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saeso

Terrazza a livello - chi spetta pagare le spese di rifacimento del terrazzo?

Abito al secondo piano dello stabile della foto allegata(il mio appartamento è quello con le serrande tutte abbassate e di color bianco). Ogni terrazzo a livello è il tetto dell'appartamento sottostante. Nella mia camera da letto sono comparse evidenti macchie di umidità provenienti dal terrazzo del terzo piano. Negli atti d'acquisto ogni terrazzo è di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento. A chi spetta pagare le spese di rifacimento del terrazzo? Quale articolo del Codice civile va applicato? Chi deve risarcirmi dei danni provocati dalle infiltrazioni (pitturazione soffitto, sostituzione carta da parato ecc..)? Infine: poichè il proprietario del terrazzo soprastante ha collocato in precedenza delle nuove piastrelle su quelle preesistenti, non deve sostenere la spesa solo lui dato che ha apportato delle modifiche al pavimento?

Vi ringrazio anticipatamente per le eventuali risposte.

i.jpg

Non sono terrazze,ma balconi (non è chiaro se sono balconi aggettanti o a castello). Quindi è un problema tra te e il proprietario sopra di te.

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Ringhiere e parapetti dei balconi: Il parapetto ha come scopo l'impedire al proprietario di casa di precipitare sulla strada: quindi é lui che deve occuparsene.Solo quando al balcone sono aggiunti elementi di abbellimento (stucchi, statue, fregi), la loro manutenzione compete all'intero condominio.

Per risolvere ogni qualsiasi interrogativo in materia, bisogna fare una distinzione tra balconi aggettanti e balconi incassati, ossia bisogna valutare attentamente la conformazione dello stabile condominiale.

 

I balconi aggettanti, sono quei balconi che sporgono rispetto alla facciata dello stabile costituendo così un prolungamento della corrispondente unità immobiliare.

Pertanto, essi, così come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione ( Cass. 30 luglio 2004 n. 14576), appartengono in via esclusiva al proprietario dell’unità immobiliare de qua; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

 

I balconi incassati o a castello invece, sono delle terrazze che formano una rientranza nella facciata dell’edificio, solitamente chiuse su due o tre lati.Essi, così come precisato con sentenza n. 15913 del 2007 dalla Corte di Cassazione, sono di proprietà comune tra il proprietario dell’appartamento del piano superiore, a cui la soletta servirà da piano di calpestio, ed il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, a cui la soletta servirà da piano di copertura.

 

Preme inoltre specificare, che la parte frontale, di entrambe le tipologie di balconi, è di proprietà condominiale, qualora essa presenti particolari fregi in grado d’incidere sul decoro architettonico dell’intero stabile.

 

Dunque, avendo effettuate tale distinzione, nel caso di balcone aggettante le spese per la sua manutenzione saranno tutte a carico del proprietario dell’immobile di cui essa costituisce prolungamento.

Inoltre, occorrerà il consenso dello stesso proprietario, ogni qual volta il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, rispetto al balcone, vorrà utilizzare la parte inferiore della soletta stessa per agganciare tende da sole, lampade etc ( Cass. n. 15913 del 2007), così come saranno nulle tutte le decisioni assembleari relative al balcone senza il consenso dello stesso.

Nel caso, invece, di balcone incassato le spese per la sua manutenzione e ricostruzione sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto così come previsto dall’art. 1125 c.c.

Inviando quest'altra foto può essere più preciso se si tratta di terrazza a livello o balconi aggettanti?

Purtroppo ho solo questa foto, spero sia di aiuto per lei e per me!

Grazie!

casolare 1.jpg

Okei sono terrazze.

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CASS. 17 OTTOBRE 2001, N. 12682, SEZ. III manutenzione – Ripartizione.

 

In tema di condominio di edifici la terrazza a livello anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che a norma dell'art. 1126 c.c. tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo, sono tenuti alla manutenzione della suddetta terrazza onde dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione secondo i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall'art.1126 c.c.

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Art. 1126 c.c. – Lastrici solari di uso esclusivo

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Grazie per la risposta, ma l'unico appartamento a cui la terrazza funge da copertura è il mio per cui mi sembra assurdo che io debba pagare la riparazione del terrazzo soprastante contribuendo per i 2/3!!! In realtà nel regolamento di condominio che ha valore contrattuale c'è scritto:" per la manutenzione ordinaria e starordinaria delle terrazze si applicherà l'art. 1125 c.c. in ragione di 2/3 a carico del proprietario del piano superiore e 1/3 a carico del proprietario del piano inferiore". A questo punto quale articolo del c.c. si deve applicare? E' possibile che il regolamento di condominio preveda l'applicazione dell'art. 1125 c.c. proprio per la conformazione del palazzo a causa della quale chi sta al piano inferiore subirebbe un ulteriore torto?

