#1 Inviato 11 Maggio, 2018 Buonasera a tutti, vorrei un parere riguardo una diatriba tra due condomini relativamente all’uso esclusivo del terrazzo/lastrico solare. Il condomino dell’ultimo piano è l’unico ad aver accesso al lastrico solare/terrazza dal suo balcone ed ha sempre dichiarato di aver avuto l’uso esclusivo dal costruttore. Il suo balcone non è servito da una scala che porta al lastrico ma deve utilizzare una scala mobile; ha chiesto più volte la realizzazione della scala e di una ringhiera che circondasse il terrazzo per poterlo utilizzare come ulteriore spazio personale ma il condominio ha sempre rifiutato la partecipazione alla spesa in quanto appunto di uso eslusivo. Recentemente si è presentata la necessità di sostituire tutta la guaina presente nel terrazzo e i condomini hanno richiesto la divisione delle spese secondo l’articolo del c.c. 1126 (1/3 l’avente uso esclusivo e 2/3 gli altri condomini) mentre il condomino avente l’uso esclusivo rifiuta tale divisione in quanto non può utilizzare agevolmente il lastrico/ terrazzo e quindi non può esercitare il suo uso esclusivo. Come si procede in questi casi? Ci sono sentenze per circostanze analoghe? Grazie e buona serata
#2 Inviato 12 Maggio, 2018 Sarasa482 dice: Buonasera a tutti, vorrei un parere riguardo una diatriba tra due condomini relativamente all’uso esclusivo del terrazzo/lastrico solare. Il condomino dell’ultimo piano è l’unico ad aver accesso al lastrico solare/terrazza dal suo balcone ed ha sempre dichiarato di aver avuto l’uso esclusivo dal costruttore. Il suo balcone non è servito da una scala che porta al lastrico ma deve utilizzare una scala mobile; ha chiesto più volte la realizzazione della scala e di una ringhiera che circondasse il terrazzo per poterlo utilizzare come ulteriore spazio personale ma il condominio ha sempre rifiutato la partecipazione alla spesa in quanto appunto di uso eslusivo. Recentemente si è presentata la necessità di sostituire tutta la guaina presente nel terrazzo e i condomini hanno richiesto la divisione delle spese secondo l’articolo del c.c. 1126 (1/3 l’avente uso esclusivo e 2/3 gli altri condomini) mentre il condomino avente l’uso esclusivo rifiuta tale divisione in quanto non può utilizzare agevolmente il lastrico/ terrazzo e quindi non può esercitare il suo uso esclusivo. Come si procede in questi casi? Ci sono sentenze per circostanze analoghe? Grazie e buona serata In casi dubbi come questo, quello che conta sono i titoli, ovvero questo terrazzo a chi risulta intestato? Se questo condomino dice che il costruttore ha ceduto l'uso esclusivo a lui, dovrà risultare da qualche atto, rogito o RdC Contrattuale, comunque trascritto e registrato, una ricerca ai Pubblici Registri Immobiliari (ora AdE) risolverà il mistero. Per cui fatto salvo altri accordi unanimi o convenzioni diverse, se risulterà di proprietà esclusiva si applicherà l'art. 1126 cc (1/3 e 2/3), altrimenti dovrà essere considerato un tetto o lastrico ad uso comune e la spesa sarà a carico di tutti i condomini.
#3 Inviato 12 Maggio, 2018 Sarasa482 dice: Recentemente si è presentata la necessità di sostituire tutta la guaina presente nel terrazzo e i condomini hanno richiesto la divisione delle spese secondo l’articolo del c.c. 1126 (1/3 l’avente uso esclusivo e 2/3 gli altri condomini) mentre il condomino avente l’uso esclusivo rifiuta tale divisione in quanto non può utilizzare agevolmente il lastrico/ terrazzo e quindi non può esercitare il suo uso esclusivo. Come si procede in questi casi? Ci sono sentenze per circostanze analoghe? Grazie e buona serata Questa è proprio l'occasione buona per chiarire definitivamente la questione. Date incarico a un notaio di approfondire di chi sia la proprietà o l'uso esclusivo perchè, come ti è già stato detto, deve risultare da titolo. Se il lastrico è di proprietà o di uso esclusivo non è rilevante che lui non possa usarlo perchè manca la ringhiera perchè tale opera è a spese del proprietario/usuario esclusivo per poter godere meglio dle proprio bene. Se il lastrico è di proprietà esclusiva la spesa va ripartita con il criterio 1/3 + 2/3 mentre se è di proprietà comune partecipano tutti alla spesa.
#4 Inviato 12 Maggio, 2018 Aggiungo, ma a questo punto è ovvio, che qualsiasi opera volesse fare per “godere” di quel bene esclusivo (se riuscirà a dimostrare che è suo) dovrà essere fatta a sue spese. Ricordo che ai sensi dell’art. 1117 cc, SALVO TITOLO CONTRARIO (rogito o RdC contrattuale) il lastrico solare E’ parte comune. Molti pensano che, salvo il titolo, ci sia una “presunzione” di condominialità, ma non è cosí perchè l’incipit dell’articolo in questione è molto chiaro: Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risultail contrario dal titolo: 1) .....
