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Spetta all'amministratore e non al singolo condomino effettuare i lavori di ripristino sul lastrico solare
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Spetta all'amministratore e non al singolo condomino effettuare i lavori di ripristino sul lastrico solare

Illegittima l'ordinanza comunale che onera il condomino ad eseguire i lavori

Avv. Dario Balsamo 

Per lastrico solare si intende una superficie piana che si trova sulla parte superiore di un edificio. La sua funzione è fondamentalmente quella di copertura della costruzione.

Se il lastrico solare è condominiale l'uso è consentito a tutti i condomini che possono servirsene senza pregiudicare gli altri.

Quando l'uso inveceè esclusivo bisogna bilanciare l'interesse del proprietario con la funzione generale di copertura svolta dal lastrico a vantaggio degli altri condomini.

La differenza tra lastrico solare ad uso esclusivo e condominiale influisce inoltre soprattutto sulle spese inerenti alla manutenzione, conservazione e ricostruzione dello stesso.

Difatti, le spese relative ad i lastrici solari ad uso esclusivo (art. 1126 c.c.) devono essere ripartite tra il condomino che ne abbia l'uso o la proprietà ed il condominio nella misura di un terzo a carico del primo, mentre i rimanenti due terzi sono posti a carico dei piani sottostanti ai quali il lastrico funge da copertura;differentemente, se il lastrico è di proprietà comune, si applica l'art. 1123 c.c. con una ripartizione degli importi fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

=> Danni da infiltrazioni e terrazza di proprietà esclusiva: chi paga che cosa e i criteri di ripartizione delle spese

Alla luce di queste brevi precisazioni può quindi agevolmente comprendersi il perché, la proprietaria di un appartamento posto all'ultimo piano di un condominio pugliese, abbia impugnato il provvedimento dell'Ufficio Tecnico del Comune nella parte in cui venivano disposti, esclusivamente a suo carico,gli interventi di ripristino sul lastrico solare condominiale posto a copertura dell'edificio.

I fatti di causa. La proprietaria di un appartamento posto all'ultimo piano di un condominio instava per l'annullamento dell'ordinanza dirigenziale del Comune che le intimava l'immediata messa in sicurezza e la tempestiva esecuzione di tutti i lavori necessari al consolidamento statico del solaio a copertura del vano "camera da letto" della propria abitazione.

Sulla scorta di tali presupposti, la condomina impugnava l'ordinanza dirigenziale per violazione di legge ed eccesso di potere per travisamento dei fatti ed erronea valutazione dell'Ufficio comunale, nella parte che la riguarda, assumendo che i lavori riguardavano in realtà il lastrico solare/solaio, proprietà comune condominiale (art. 1117 c.c.).

Ciò posto, a parere della ricorrente è quindi da ritenersi illegittimo il provvedimento emesso nei suoi confronti, non potendo esserle ingiunto, in via esclusiva, di provvedere ai costosi lavori urgenti di consolidamento statico e messa in sicurezza.

=> Quando scatta la responsabilità oggettiva a carico del condominio?

Il TAR Puglia, investito del ricorso,con la sentenza nr. 532 del 06.04.2019, accoglie in pieno le doglianze mosse da parte ricorrente.

Invero, il Collegio non può che rilevare come l'art. 1117 c.c. in modo chiaro annovera, se non risulti il contrario dal titolo, i tetti e i lastrici solari tra le parti comuni dell'edificio.

Detta disposizione corrisponde altresì all'evidenza anche di tipo architettonico-ingegneristico, per cui il tetto o il lastrico solare (e solaio dell'ultimo piano) copre tutto l'edificio ed è pertanto di norma una componente in comunione forzosa condominiale.

Per altro verso, quand'anche si trattasse di un lastrico solare di proprietà ad uso esclusivo, stante la funzione di copertura dell'intero immobile comunque posseduta dallo stesso, l'art. 1126 c.c. impone comunque la suddivisione delle spese per riparazioni o ricostruzioni per almeno i 2/3 a carico di tutti i condomini.

Inoltre, nel caso di specie, il solaio dell'appartamento in questione era da tempo interessato come si evince da verbali di assemblea condominiale di marzo 2006 e di dicembre 2018 da infiltrazioni d'acqua provenienti dal sovrastante lastrico solare, che risulta, in base ad accertamenti tecnici e a rilievi sul posto effettuati dai Vigili del Fuoco, fortemente degradato con necessità di demolizione e rifacimento ex novo.

Gli stessi Vigili del Fuoco, dopo l'accesso allo stabile per la verifica di staticità,datato 19.12.2018, avevano intimato esclusivamente al condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, e non anche alla ricorrente, di eseguire i lavori di messa in sicurezza e ripristino del solaio/lastrico solare in questione.

=> Nulla la delibera che ripartisce le spese per il lastrico solare secondo i criteri contenuti in altra delibera già annullata dal giudice

E non potrebbe essere altrimenti. L'amministratore di condominio, nell'esercizio dei poteri a lui conferiti dalla legge, deve mettere in atto tutte le necessarie misure di prevenzione.

Ciò, non solo a tutela degli immobili dal medesimo amministrato e dei suoi abitanti, ma anche a garanzia dei terzi e di sé stesso, in considerazione del fatto che, qualora dovessero emergere fatti colposi a suo carico (come nel caso in cui fosse rimasto inerte nei confronti di segnalazioni che gli fossero pervenute) potrebbe risultare personalmente responsabile, ai sensi del combinato disposto degli artt. 40 c.p. ("non impedire un evento, che si ha l'obbligo di impedire, equivale a cagionarlo") e 677 c.p. (rubricato: "omissione dei lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina").

In conclusione, l'Ufficio Tecnico del Comune ha errato nel disporre le opere di ripristino in sicurezza del solaio dell'ultimo piano della palazzina, che funge anche da lastrico solare, a carico della sola ricorrente. Sulla scorta di tutte le motivazioni illustrate il TAR Puglia accoglie il ricorso e, per l'effetto, annulla in parte il provvedimento emesso. Al Comune non resta che pagare le spese di lite.

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