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Riparazione terrazzo a livello come suddividere le spese?

Buonasera,

Fabbricato condominiale su più livelli, al piano terra vi sono n. 7 box auto, il terrazzo dell'appartamento posto al primo piano fa da copertura per i garages.

le spese di riparazione del terrazzo, che provoca infiltrazioni nei garage, a chi spettano?

C'è chi sostiene che la spesa debba essere sostenuta per i 1/3 dal proprietario del terrazzo e per 2/3 dai proprietari dei garage sottostanti.

Siccome il proprietario della terrazza non possiede garage, qualcunaltro sostiene che il proprietario della terrazza debba farsi carico sia del 1/3 e sia partecipare alla divisione dei 2/3.

Grazie del tempo dedicatomi e cordiali saluti

Nel caso in cui un lastrico di uso esclusivo al primo piano copra un appartamento, box auto, etc. , si dovrebbe applicare per analogia la disciplina dei lastrici solari ad uso esclusivo e quindi l’art. 1126 c.c.. In realtà vi è un conflitto giurisprudenziale sulla ripartizione delle spese; infatti nonostante il richiamo all’art. 1126 c.c. non sia formalmente inesatto, la giurisprudenza dominante preferisce, nell’ipotesi di un solo piano sottostante, l’applicazione dell’art. 1125 c.c. (considerando tale soluzione più equa), metà per uno.

No, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze a livello, equiparate ai lastrici solari ovvero con funzione di copertura, sono disciplinate dall'art. 1126 c.c., quindi 1/3 a carico del condòmino usuario, e gli altri 2/3 della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, cui la terrazza funge da copertura.

Diversamente, l'art. 1125 c.c.. che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti, è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un SOLO locale, perchè anche in questo caso NON VIENE MENO la funzione di copertura della terrazza stessa.

Nella fattispecie, il proprietario usuario che non possiede garage pagherà solo per 1/3, mentre i 2/3 saranno posti a carico dei proprietari dei box sottostanti.

Sentenza della Corte di Cassazione n. 15841 del 19 luglio 2011: Consolida l’orientamento dominante che prevede l’applicazione dell’art. 1125 c.c. e non dell’art. 1126 c.c..

 

Con tale sentenza la Cassazione afferma che nell’ipotesi di un solaio di copertura di autorimesse interrate di proprietà esclusiva che ha anche la funzione di consentire l’accesso all’edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione secondo la destinazione tipica di tale manufatto da parte di tutti i

condomini.

 

Se, poi, il solaio costituisce un cortile dove avviene anche il transito o la sosta di autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile maggiormente il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico applicare l’art. 1126 c.c. (a svantaggio dei locali sottostanti). Sussistono invece le condizioni per applicare l’art. 1125 c.c..

 

Tale disposizione, infatti attribuisce per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione (si può dire che costituisce un’applicazione particolare del principio indicato dall’art. 1123 c.c., 2° comma).

 

La Corte specifica che nel caso in esame non è di ostacolo all’applicabilità di detto principio la circostanza che il lastrico di copertura è di proprietà singolare invece che condominiale: “se invero non può equipararsi, rispetto al Condominio, la situazione di un passaggio comune su bene di proprietà singolare a quella in cui il passaggio dei condomini sia derivato dalla natura condominiale del bene, ciò comporterà solo che non potrà porsi un problema di ripartizione delle spese a carico del Condominio”.

E' il medesimo caso.

Nel caso della sentenza i garage sono nel sottosuolo e la parte soprastante i garage non è un lastrico ad USO ESCLUSIVO bensì una parte AD USO DI TUTTI I CONDOMINI la cui funzione principale non è quella di fare da copertura bensì quella di consentire l'accesso alle parti comuni.

Nel caso della sentenza i garage sono nel sottosuolo e la parte soprastante i garage non è un lastrico ad USO ESCLUSIVO bensì una parte AD USO DI TUTTI I CONDOMINI la cui funzione principale non è quella di fare da copertura bensì quella di consentire l'accesso alle parti comuni.

Ma hai letto la sentenza?

La Corte specifica che nel caso in esame non è di ostacolo all’applicabilità di detto principio la circostanza che il lastrico di copertura è di proprietà singolare invece che condominiale.

Secondo quella sentenza per identificare il riparto spese, l'elemento discriminante è rappresentato dalla funzione di accesso.

Mi sembra un tantino difficoltoso sostenere che la funzione di accesso (in verità assente) di un terrazzo privato di una u.i. sia da considerarsi equivalente alla funzione di copertura svolta nei confronti dei garages sottostanti.

Per il caso segnalato dall'O.P. si applica il 1126 c.c.