#5 Inviato 12 Maggio, 2018 La ringrazio per la risposta. Certo è il fatto che si dovrà verificare, cosa che non si è mai fatta credendo nella buona fede del condomino, se vi è di fatto uso esclusivo del lastrico. Vorrei sapere però un paio di indicazioni: 1. Il condomino sostiene che il suo uso esclusivo non si realizza di fatto poiché non può accedere agevolmente al lastrico. Qualora sul rogito risultasse di uso esclusivo questa sua affermazione avrebbe qualche valore legale? 2. Gli altri condomini recriminano il mancato utilizzo della cosa comune per anni sia per le eventuali false informazioni date dal condomino sia per la mancanza di accesso (dato che l’unico modo è dal suo balcone). Sarebbe possibile una eventuale rivalsa? Potrebbero i condomini richiedere l’accesso alla proprietà comune? Se non vi fosse l’uso esclusivo ma solo l’impossibilità di accesso cosa possono fare gli altri condomini per godere della cosa comune? Grazie e buona giornata
#6 Inviato 12 Maggio, 2018 Sarasa482 dice: La ringrazio per la risposta. Certo è il fatto che si dovrà verificare, cosa che non si è mai fatta credendo nella buona fede del condomino, se vi è di fatto uso esclusivo del lastrico. Vorrei sapere però un paio di indicazioni: 1. Il condomino sostiene che il suo uso esclusivo non si realizza di fatto poiché non può accedere agevolmente al lastrico. Qualora sul rogito risultasse di uso esclusivo questa sua affermazione avrebbe qualche valore legale? 2. Gli altri condomini recriminano il mancato utilizzo della cosa comune per anni sia per le eventuali false informazioni date dal condomino sia per la mancanza di accesso (dato che l’unico modo è dal suo balcone). Sarebbe possibile una eventuale rivalsa? Potrebbero i condomini richiedere l’accesso alla proprietà comune? Se non vi fosse l’uso esclusivo ma solo l’impossibilità di accesso cosa possono fare gli altri condomini per godere della cosa comune? Grazie e buona giornata Se il lastrico risulta di uso esclusivo, il titolo (rogito) è valido in quanto il costruttore aveva la facoltà di cedere la parte ad uso esclusivo, però se ciò non risulta, il lastrico sarà parte comune e l'accesso che risulta è dal balcone del condomino sarà considerata cone servitù di passaggio ai condomini, ma visto che manca il parapetto non potrà essere accessibile a tutti ma si dovranno adottare tutte le necessarie precauzioni, ovvero potranno accedere p.es. tecnici , antennisti, muratori avendo le necessarie sicurezze di cui saranno dotati. A mio parere se questo lastrico è sprovvisto di parapetto sarà stato costruito per non essere calpestabile, per cui dovrebbe essere condominiale ovvero che funge da tetto anche se piano.
#7 Inviato 12 Maggio, 2018 È stato chiarissimo. Quindi qualora si procedesse all’istallazione del parapetto ogni condomino potrebbe richiedere la servitù per poter non so stendere i panni in terrazza? Grazie ancora
#8 Inviato 12 Maggio, 2018 Sarasa482 dice: È stato chiarissimo. Quindi qualora si procedesse all’istallazione del parapetto ogni condomino potrebbe richiedere la servitù per poter non so stendere i panni in terrazza? Grazie ancora Secondo me non fino a questo punto, la servitù, se realmente è così nasce da come è nato il condominio e questo lastrico era senza parapetto, l'aver installato il parapetto non fa si che la servitù diventi più gravosa per il servente. Modificato 12 Maggio, 2018 da Tullio Ts
#9 Inviato 12 Maggio, 2018 A me sembra del tutto evidente, salvo che non si vedano delle foto che precisino meglio lo stato dei luoghi, che quel lastrico non è calpestabile (non ha le sicurezze necessarie e previste per legge) e quindi la sua funzione è solo quella di copertura. E’ parte comune se il condòmino non mostra il titolo di proprietà (non a parole). Detto questo, la servitù di passaggio dal balcone del condòmino è senz’altro consentita quando è necessario accedere al lastrico per effettuare lavori (in sicurezza) come la posa di antenne, pannelli solari o altro, ma non certamente per stendere i panni perchè in tal caso la sua destinazione d’uso, in senso funzionale, cambierebbe e la servitù si aggraverebbe. Se l’assemblea decidesse di cambiare la destinazione trasformandola in “terrazzo o stenditorio”, comunque calpestabile (art. 1117 ter cc) dovrebbero essere eseguiti lavori di adeguamento ma certamente non potrà essere imposta una servitù diversa rispetto a quella attuale senza il consenso del diretto interessato. Per raggiungere il terrazzo quindi dovanno essere eseguite opere esterne (scala) che non coinvolgano la proprietà privata del condòmino, sempre che ciò sia possibile senza pregiudicare decoro, stabilità e sicurezza dell’edificio. Nel caso questo non sia possibile, la trasformazione non potrà essere fatta perchè non si può imporre una servitù. Se invece quel lastrico fosse ad uso esclusivo, il fatto che il condòmino non abbia esercitato il suo diritto di proprietà... sono solo fatti suoi ... e il condominio non può essere ritenuto responsabile, semplicemente perchè non ha titolo per vietare al proprietario l’esecuzione di detti lavori (salvo che un RdC non lo vieti espressamente). 1
