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Ascensore esterno e appoggio sui balconi aggettanti
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Ascensore esterno e appoggio sui balconi aggettanti

Installazione di un ascensore esterno in appoggio sui balconi aggettanti. Quale il regime di ripartizione delle spese?

Avv. Alessandro Gallucci 

Per l'installazione di un ascensore esterno all'edificio alle volte è necessario che la struttura sia appoggiata a tutti o ad alcuni balconi.

L'appoggio così indicato necessita del consenso dei singoli condòmini o è sufficiente la decisione dell'assemblea che delibera l'opera innovativa?

Una volta addivenuti all'appoggio, chi paga le manutenzioni degli elementi che si alloggiano sui balconi e secondo quali criteri di ripartizione?

Balconi aggettanti, proprietà ed ascensore

Di chi sono i balconi aggettanti?

Secondo quanto affermato dalla Suprema Corte di Cassazione, «i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi ivi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono, […], nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole» (così, tra le tante, Cass. 2 febbraio 2016 n. 1990).

Rispetto all'appoggio, v'è da dire che lo stesso può avvenire a mo' di staffa, cioè prendendo tanto la parte della pavimentazione, quanto quella del così detto cielino (la parte inferiore), quanto solamente una delle due.

Elementi in appoggio dell'ascensore e consenso dei condòmini

Installare un ascensore vuol dire deliberare un'opera innovativa.

Come specifica la giurisprudenza «l'installazione di un ascensore costituisce un'innovazione per l'abbattimento delle barriere architettoniche ex art. 2, commi 1 e 2, l. n.13 del 1989; tuttavia, secondo quanto prescritto dal comma 3 di detta norma, vanno sempre osservati i limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c.; pertanto, tale installazione è vietata se comporta per il condomino un rilevante pregiudizio dell'originaria possibilità di utilizzazione del pianerottolo» (Cass. 14 settembre 2017 n. 21339 in Condominioelocazione.it 14 novembre 2017)

L'innovazione è vietata quando è lesiva della sicurezza, della stabilità o del decoro dell'edificio, ovvero quando rende l'uso delle cose comuni più incomodo anche ad un solo condòmino.

L'innovazione è gravosa o voluttuaria quando è eccessivamente onerosa o superflua rispetto alle condizioni generali dell'edificio; in tali casi i condòmini contrari possono rinunciare all'uso dell'innovazione, salo subentro in un qualunque momento successivo, previo pagamento della loro quota.

Questo, in sintesi, il riferimento agli artt. 1120-1121 c.c. Non si può dubitare che l'installazione di u ascensore esterno sia opera modificativa dell'aspetto dell'edificio, fors'anche peggiorativa; in tale ultimo caso essa, per non andare incontro al divieto di cui all'art. 1120 c.c. necessiterebbe del consenso di tutti i condòmini.

Ciò che, a parere dello scrivente appare certo, è che in presenza di appoggi sui balconi aggettanti è sempre necessario il consenso esplicito di ogni singolo proprietario di balcone.

Mentre ciascun condòmino può servirsi delle cose comuni per scopi personali ai sensi (e quindi nei limiti) dell'art. 1102 c.c., cioè senza preventiva autorizzazione dell'assemblea - salvo diversa indicazione di un regolamento di natura contrattuale - così non è per l'uso da parte della collettività delle cose in proprietà esclusiva.

Detta diversamente: se il regolamento contrattuale non dice nulla in merito, per l'uso di parti di proprietà esclusiva per finalità comuni, com'è per l'appunto l'appoggio dell'impianto di ascensore, è necessario il consenso di tutti i condòmini. Anche se la finalità dell'installazione serve al superamento delle barriere architettoniche per uno dei condòmini? Per chi scrive, sì.

Elementi dell'ascensore in appoggio, manutenzione e spese

Una volta ottenuta l'autorizzazione all'appoggio dai diretti interessati, quali sono le sorti della manutenzione degli elementi in appoggio e quale il regime di ripartizione delle spese?

Partiamo dal primo quesito: gli elementi in appoggio sono parti di un impianto di proprietà comune e quindi la loro manutenzione spetta ai condòmini comproprietari di quell'impianto. Non solo: i medesimi condòmini sono tenuti alle riparazioni che potrebbero eventualmente doversi sostenere per i danni che quegli elementi potrebbero cagionare ai balconi (si pensi alle infiltrazioni).

Secondo quali criteri di ripartizione andranno ripartiti i costi? Qui per chi scrive è necessario operare una distinzione tra costi di manutenzione e costi di risarcimento del danno.

Nella prima ipotesi il costo andrebbe suddiviso tra tutti i condòmini comproprietari dell'impianto in ragione del criterio di ripartizione dettato dall'art. 1124 c.c.

Per il risarcimento, invece, deve farsi applicazione del criterio generale dei millesimi di proprietà, non potendosi equiparare questa spesa ad un intervento manutentivo.

Elementi appoggio sui balconi aggettanti i ascensore esterno

Installazione

Necessario il consenso di tutti i condòmini proprietari dei balconi d'appoggio

Ripartizione spese interventi manutentivi

Secondo tabella ascensore ex art. 1124 c.c.

Ripartizione costi per risarcimenti derivanti dagli appoggi

Secondo millesimi di proprietà

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