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Installazione di pannelli pubblicitari sul lastrico solare del condominio: quando l'assemblea può opporsi?
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Installazione di pannelli pubblicitari sul lastrico solare del condominio: quando l'assemblea può opporsi?

Installazione di pannelli pubblicitari sul lastrico solare del fabbricato e poteri dell'assemblea condominiale

Avv. Giuseppe Zangari 

L'assemblea può validamente opporsi all'installazione di pannelli pubblicitari sul lastrico solare del fabbricato qualora tale facoltà, pur concessa dal regolamento condominiale, non sia opponibile ai condomini perché non trascritta nei Pubblici Registri Immobiliari né espressamente richiamata negli atti di acquisto.

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La vicenda. Sempre più spesso negli edifici condominiali - specie quelli di rilevanti dimensioni o ubicati nei centri città - convivono condomini che adibiscono l'immobile a dimora privata e che, pertanto, indirizzano la loro azione al massimo godimento del bene in cui vivono, e condomini che lo sfruttano dal punto di commerciale, tramite affitti a imprese, banche, negozi ecc. e che, pertanto, intendono trarne il massimo profitto.

Così avviene nella vicenda che ci occupa, in cui un Istituto di Credito è proprietario di un'unità immobiliare al piano terra e chiede di poter installare un pannello con la propria insegna sul lastrico solare comune, mentre l'assemblea si oppone ritenendo il manufatto suscettibile di deturpare l'estetica e la stabilità del fabbricato e rinviando all'art. 4, lettera b) del regolamento condominiale che impone il preventivo assenso della compagine per qualsiasi tipo di installazione o impianto che alteri la fisionomia dell'edificio.

L'Istituto di Credito impugna la delibera perché nulla, facendo anch'egli leva sul regolamento, e segnatamente sull'art. 4, lettere a) - "diritto di utilizzo esclusivo della terrazza dell'ottavo piano-copertura dell'edificio" - e c) - "diritto di esporre, aggiungere e/o modificare insegne, targhe od altri mezzi pubblicitari senza il preventivo assenso del Condominio".

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Si costituisce il condominio eccependo, tra l'altro, la tardività dell'impugnativa e, nel merito, l'inopponibilità delle citate clausole regolamentari agli attuali proprietari in quanto non trascritte nei Pubblici Registri Immobiliari né espressamente richiamate nei singoli atti di acquisto.

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La sentenza. Il Tribunale rigetta l'impugnativa (Tribunale di Milano, 31.8.2018).

Preliminarmente, a prescindere dalla nullità e/o annullabilità della delibera, l'azione è ritenuta tempestiva in quanto la domanda di mediazione ex d.lgs. 28/2010, obbligatoria e condizione di procedibilità del giudizio, "impedisce la decadenza per una sola volta e che se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza (nella fattispecie, trenta giorni ex art. 1137, comma 2 c.c.) decorrente dal deposito del verbale di cui all'art. 11 D.lvo citato presso la segreteria dell'organismo".

Nel caso di specie, la citazione ex art. 1137 c.c. è stata notificata il giorno stesso in cui l'organismo di mediazione ha ricevuto il verbale di mediazione negativa.

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L'istituto giuridico. Il merito della vicenda si gioca invece sul regolamento condominiale contrattuale.

Com'è noto, si distinguono due tipologie: il regolamento avente natura assembleare ex art. 1138 c.c., che deve contenere esclusivamente le norme sull'utilizzo delle cose comuni, ripartizione delle spese, tutela del decoro dell'edificio e relativa amministrazione, per la cui approvazione è sufficiente la maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 millesimi del valore dell'edificio; e quello contrattuale che, potendo introdurre limiti ai diritti di proprietà esclusiva, va sottoscritto da tutti i partecipanti e trascritto nei pubblici registri immobiliari ovvero espressamente richiamato nei rogiti al fine di poter essere opponibile ai successivi acquirenti.

L'Istituto di Credito ritiene che la facoltà di installare l'insegna sia conseguenza del rapporto di pertinenzialità tra il lastrico solare e l'unità immobiliare al piano terra e che dunque tale diritto, trasferito unitariamente alla proprietà dell'immobile, sia opponibile a ogni terzo.

Il Giudice meneghino inquadra invece la situazione nell'ambito di una servitù prediale atipica in favore dell'agenzia al piano terra (fondo dominante) e a carico del lastrico solare (fondo servente), "che impone agli altri condomini il peso di tollerare l'uso esclusivo della terrazza da parte del primo anche laddove tale uso si concretizzi nell'installazione di qualsiasi mezzo pubblicitario"; si tratta, in altri termini, di "una restrizione dei poteri che in astratto gli altri condomini potrebbero esercitare erga omnes e, in tal senso, si parla di "un peso" a carico del fondo servente, ovvero del bene comune costituito dalla terrazza, a esclusivo vantaggio dell'Immobile adibito ad agenzia bancaria.

Tali connotati portano ad escludere che l'inquadramento della situazione soggettiva vantata da _____ possa essere qualificata quale mero rapporto di pertinenzialità tra l'Immobile e la terrazza comune".

La conseguenza di tale ragionamento è l'opponibilità del regolamento ai terzi acquirenti delle unità facenti parte del fabbricato e che negli anni si sono succeduti nella compagine condominiale segue le norme della servitù, necessitando "un'apposita nota di trascrizione (distinta da quella dell'atto di acquisto) delle specifiche clausole limitative, ai sensi degli artt. 2659 co. 1 n. 2 e 2665 c.c., non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale" (Cass. Civ. n. 6769/2018).

Nel caso di specie, non solo il regolamento condominiale non è stato trascritto e/o è stata approntata alcuna specifica nota di trascrizione relativa alla servitù, ma in molti rogiti non vi è alcun riferimento al diritto di servitù che grava sulla parte comune del fabbricato, e tale mancanza non può essere supplita tramite un generico richiamo al regolamento.

Dal che l'inopponibilità delle citate clausole e, per l'effetto, la validità del divieto imposto dall'assemblea.

Infine, un'interessante annotazione di carattere processuale.

Il ricorrente contesta che l'eccezione avente a oggetto l'omessa trascrizione del regolamento sia tardiva perché introdotta dopo il termine decadenziale per l'attività istruttoria.

Il Giudice replica tramite una recente sentenza di Cassazione, secondo cui "La questione relativa alla mancata trascrizione di una clausola del regolamento di condominio, contenente limiti alla destinazione della proprietà esclusiva, ed alla conseguente inopponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti, non costituisce oggetto di un'eccezione in senso stretto, quanto di un'eccezione in senso lato, sicché il suo rilievo non è subordinato alla tempestiva allegazione della parte interessata, ma rimane ammissibile indipendentemente dalla maturazione delle preclusioni assertive o istruttorie" (Cass. Civ. n. 6759/2018).

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Scarica Tribunale di Milano-31-8-2018

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