Il fatto. A seguito dell'intervento dei Vigili del Fuoco, l'assemblea di condominio deliberava l'esecuzione di lavori urgenti per eliminare il pericolo di rovina dei frontalini dei balconi aggettanti, ponendo la spesa complessiva dei lavori ad esclusivo carico dei soli proprietari dei balconi.
Il proprietario di uno dei balconi impugnava la delibera condominiale in questione ritenendola in contrasto con quanto previsto dagli artt. 1117, 1123 del codice civile e dall'art. 7 del regolamento contrattuale di condominio, ove era stabilito che «e spese relative ai parapetti perimetrali delle terrazze sono a carico di tutti i condomini partecipanti secondo la tabella A».
Chiedeva dunque l'annullamento della delibera e del relativo riparto preventivo della gestione dei lavori, oltre alla condanna del Condominio alla restituzione della somma chieste in virtù di tale riparto di spese.
Il Tribunale di Roma ha accolto la domanda della condomina.
La tesi difensiva del Condominio era, evidentemente, che le spese relative ai lavori urgenti per i frontalini dei balconi aggettanti dovevano fare carico esclusivamente sui proprietari degli appartamenti dotati di balconi, perché i balconi, e tutte le parti che li compongono, sono di proprietà esclusiva dei medesimi.
Spese riguardanti lavori di manutenzione dei frontalini dei balconi aggettanti
Secondo il giudice romano - tuttavia - nel caso in esame "non sembra potersi sfuggire a questo dilemma":
- se è fondata la tesi del condomino attore, e le parti su cui sono stati eseguiti gli interventi sono beni comuni, la delibera impugnata è invalida perché attribuisce le spese ai soli condomini proprietari di balconi e non le ripartisce fra tutti i condòmini dello stabile;
- se invece è fondata la tesi del Condominio (ossia i frontalini devono considerarsi parti private), la delibera impugnata è comunque invalida perché, con essa, l'assemblea ha ratificato lavori che non riguardano parti comuni e la "ripartizione" effettuata è consistita solo nell'addebito dei costi ai proprietari interessati
Ora, è noto che i frontalini dei balconi aggettanti sono da considerarsi, secondo l'orientamento prevalente in giurisprudenza, parti di proprietà esclusiva.
La tesi del Condominio è dunque condivisibile ma, come osserva il Tribunale, in tal caso l'assemblea ha comunque esorbitato dalle proprie funzioni, che attengono unicamente alla gestione delle parti comuni.
L'assemblea dei condomini non può deliberare lavori sulle proprietà esclusive. Precisa sul punto la sentenza in commento che: «Non ha rilievo il fatto che gli interventi eseguiti dall'amministratore mirassero alla messa in sicurezza e che i proprietari dei balconi sarebbero stati responsabili per eventuali danni ai sensi dell'art. 2051 c.c.
L'assemblea, ove intenda addebitare ad un condomino (o a più) spese ritenute di sua esclusiva competenza, o costi che ritenga essere stati da lui determinati, non può procedere direttamente con una delibera in tal senso, perché tra i poteri dell'organo apicale del Condominio non rientra l'autodichia.
Deve piuttosto, in caso di dissenso del condomino interessato, promuovere nei suoi confronti le opportune azioni giudiziali al fine di ottenere l'accertamento della legittimità della propria pretesa».
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Il principio espresso. L'assemblea non ha il potere di addebitare ad un condomino spese ritenute di sua esclusiva competenza. Annullata la delibera di approvazione dei lavori su parti di proprietà esclusiva ed il relativo riparto delle spese.
Per il giudice, l'assemblea ha esorbitato dalle proprie funzioni, che attengono unicamente alla gestione delle parti comuni. (Tribunale di Roma con la sentenza n. 4621 del 1° marzo 2019).
