#1 Inviato 20 Agosto, 2014 Ritorno di nuovo alla carica con la stessa domanda che ho fatto un po di tempo fa. Il motivo è che l'amministratore non è d'accordo con la risposta che mi avete dato. Cercherò di spiegare meglio la situazione. Il terrazzo a livello della mia abitazione copre per 15 metri quadri l'appartamento sottostante, per 5 metri quadri un balcone chiuso su due lati; la parte anteriore del terrazzo a livello, oltre la mia ringhiera, è formata da un piccolo cornicione profondo 30 centimetri e lungo quanto il terrazzo a livello e il prospetto anteriore del palazzo (il cornicione non è calpestabile, perchè si trova oltre la ringhiera che delimita la mia proprietà). Il balcone sottostante quindi è completamente coperto dal mio terrazzo e gode anche del cornicione. Il secondo piano dello stabile è identico al primo. Al piano terra c'è un negozio che anch'esso usufruisce della copertura del terrazzo a livello per tutta la lunghezza e per una profondità di 70 centimetri. Se si deve rifare l'impermeabilizzazione di tutto il terrazzo a livello del terzo e ultimo piano, come vengono suddivise le spese? L'ideale sarebbe inviare delle foto, ma penso non sia possibile. Grazie per la risposta che mi darete. Un saluto Luigi
#2 Inviato 20 Agosto, 2014 Le risposte date hanno una loro logica in funzione di quanto hai descritto. Se il tuo amministratore non è d'accordo, dovresti dirci come la vede lui e su quali riferimenti normativi si basa. Le foto le puoi postare.. c'è l'icona, nella barra superiore, rappresentata da un quadretto.
#3 Inviato 20 Agosto, 2014 Grazie Giovanni ho provato a inserire tre foto [ATTACH]571[/ATTACH][ATTACH]572[/ATTACH][ATTACH]573[/ATTACH]
#4 Inviato 20 Agosto, 2014 Allora.. per l'impermeabilizzazione della terrazza a livello, si applica il 1126 c.c. Ciò comporta che 1/3 della spesa sia a tuo carico mentre i restanti 2/3 ripartiti tra tutti coloro che si trovano sulla verticale in proporzione alla superficie coperta. Per quanto riguarda la parte in aggetto della terrazza a livello, riferimenti giurisprudenziali fanno sì che la spesa della sua manutenzione sia a carico del proprietario della terrazza a livello (tu). Tuttavia, per come si vede dalle foto, al tuo posto farei leva sul fatto che questa parte in aggetto determina e contribuisce a delineare l'estetica dell'edificio. In tal caso, per la sola parte in aggetto, la spesa si ripartirebbe tra tutti i condòmini. Facci sapere il tuo amministratore come intenderebbe procedere.
#5 Inviato 20 Agosto, 2014 Trovate... Tribunale di Catania 20/5/1986, n. 410 "Il sistema di ripartizione delle spese degli edifici in condominio previsto dall'art. 1126 c.c. non può trovare applicazione ai balconi in aggetto sulle facciate degli stabili costituiti in prosecuzione di terrazzo a livello, in quanto trattasi in effetti di una parte aggettante dai muri perimetrali che non funge da copertura dell'edificio". Tribunale di Roma 29/11/89, n.13878 "Le spese relative agli sporti della terrazza a livello (aggetti) di godimento esclusivo di un singolo condomino gravano per intero sul proprietario di cui sono al servizio, mentre per tutto il resto della terrazza soccorre l'art. 1126 c.c".
#6 Inviato 20 Agosto, 2014 Grazie Giovanni. Ora ho le idee più chiare - - - Aggiornato - - - Quindi il balcone sottostante chiuso su due lati non è a castello
#7 Inviato 20 Agosto, 2014 Fammi capire.. qual'è la terrazza interessata? La più in alto o quella sottostante? Il balcone piccolo è a castello poiché si trova entro il perimetro delle mura esterne.
#8 Inviato 20 Agosto, 2014 Il celetto del balcone e il soffitto della camera sottostante la terrazza a livello presentano dei rigonfiamenti lineari. Una possibile causa potrebbe essere un'infiltrazione di acqua o semplicemente il copri ferro ammalorato. Poiché la palazzina ha 44 anni, si pensava all'impermeabilizzazione del terrazzo. Grazie ancora Giovanni. In questo forum sei una persona preziosa.