Grazie per la risposta, ma l'unico appartamento a cui la terrazza funge da copertura è il mio per cui mi sembra assurdo che io debba pagare la riparazione del terrazzo soprastante contribuendo per i 2/3!!! In realtà nel regolamento di condominio che ha valore contrattuale c'è scritto:" per la manutenzione ordinaria e starordinaria delle terrazze si applicherà l'art. 1125 c.c. in ragione di 2/3 a carico del proprietario del piano superiore e 1/3 a carico del proprietario del piano inferiore". A questo punto quale articolo del c.c. si deve applicare? E' possibile che il regolamento di condominio preveda l'applicazione dell'art. 1125 c.c. proprio per la conformazione del palazzo a causa della quale chi sta al piano inferiore subirebbe un ulteriore torto?

Il regolamento contrattuale supera il criterio legale di riparto perchè il criterio legale è derogabile.

Vale quanto scritto nel regolamento.

Non è come hai capito.

I 2/3 sono a carico a tutti coloro il cui terrazzo fa da copertura (1° piano,piano terra,cantine o box,ecc.)

Inoltre puoi chiedere i danni.

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Quando il terrazzo,è di proprietà esclusiva, ovvero se è sfruttato esclusivamente da un determinato soggetto, il lastrico solare (o la terrazza a livello) conserva sempre la funzione prioritaria di copertura dell’intero edificio. Pertanto, la responsabilità per i danni cagionati da infiltrazioni provenienti da detta superficie, deteriorata per difetto di manutenzione, non grava sul proprietario esclusivo, (a meno che il fatto non sia a lui esclusivamente imputabile), ma su tutti i condomini, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.

Ciò significa che su questi ultimi, a cui il lastrico solare serve da copertura, il risarcimento danni graverà nella misura di due terzi dell’intero importo, mentre sul titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo nella misura di un terzo (v. Cass., Sez. Unite, 29 aprile 1997, n. 3672; Cass. 17 ottobre 2001, n. 12682; Cass. 15 luglio 2002, n.10233).

 

- - - Aggiornato - - -

 

Mi correggo,ha ragione LEONARDO.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Io ho citato la legge,ma il regolamento contrattuale può derogare gli articoli citati.

Ringrazio tutti, anche chi vorrà aggiungere qualche altro parere. Il confronto è sempre illuminante.

Perché scrivi che devi pagare 2/3,quando il regolamento dice il contrario...

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c'è scritto:" per la manutenzione ordinaria e starordinaria delle terrazze si applicherà l'art. 1125 c.c. in ragione di 2/3 a carico del proprietario del piano superiore e 1/3 a carico del proprietario del piano inferiore".

Per giglio2

Ho scritto così perchè non pensavo che il regolamento del condominio potesse derogare gli articoli del c.c.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Ho anche saputo che il proprietario del terrazzo soprastante ha realizzato una fontana e ha spostato i tubi della caldaia quando ha posto la nuova pavimentazione su quella preesistente.E se questi lavori fossero la causa delle infiltrazioni, dovrei contribuire lo stesso ai lavori di riparazione?

Volevo porre un'altra domanda, che sia 1/3 o 2/3 la quota che devo sostenere, devo anche pagare la posa in opera e l'acquisto delle piastrelle che sceglierà il condomino del terrazzo in questione? Oppure mi competono le sole spese per l’ impermeabilizzazione?

...E se questi lavori fossero la causa delle infiltrazioni...

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Quando il terrazzo,è di proprietà esclusiva, ovvero se è sfruttato esclusivamente da un determinato soggetto, il lastrico solare (o la terrazza a livello) conserva sempre la funzione prioritaria di copertura dell’intero edificio. Pertanto, la responsabilità per i danni cagionati da infiltrazioni provenienti da detta superficie, deteriorata per difetto di manutenzione, non grava sul proprietario esclusivo, (a meno che il fatto non sia a lui esclusivamente imputabile),...

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Questa sent. l'avevo già postata,se riesci a dimostrare i sospetti in certezza puoi se vuoi andare oltre.

...devo anche pagare la posa in opera e l'acquisto delle piastrelle che sceglierà il condomino del terrazzo in questione? ...

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Si, ma devono avere lo stesso valore commerciale di quelle esistenti.

Ieri mi ha fatto avere un preventivo per il rifacimento del terrazzo (9000€ iva esclusa!!!!) con piastrelle 30x30 (gres) mentre prima erano piastrelle 20x15. Ma il preventivo spetta solo a Lui portarlo?? Io non ho voce in capitolo? Infine mi ha anche detto che i danni causati dalle infiltrazioni del suo terrazzo nelle mie due camere, me li devo accollare io!!! E' già partita la lettera da parte del mio avvocato...

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