggi erano esenti) ps: nel caso in cui facciate un cappotto al palazzo? come avreste ripartito le spese?
#11 Inviato 7 Ottobre, 2016 Buongiorno boss. Abbiamo già fatto 2 volte le facciate interne ed esterne. L'impresa, allora esistente e proprietaria di un appartamento, ha partecipato in base ai millesimi assegnati dalla tabella "A" di proprietà e basta. C'è da dire che la stessa ha provveduto a rifare l'impearmilizzazione del lastrico per ben due volte e non ci ha chiesto una lira. Secondo me occorre valutare quanto costa rifare tutti i millesimi e quanto sarebbe l'ammontare (ritorno) a carico del lastrico. Siccome questi non "consumano) usano scale,ascensore e non recano alcun disturbo nel condominio, credo che anche per un eventuale cappotto alle facciate si segua il medesimo criterio di ripartizione adottato in precedenza. Sicuramente, in base al criterio proporzionale di ripartizione (vedi uso) spese più volte sostenuto dalla giurisprudenza e confermato in varie sentenze dalla Suprema Corte, in caso di richiesta di altre spese all'infuori di un terzo di cui all'art. 1126 c.c., questi innescherebbero un contenzioso di incerto risultato a nostro favore. Ripeto,molti giudici oggi tendono a indirizzare le sentenze in base all'uso effettivo che il condomino fa delle parti comuni, ossia dei vantaggi che lo stesso tare dalle medesime parti. Fermo restando la totale contribuzione in caso di spese volte alla conservazione del valore capitale nel tempo delle parti e impianti comuni, ossia spese di straordinaria manutenzione.Ciao bos123, sei stato di grande aiuto. Saluti. - - - Aggiornato - - - per i millesimi di proprietà, sono riferiti soltanto a quelli dell'appartamento. Ciao
#12 Inviato 7 Ottobre, 2016 quello che mi sento di consigliarvi visto i precedenti ( 2 impermeabilizzzioni che non vi son state addebitate per i 2/3 come da legge) ecc ecc.. scegliere in assemblea un metodo di ripartizione all unanimità e in modo che diventi un articolo del regolamento condominiale, peró sara di natura contrattuale
