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Condonare la veranda. Che cos'è il permesso in sanatoria?
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Condonare la veranda. Che cos'è il permesso in sanatoria?

Condonare una veranda, se non esistono leggi sulla sanatoria degli abusi edilizi, è cosa possibile solamente se quella costruzione si sarebbe potuta fare fin dall'inizio

Avv. Alessandro Gallucci 

In ambito legislativo esiste una differenza tra condono e permesso di costruire in sanatoria che nel gergo comune si fatica a distinguere.

Per semplificare si potrebbe dire che un conto è fare ciò che non si può, sperando d'essere perdonati, altro è fare ciò che si sarebbe potuto fare senza però prima chiedere i dovuti permessi.

Tra un comportamento e l'altro c'è una significativa differenza: questa diversità incide e non poco sulle conseguenze cui va incontro chi ha tenuto una determinata condotta, nonché sulle possibilità concrete sanare la propria posizione.

Permesso in sanatoria, che cos'è?

Per affrontare la questione del permesso in sanatoria è utile partire da un caso concreto: gli esempi aiutano sempre a comprendere la reale portata delle norme. Ecco qui una situazione che ci è stata sottoposta: «Qualche anno fa (era il 2009) ho costruito una veranda sul balcone che si affaccia sul cortile interno. Siccome adesso sto per vendere la casa vorrei, per evitare problemi, condonarla: è possibile? Ho sentito parlare di una sorta di sanatoria permanente.»

Rispondiamo al dubbio del nostro lettore: quello che si potrebbe ottenere (in ragione del fatto che per quel periodo non sono state emanate così dette leggi di condono edilizio) è il permesso in sanatoria.

Si tratta di una procedura prevista dal Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (d.p.r. n. 380 del 2001). Il permesso in sanatoria è disciplinato dall'art. 36 (norma di rango legislativo) specificato dedicato all'accertamento della conformità.

A mente del primo comma di tale disposizione qualora siano stati realizzati interventi in assenza di permesso di costruire, in difformità da esso, oppure in mancanza di segnalazione certificata di inizio attività «il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda», purché l'autore dell'abuso sia ancora nei termini previsti per la demolizione nei casi sopra indicati e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative.

Se in costanza del termine vengono comminate le sanzioni amministrative, la richiesta di permesso in sanatoria non è più possibile. Detta diversamente: il pentimento dev'essere sincero, non si può riparare al danno dopo essere stati scoperti.

=> Veranda realizzata sulla balconata: occorre il permesso di costruire

=> Veranda in condominio e permessi necessari per la realizzazione

Condonare una veranda, pagamento e tempi per ottenere il permesso in sanatoria

I commi secondo e terzo del medesimo art. 36 specificano che:

«Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16. Nell'ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l'oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata».

La richiesta dev'essere presentata con l'ausilio di un tecnico abilitato e può essere avanzata solamente se l'opera avrebbe astrattamente potuto ottenere il permesso o comunque esser realizzata seguendo le normali procedure di legge.

Contro il silenzio diniego è possibile proporre ricorso al tribunale amministrativo regionale (T.A.R.) competente per territorio.

Condonare una veranda, permesso in sanatoria e condominio

Nel caso della veranda, quindi, il nostro lettore, con l'aiuto del suo tecnico, deve verificare se sussistono i presupposti per l'ottenimento del permesso in sanatoria di cui trattasi.

Ciò per quanto concerne i profili amministrativi della vicenda: restano sempre impregiudicati i diritti degli altri condòmini in tema di alterazione del decoro architettonico dell'edificio.

=> La veranda deve essere abbattuta se antiestetica

Come dire: una veranda sanabile potrebbe comunque dover essere smontata se lesiva dell'estetica dell'edificio.

Rispetto a tale questione è utile ricordare che «in tema di condominio, non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico di un edificio un'opera modificativa compiuta da un condomino, quando sussista degrado di detto decoro a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non sia stato preteso il ripristino» (Cass. 7 settembre 2012, n. 14992).

Insomma la veranda che s'inserisce in un contesto già degradato (es. per la presenza di altre verande) ottenuto in permesso comunale non dovrebbe andare incontro a rischi di natura condominiale. Il condizionale è d'obbligo dato che quella citata in tal senso è una sentenza e non un articolo di legge.

Va poi ricordato che è «del tutto legittimo che le norme del regolamento di condominio - ove di natura contrattuale, id est predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti d'acquisto dai subentrati condomini ovvero adottate con il consenso unanime di questi ultimi in sede assembleare, questione, comunque, non sollevata in questa sede - possano derogare od integrare la disciplina legale ed, in particolare, possano dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall'art. 1120 CC, estendendo il divieto d'immutazione sino alla conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio quali risultanti nel momento della sua costruzione od esistenti in quello della manifestazione della volontà negoziale» (Cass. 6 ottobre 2009 n. 11121).

Come dire: occhio al contenuto del regolamento contrattuale perché il permesso in sanatoria del comune potrebbe non bastare.

=> Chiusura del balcone in veranda: quando è legittima, quali sono i limiti e quali le conseguenze?

=> Gli abusi edilizi in condominio

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Antonio
Antonio sabato 01 agosto 2015 alle ore 14:03

Interessante pubblicazione

Stefano
Stefano martedì 19 marzo 2019 alle ore 17:57

Buongiorno,
io mi trovo nella medesima situazione con la differenza che la veranda è stata regolarmente accatastata. In un secondo momento è stato levato l'infisso interno ampliando di conseguenza la cubatura.
La sanatoria è possibile anche in questo caso?
Ringrazio anticipatamente.

Sauro Arch.
Sauro Arch. lunedì 25 marzo 2019 alle ore 18:21

Il catasto non va di pari passo con le norme urbanistiche , di solito i Geometri della prime e seconda repubblica presentavano tutto perfetto al catasto ,poi per il resto nulla .
La veranda è una costruzione a tutti gli effetti ,perciò fa cubatura o superficie , dovrà essere autorizzata dal Comune con pagamento di oneri ,deposito della struttura all'unità Sismica ex Genio Civile . Inoltre visto che si tratta di ampiamento dell'unità immobiliare dovrà soddisfare tutti i requisiti termici ed acustici ,senza compromettere le eventuali stanze che stanno dietro . Di solito le verande sono al 90% abusive e spesso compromettono gli ambienti regolari con abitabilità retrostanti ( tipo camere o cucina ),perchè perdono i requisiti aereoilluminanti . Le verande di certo fanno felici i venditori di infissi, ma se non sono comcepite bene fanno solo danni e denucie penali

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