 

In merito alla sentenza richiamata cito dalla Fonte --link_rimosso--

"Non vi è quindi una uniformità in giurisprudenza in ordine al criterio da applicare: in taluni casi è stato ritenuto corretta la ripartizione delle spese ai sensi dell’art. 1123, secondo comma c.c. (secondo il criterio dell’utilità); in altri si è fatta applicazione in via analogica dell’art. 1125 c.c. (metà a carico dei proprietari dei box sottostanti e metà a carico degli altri condomini); in altri si è ritenuto legittimo ripartire le spese secondo il disposto dell’art. 1126 c.c. (un terzo a carico dei proprietari della copertura e due terzi a carico dei proprietari delle unità sottostanti).

Nel caso di specie la S. C. ha ritenuto legittima l’applicazione in via analogica dell’art. 1125 c.c. poiché il lastrico di copertura ancorchè non costituente parte comune, condominiale, ma una proprietà esclusiva, era caratterizzato dall’uso comune costituendo il passaggio per l’accesso all’edificio e ai box interrati: di conseguenza proprio al condominio dovranno essere poste a carico nella misura di metà le spese per la manutenzione e la ricostruzione del solaio, ed interamente le spese di pavimentazione del piano superiore il cui uso da parte della collettività condominiale ha certo contribuito e reso necessario l’intervento, oltre a causare i danni alle porzioni sottostanti."

 

Saluti ?

...Fabbricato condominiale su più livelli, al piano terra vi sono n. 7 box auto, il terrazzo dell'appartamento posto al primo piano fa da copertura per i garages.

le spese di riparazione del terrazzo, che provoca infiltrazioni nei garage, a chi spettano?

 

http://www.mondodiritto.it/giurisprudenza/corte-di-cassazione/diritto-civile-la-ripartizione-delle-spese-del-lastrico-solare-tra-i-condomini-cass-civ-17-gennaio-2011-n-941.html

 

 

- - - Aggiornato - - -

 

...Siccome il proprietario della terrazza non possiede garage, qualcunaltro sostiene che il proprietario della terrazza debba farsi carico sia del 1/3 e sia partecipare alla divisione dei 2/3.

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Questo particolare non vuol dire nulla,a me no che il terrazzo in questione non copre qualcosa di parte comune.

Mi associo anch'io alla richiesta, essendo il mio appartamento l'unico sotto una terrazza a livello ad uso esclusivo dell'inquilino del piano sopra il mio.

Di recente a seguito di infiltrazioni è stato impermeabilizzato, come vengono ripartite le spese di questo intervento, e quelle di ripristino del mio appartamento dai danni causati dall'infiltrazione?

Impermeabilizzazione terrazza: 1/3 al tuo soprastante e 2/3 a te.

Ripristino danni causati dall'infiltrazione: ne risponde il tuo soprastante (essendo l'unico proprietario della terrazza che ha cagionato il danno).

Saluti 🙂

salve abito in un condominio di tre appartamenti, si sono verificate infiltrazioni di acqua da un lastrico solare di mio uso esclusivo,lastrico che funge da tetto dei box degli altri due condomini le spese come vanno ripartite? uno dei condomini non vuole assolutamente pg asserendo che le

spese sono tutte a carico mio chiedo inoltre cosa s'intende per manutenzione ordinaria di un lastrico? quali sono i lavori che avrei dovuto eseguire

a mie spese?

salve abito in un condominio di tre appartamenti, si sono verificate infiltrazioni di acqua da un lastrico solare di mio uso esclusivo,lastrico che funge da tetto dei box degli altri due condomini le spese come vanno ripartite? uno dei condomini non vuole assolutamente pg asserendo che le

spese sono tutte a carico mio chiedo inoltre cosa s'intende per manutenzione ordinaria di un lastrico? quali sono i lavori che avrei dovuto eseguire

a mie spese?

Stessa ripartizione di cui sopra: 1/3 a tuo carico, 2/3 a carico dei condòmini coperti.

Per manutenzione ordinaria del lastrico si intende l'insieme delle azioni manutentive preventive che hanno quale unico scopo quello di mantenere in efficienza il manto impermeabile; quindi come minimo avresti dovuto provvedere alla ripassatura del manto di copertura.

Impermeabilizzazione terrazza: 1/3 al tuo soprastante e 2/3 a te.

Ripristino danni causati dall'infiltrazione: ne risponde il tuo soprastante (essendo l'unico proprietario della terrazza che ha cagionato il danno).

Saluti 🙂

Perdonami se mi hai già risposto, ma devo essere sicuro di questa cosa, visto che dopo 3 anni di infiltrazioni i danni che ho subito non sono stati di poco conto, pensavo che anche per i danni si ripartisse con il 1/3 e 2/3, be almeno la cosa mi consola e non poco visto che oltre ad essere la parte lesa, da un'infiltrazione dal piano superiore mi toccava pure sobbarcarmi i 2/3 delle spese di ripristino.