#10 Inviato 12 Maggio, 2018 bilbetto dice: A me sembra del tutto evidente, salvo che non si vedano delle foto che precisino meglio lo stato dei luoghi, che quel lastrico non è calpestabile (non ha le sicurezze necessarie e previste per legge) e quindi la sua funzione è solo quella di copertura. E’ parte comune se il condòmino non mostra il titolo di proprietà (non a parole). Detto questo, la servitù di passaggio dal balcone del condòmino è senz’altro consentita quando è necessario accedere al lastrico per effettuare lavori (in sicurezza) come la posa di antenne, pannelli solari o altro, ma non certamente per stendere i panni perchè in tal caso la sua destinazione d’uso, in senso funzionale, cambierebbe e la servitù si aggraverebbe. Se l’assemblea decidesse di cambiare la destinazione trasformandola in “terrazzo o stenditorio”, comunque calpestabile (art. 1117 ter cc) dovrebbero essere eseguiti lavori di adeguamento ma certamente non potrà essere imposta una servitù diversa rispetto a quella attuale senza il consenso del diretto interessato. Per raggiungere il terrazzo quindi dovanno essere eseguite opere esterne (scala) che non coinvolgano la proprietà privata del condòmino, sempre che ciò sia possibile senza pregiudicare decoro, stabilità e sicurezza dell’edificio. Nel caso questo non sia possibile, la trasformazione non potrà essere fatta perchè non si può imporre una servitù. Se invece quel lastrico fosse ad uso esclusivo, il fatto che il condòmino non abbia esercitato il suo diritto di proprietà... sono solo fatti suoi ... e il condominio non può essere ritenuto responsabile, semplicemente perchè non ha titolo per vietare al proprietario l’esecuzione di detti lavori (salvo che un RdC non lo vieti espressamente). Infatti sono d'accordo ed hai espresso con altre parole lo stesso mio punto di vista
#11 Inviato 19 Settembre, 2018 bilbetto dice: A me sembra del tutto evidente, salvo che non si vedano delle foto che precisino meglio lo stato dei luoghi, che quel lastrico non è calpestabile (non ha le sicurezze necessarie e previste per legge) e quindi la sua funzione è solo quella di copertura. E’ parte comune se il condòmino non mostra il titolo di proprietà (non a parole). Detto questo, la servitù di passaggio dal balcone del condòmino è senz’altro consentita quando è necessario accedere al lastrico per effettuare lavori (in sicurezza) come la posa di antenne, pannelli solari o altro, ma non certamente per stendere i panni perchè in tal caso la sua destinazione d’uso, in senso funzionale, cambierebbe e la servitù si aggraverebbe. Se l’assemblea decidesse di cambiare la destinazione trasformandola in “terrazzo o stenditorio”, comunque calpestabile (art. 1117 ter cc) dovrebbero essere eseguiti lavori di adeguamento ma certamente non potrà essere imposta una servitù diversa rispetto a quella attuale senza il consenso del diretto interessato. Per raggiungere il terrazzo quindi dovanno essere eseguite opere esterne (scala) che non coinvolgano la proprietà privata del condòmino, sempre che ciò sia possibile senza pregiudicare decoro, stabilità e sicurezza dell’edificio. Nel caso questo non sia possibile, la trasformazione non potrà essere fatta perchè non si può imporre una servitù. Se invece quel lastrico fosse ad uso esclusivo, il fatto che il condòmino non abbia esercitato il suo diritto di proprietà... sono solo fatti suoi ... e il condominio non può essere ritenuto responsabile, semplicemente perchè non ha titolo per vietare al proprietario l’esecuzione di detti lavori (salvo che un RdC non lo vieti espressamente). Una sola considerazione in merito alla servitù del terrazzo privato verso il lastrico di copertura per usi condominiali: presupposto la proprietà comune della copertura se non risulti da titolo l'esclusiva, affermare che vi sia servitù di passaggio e uso del lastrico per la posa di antenne pannelli solari o altro se non previsto nel contratto o nel RdC non sarei cosi categorico. Non p che a maggioranza si può decidere di farvi un solarium ed obbligare o pretendere il passaggio/transito sul terrazzo servente ogni qualvolta sia una bella giornata. Ove vi fosse necessità o volontà di utilizzarla per altre funzioni sarebbe opportuno prevedere anche un eventuale ingressi che non gravi su altre proprietà private, in particolare se il condominio ha altri spazi dove collocare antenne Modificato 19 Settembre, 2018 da SPL House