#9 Inviato 21 Agosto, 2014 Nella risposta che mi avevi dato precedentemente sostenevi che per la parte del terrazzo a livello che copre per 5 metri quadri il balcone sottostante chiuso su due lati, la spesa, per un'eventuale impermeabilizzazione, deve essere suddivisa in parti uguali tra il terrazzo a livello e il proprietario del balcone che tu stesso definisci a castello. La tua risposta è stata condivisa da un altro frequentatore del forum. Un saluto Luigi
#10 Inviato 21 Agosto, 2014 Non direi che tutta la tua terrazza a livello abbia le funzioni di copertura (lastrico) a TUTTI gli appartamenti sottostanti. Anche la tua terrazza a livello, per buona parte e coperta dal lastrico solare condominiale. Tutta quella parte della tua terrazza a livello coperta dal lastrico solare, a mio avviso, è da considerare balcone a castello. IL MIO PARERE: Quella terrazza a livello mi sembra che debba essere scorporata in 3 parti: 1) La parte di terrazza coperta dal lastrico deve essere considerata BALCONE A CASTELLO 2) La parte di terrazza che va dalla proiezione della copertura del lastrico alla ringhiera deve essere considerato lastrico ad uso esclusivo. 3) La parte oltre la ringhiera non è ad uso esclusivo ma copre tutti i sottostanti e quindi è un lastrico condominiale ad uso di tutti tranne che il proprietario del terrazzo. Come ripartirei la spesa totale? Poichè per rifare l'impermeabilizzazione occorre rompere i mattoni, farei distinguere il lavoro di pavimentazione (sostituzione piastrelle) da quello di impermeabilizzazione (eventuale ripristino massetto e sostituzione guaina) In proporzione ai metri quadri delle 3 superfici: 1) (BALCONE A CASTELLO) ripartirei la spesa proporzionata ai metri quadri addebitando la pavimentazione al 100% al proprietario del terrazzo e l'impermeabilizzazione al 50% tra il proprietario del terrazzo ed il condòmino che gli sta sotto, in applicazione dell'art. 1125. 2) (LASTRICO AD USO ESCLUSIVO) ripartirei tutta la spesa proporzionata ai metri quadri (pavimentazione + impermeabilizzazione) applicando l'art. 1126 (1/3 il proprietario del terrazzo e 2/3 quelli coperti). 3) (LASTRICO CONDOMINIALE) ripartirei tutta la spesa proporzionata ai metri quadri (pavimentazione + impermeabilizzazione) per millesimi di proprietà tra tutti i coperti escluso il proprietario della terrazza a livello che non ne trae utilità (non ha l'uso e non è coperto). Cosa ha proposto l'amministratore?
#11 Inviato 21 Agosto, 2014 Devo fare una puntualizzazione. La figura 1 mi aveva tratto in inganno perchè la tenda chiusa dava l'impressione che tutta la parte oltre la ringhiera non fosse in aggetto. Poichè quella parte in aggetto, però, non è ad uso esclusivo, concorderei con Giovanni nel ritenerla parte condominiale. Sebbene quella parte non può essere considerata lastrico, la considererei non come balcone ma come "cornicione" condominiale.
#12 Inviato 21 Agosto, 2014 La parte che va oltre la ringhiera del terrazzo a livello è un piccolo cornicione non calpestabile profondo, come già detto, circa 30 centimetri, anche la parte che copre in parte il terrazzo a livello è un cornicione condominiale non calpestabile. Ero convinto che per la parte del terrazzo a livello che copre il balcone a castello sottostante, la spesa per il rifacimento del terrazzo in questione venisse divisa al 50% tra il proprietario del terrazzo a livello e il proprietario del balcone a castello coperto. Invece, la parte del terrazzo a livello che fa da tetto alle tre unità sottostanti, la spesa per l'impermeabilizzazione suddivisa secondo l'art 1126.
#13 Inviato 22 Agosto, 2014 ...anche la parte che copre in parte il terrazzo a livello è un cornicione condominiale non calpestabile... Quello che tu chiami cornicione condominiale non calpestabile si chiama "lastrico solare" non calpestabile e fa da copertura sia a te che a quelli che sono sotto la sua proiezione. Dalla prospettiva della prima foto mi sembra che quel "cornicione non calpestabile" copra il tuo terrazzo per oltre 2/3 della superficie e solo meno di 1/3 (fino alla ringhiera) del tuo terrazzo sia scoperto e faccia da lastrico ai tuoi sottostanti. Non hai ancora detto come il tuo amministratore intende ripartire la spesa.
#14 Inviato 22 Agosto, 2014 Quello che tu chiami cornicione condominiale non calpestabile si chiama "lastrico solare" non calpestabile e fa da copertura sia a te che a quelli che sono sotto la sua proiezione.Dalla prospettiva della prima foto mi sembra che quel "cornicione non calpestabile" copra il tuo terrazzo per oltre 2/3 della superficie e solo meno di 1/3 (fino alla ringhiera) del tuo terrazzo sia scoperto e faccia da lastrico ai tuoi sottostanti. Non hai ancora detto come il tuo amministratore intende ripartire la spesa. L'amministratore intende ripartire la spesa nel modo seguente: 1 Per la parte che fa da tetto 1/3 e 2/3 2 La parte che copre il balcone a castello tutto a carico mio