Certo che ricollegandomi a quanto scritto da Dolores anch'io potrei rivalermi sul fatto che non e MAI stata fatta alcuna manutenzione ordinaria.

Sì, certo. Ma questo terrazzo a livello si inserisce comunque in un contesto condominiale? vi è un amministratore?

 

 

In mancanza di corretta manutenzione ordinaria, chi paga i danni all'appartamento di sotto causati da infiltrazioni? La Cassazione, in Sezioni riunite, ha tagliato la testa al toro: anche in questo caso la ripartizione dei danni non cambia (un terzo al proprietario e il resto agli altri). Infatti è responsabilità dell’intero condominio controllare se il lastrico solare è in buona efficienza e perfino di accertarsi se la piccola manutenzione sia eseguita (sentenza n. 3672 del 1997).

Solo se il proprietario impedisce di entrare in casa sua per verificare se il lastrico solare è in buone condizioni, può essere considerato colpevole dei danni causati da infiltrazioni.

Il terrazzo ad uso esclusivo è in un contesto condominiale, abbiamo un amministratore, ma non si può colpevolizzare + di tanto, è vero che l'infiltraizione è cominciata 3 anni fà nel Gennaio 2011, ma abbiamo avuto dei problemi seri con l'amministratore precedente in quanto risultava latitante e non si è mai preoccupato del problema, e quello che è subentrato tra una cosa e l'altra ci ha messo 1 anno a far fare il lavoro, e nemmeno il proprietario della terrazza si è mai preoccupato + di tanto, di accellerare che i lavori fossero fatti, anche se è stato avvertito del problema.

Non si è opposto al fatto di far verificare il lastrico, certo non si è dato molto da fare visto che ovviamente il problema e il danno era solo mio....

Perdonami vero che la cosa è abbastanza articolata, ma alla fine le spese di ripristino del mio appartamento come vanno ripartite?

Grazie ancora

Il terrazzo ad uso esclusivo è in un contesto condominiale, abbiamo un amministratore, ma non si può colpevolizzare + di tanto, è vero che l'infiltraizione è cominciata 3 anni fà nel Gennaio 2011, ma abbiamo avuto dei problemi seri con l'amministratore precedente in quanto risultava latitante e non si è mai preoccupato del problema, e quello che è subentrato tra una cosa e l'altra ci ha messo 1 anno a far fare il lavoro, e nemmeno il proprietario della terrazza si è mai preoccupato + di tanto, di accellerare che i lavori fossero fatti, anche se è stato avvertito del problema.

Non si è opposto al fatto di far verificare il lastrico, certo non si è dato molto da fare visto che ovviamente il problema e il danno era solo mio....

Perdonami vero che la cosa è abbastanza articolata, ma alla fine le spese di ripristino del mio appartamento come vanno ripartite?

Grazie ancora

Alla luce di quanto esposto, le spese di ripristino del danno dovrebbero gravare sul proprietario esclusivo del terrazzo, in virtù anche della mancata manutenzione ordinaria.

Alla luce di quanto esposto, le spese di ripristino del danno dovrebbero gravare sul proprietario esclusivo del terrazzo, in virtù anche della mancata manutenzione ordinaria.

Generalmente la guaina impermeabilizzante (fig. C) è posta sotto la pavimentazione e sotto il massetto e quindi a meno che chi ha l'uso esclusivo del lastrico condominiale non lo abbia bucato volutamente, non credo possa essere ritenuto responsabile di una mancata manutenzione.

Se la guaina ha ceduto per vetusità, l'usuario esclusivo più che mettersi a disposizione per far verificare la causa dell'infiltrazione altro non poteva fare, non spettava a lui affrettare i tempi e far eseguire i lavori su un bene comune se pur ad uso esclusivo.

Spettava all'amministratore risolvere il problema ed al danneggiato agire legalmente in caso di inerzia da parte del condominio.

 

Se la causa dell'infiltrazione è stata la mancata tenuta della guaina anche il danno provocato va ripartito per 1/3 a carico di chi ha l'uso esclusivo del lastrico e 2/3 a carico di tutti quelli che sono coperti, danneggiato compreso, perchè anche il danneggiato ha le sue responsabilità come il resto dei 2/3 che sono sotto il lastrico.

 

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Generalmente la guaina impermeabilizzante (fig. C) è posta sotto la pavimentazione e sotto il massetto e quindi a meno che chi ha l'uso esclusivo del lastrico condominiale non lo abbia bucato volutamente, non credo possa essere ritenuto responsabile di una mancata manutenzione.

