Installare una tenda da sole in un edificio in condominio, cosa c'è da sapere?
A quali norme e documenti bisogna guardare se si ha intenzione di procedere con l'installazione di una tenda da sole?
Quali le conseguenze che si possono subire nel caso d'installazione fuori norma?
Rispondere a questi quesiti vuol dire potersi approcciare alla materia in maniera consapevole, onde evitare errori e contestazioni. Certo, specie per queste ultime, nulla garantisce dal 100%, ma sapere che cosa fare è certamente meglio del contrario.
Entriamo nel dettaglio.
Tende da sole e rilevanza storica dell'edificio
L'utilità della tenda da sole è nota a tutti. La stessa ci è ricordata in uno dei significati che il vocabolario della lingua italiana attribuisce al termine tenda quando specifica che esso può stare ad indicare quel «telo pesante collocato o montato in vario modo all'esterno di finestre, logge, balconi, sopra vetrine di negozi e simili per riparare dalla luce del sole o dalla pioggia» (De Mauro Dizionario della lingua italiana, Paravia Bruno Mondadori, 2000).
L'installazione delle tende da sole sul prospetto (soprattutto su quello aggettante sulla pubblica via) può prima d'ogni cosa comportare la necessità di chiedere dei preventivi permessi amministrativi.
La rilevanza storico - artistica del palazzo, ad esempio, può assoggettare una simile operazione ad un'autorizzazione alla sovraintendenza competente per territorio (si veda art. 21 d.lgs n. 42/04).
In alcuni comuni, inoltre, vigono le così dette ordinanze sul colore sicché prima di qualsiasi intervento è utile prendere le necessarie informazioni presso gli uffici comunali competenti.
Tende da sole in condominio, problematiche connesse
Nel caso di unità immobiliare ubicata in condominio alle questioni pubbliche si aggiungono quelle strettamente inerenti la compagine condominiale:
a) l'alterazione del decoro architettonico;
b) il rispetto del regolamento;
b) la necessità di chiedere l'autorizzazione per l'apposizione dei ganci cui fissare i teli.
Tende da sole in condominio: decoro architettonico, alterazione e soluzioni
Il decoro architettonico s'identifica con «l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità» (Cass. n. 851 del 2007). Alterare il decoro vuol dire peggiorare l'estetica dell'edificio cagionando un danno economico alle parti comuni e/o a quelle di proprietà esclusiva (Cass. n. 1286/2010).
Per evitare d'incappare in lamentale circa la sua avvenuta alterazione è consigliabile, prima di procedere all'installazione, ottenere il preventivo consenso di tutti i condomini. Agire diversamente non è illegittimo ma, si ripete, espone al rischio di vedersi contestata, magari anche per le vie giudiziali, l'alterazione del decoro. Ottenere il placet da ogni condomino, quindi, potrebbe voler significare agire in piena sicurezza.
Si usa il condizionale perché, è bene dirlo, potrebbe comunque non bastare laddove l'installazione risultasse comunque deturpare l'estetica. Motivo? L'art. 1138, quarto comma, c.c. considera inderogabile, tra gli altri, anche l'art. 1120 c.c. pure se ricorre il consenso di tutti i condòmini; ciò vuol dire che nemmeno l'ok di tutti i vicini può consentire il peggioramento estetico della facciata. Sempre che si consideri anche il decoro elemento sottratto alla disponibilità delle parti.
Tende da sole in condominio e regolamento
Il regolamento condominiale, proprio in ragione del fatto che tra le sue funzioni v'è quella di disciplinare il decoro dello stabile, può contenere particolari norme relativamente all'installazione delle tende (es. dimensioni, colore, ecc.). Il riferimento è qui allo statuto di origine assembleare, che può limitarsi a tali prescrizioni, ma mai vietare la installazione di tende.
Se di natura contrattuale, il regolamento può spingersi fino a vietare qualunque modificazione dell'estetica dell'edificio. Com'è stato affermato, è «del tutto legittimo che le norme del regolamento di condominio - ove di natura contrattuale, id est predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti d'acquisto dai subentrati condomini ovvero adottate con il consenso unanime di questi ultimi in sede assembleare, […] - possano derogare od integrare la disciplina legale ed, in particolare, possano dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall'art. 1120 CC, estendendo il divieto d'immutazione sino alla conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio quali risultanti nel momento della sua costruzione od esistenti in quello della manifestazione della volontà negoziale» (Cass. 6 ottobre 2009 n. 11121).
Tende da sole in condominio e aggancio ai balconi
L'altra questione che può interessare in relazione alla materia trattata è quella dell'autorizzazione a fissare i ganci al così detto sottobalcone dell'unità immobiliare sovrastante. Al riguardo è opportuno rammentare la distinzione tra balconi aggettanti ed incassati.
I primi "costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole" (Cass. 30 luglio 2004 n. 14576).
Per quelli c.d. incassati, invece, la proprietà è divisa a metà essendo considerati gli stessi un tutt'uno con il solaio interpiano.
Fermo restando quanto detto in relazione a autorizzazioni amministrative e decoro architettonico, per ciò che concerne l'aggancio delle tende è possibile affermare quanto segue:
a) nel caso di balcone aggettante privo di elementi in grado di connotare l'estetica del palazzo, il condomino interessati all'installazione dovrà chiedere il permesso d'apporre i ganci al proprietario dell'unità immobiliare cui il balcone funge da pertinenza;
b) nel caso di presenza di elementi che caratterizzano il decoro del condominio, l'autorizzazione andrà chiesta alla compagine nel suo insieme;
c) nel caso di balcone incassato e limitatamente l'apposizione dei ganci non dovrà essere chiesto nessun permesso.
Decoro architettonico e cambio del colore della facciata