Se la guaina ha ceduto per vetusità, l'usuario esclusivo più che mettersi a disposizione per far verificare la causa dell'infiltrazione altro non poteva fare, non spettava a lui affrettare i tempi e far eseguire i lavori su un bene comune se pur ad uso esclusivo.

Spettava all'amministratore risolvere il problema ed al danneggiato agire legalmente in caso di inerzia da parte del condominio.

 

Se la causa dell'infiltrazione è stata la mancata tenuta della guaina anche il danno provocato va ripartito per 1/3 a carico di chi ha l'uso esclusivo del lastrico e 2/3 a carico di tutti quelli che sono coperti, danneggiato compreso, perchè anche il danneggiato ha le sue responsabilità come il resto dei 2/3 che sono sotto il lastrico.

 

forse non hai letto la mia precedente risposta...

Sì, certo. Ma questo terrazzo a livello si inserisce comunque in un contesto condominiale? vi è un amministratore?

 

 

In mancanza di corretta manutenzione ordinaria, chi paga i danni all'appartamento di sotto causati da infiltrazioni? La Cassazione, in Sezioni riunite, ha tagliato la testa al toro: anche in questo caso la ripartizione dei danni non cambia (un terzo al proprietario e il resto agli altri). Infatti è responsabilità dell’intero condominio controllare se il lastrico solare è in buona efficienza e perfino di accertarsi se la piccola manutenzione sia eseguita (sentenza n. 3672 del 1997).

Solo se il proprietario impedisce di entrare in casa sua per verificare se il lastrico solare è in buone condizioni, può essere considerato colpevole dei danni causati da infiltrazioni.

forse non hai letto la mia precedente risposta...

Si certo, lo avevi scritto.

Volevo solo puntualizzare che nel caso di lastrico pavimentato con piastrelle al pari di un normale balcone in aggetto non vedo quale manutenzione ordinaria si possa fare.

Anche l'eventuale lesione di una piastrella non pregiudica l'impermeabilizzazione e certamente non si può fare manutenzione alla guaina.

Ma in tutto questo, come cambiano le cose se il terrazZo a livello non è ad uso esclusivo ma di proprietà esclusiva?

Ma in tutto questo, come cambiano le cose se il terrazZo a livello non è ad uso esclusivo ma di proprietà esclusiva?

Le cose non cambiano perchè il lastrico funge comunque da copertura agli appartamenti sottostanti che ne traggono utiilità.

La ripartizione avviene sempre con la formula 1/3 + 2/3

Salve, ho un negozio al piano terra che fa parte di un condominio di 6 piani. L'appartamento al primo piano ha un terrazzo ad uso esclusivo che copre 8 metri quadrati del mio negozio, 5 metri quadrati di un secondo negozio e altri 5 metri quadrati di un terzo negozio, oltre a 3 metri quadrati di uno stanzino ad uso del condominio.

Ora nel 2007 ho avuto dei danni per infiltrazione nel mio negozio per un ammontare di euro 3000 circa che abbiamo diviso al 50% con il proprietario del terrazzo, contestualmente ho chiesto verbalmente che mettesse a posto il terrazzo affinchè non si manifestasse piu' il problema dell'infiltrazione, lui ha detto di si ma non ha fatto nulla. L'accesso al terrazzo e' di suo uso esclusivo ed e' impossibile accedere o vederlo dal di fuori dell'edificio poichè è interno.

Inoltre il suo appartamento è sfitto e il proprietario vive in un'altra regione.

Nel 2011 il mio solaio è crollato in parte, quindi si è ripresentato il problema. Ho inviato una raccomandata con ricevuta di ritorno con le foto del danno, il preventivo dei lavori e la richiesta di intervento e comunicazione all'amministratore del condominio in modo che avisasse il proprietario del terrazzo. Il proprietario del terrazzo dice di non essere mai stato avvisato. Io dopo tre mesi ho eseguito i lavori di ripristino, pagati interamente da me per circa 3.500 euro, di cui ho la fattura. Nel frattempo nulla è cambiato nel terrazzo.

Ora, 2016, nuovamente crollo di parte del solaio, circa 4000 euro di danni preventivati!

Faccio mettere tutto a verbale in assemblea condominiale, il proprietario del terrazzo dice che è disposto a pagare per 1/3 il ripristino del terrazzo e 1/3 i danni che ho subito. Però alla mia richiesta di mandare un perito a mie spese a verificare se c'è stata sua negligenza di manutenzione si è rifiutato; l'ho fatto mettere a verbale. In definitiva dice che fa accedere gli operai solo per i lavori ma non per una perizia.

Non dovrebbe pagare i danni che ho subito al solaio al 100% ?

Grazie per le eventuali risposte e buona giornata

saluti

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