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Balconi a castello, manutenzione e riparto spese
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Balconi a castello, manutenzione e riparto spese

Quali sono le regole da seguire per stabilire a chi spetta riparare un balcone incassato nella facciata di un condominio.

Avv. Marco Borriello  

Nella miriade di disposizioni e interpretazioni della materia condominiale, c'è anche quella che riguarda le spese di manutenzione dei balconi di un fabbricato. Magari agli addetti ai lavori potrebbe sembrare più semplice sapere a chi spetta riparare una soletta piuttosto che un frontalino decorativo, ma, per il cittadino comune, la materia dovrebbe risultare, particolarmente, indigesta.

Pertanto, un contributo scritto che, tra i tanti, avrebbe lo scopo di chiarire eventuali dubbi in merito può essere sempre ben accetto, soprattutto se dovuto all'esigenza di raccontare quanto è stato valutato in una recente sentenza.

Sto parlando della decisione emessa dal Tribunale di Palermo (sent. n. 1648 del 08.06.2020), con la quale è stata risolta, tra le altre questioni, anche quella relativa alle spese di manutenzione degli elementi che costituiscono i cosiddetti balconi a castello.

È stata una sentenza, sostanzialmente, confermativa degli orientamenti giurisprudenziali già espressi sull'argomento. Non per questo è inopportuno esaminarla, visto che si tratta di circostanze in cui, frequentemente, sorgono diatribe ed azioni legali.

Pertanto, appare inevitabile proseguire con la sua disamina, non prima di aver illustrato cosa è accaduto e perché è sorta la lite giudiziaria in questione.

Balconi a castello, manutenzione e riparto spese: il caso

Nella sentenza de quo, il Tribunale di Palermo ha dovuto dirimere una lite condominiale avente ad oggetto alcune parti comuni, la ripartizione degli oneri sulle medesime e la responsabilità per i danni dovuti alla cattiva manutenzione di questi beni.

È stata un'azione legale, certamente, negativa per gli interessi del fabbricato, visto che il convenuto condominio ha dovuto subire l'accoglimento delle domande attoree e la condanna alle spese, quale conseguenza della soccombenza.

Quello, però, che a noi interessa sono i chiarimenti che il giudice palermitano ha offerto a proposito della competenza sulla manutenzione delle parti che costituiscono un balcone a castello. Ma, prima, è bene precisare di cosa sto parlando.

Impermeabilizzazione pavimento balcone

Balconi a castello: di cosa si tratta?

Il balcone si definisce a castello nel momento in cui non fuoriesce dalla facciata, ma ne è parte incassata e integrante. In pratica manca del tutto la sporgenza verso l'esterno, rispetto al muro perimetrale, così come, contrariamente, avviene per i balconi aggettanti.

Quindi, il balcone a castello è chiuso su almeno due lati ed è coperto, con esclusione di quello posto all'ultimo piano, dal balcone sovrastante.

Balconi a castello: quando la manutenzione spetta a singoli proprietari?

Secondo pacifica opinione giurisprudenziale, le spese di manutenzione e riparazione del balcone a castello e, nello specifico, del soffitto della volta e del solaio sono di competenza dei proprietari dei due piani.

In questo caso, quindi, si applica il disposto contenuto nell'art. 1125 c.c. secondo il quale «Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti».

La ragione sta nel fatto che, nel balcone a castello, le parti descritte, normalmente definite di natura orizzontale, hanno la funzione di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore.

Questa conclusione è stata confermata dalla sentenza in esame, nella parte in cui afferma che per «le spese concernenti la parte orizzontale del balcone a castello si fa riferimento all'art.1125 c.c.»

Posso mettere una fioriera sul balcone?

Balconi a castello: quando la manutenzione spetta al condominio?

Nel paragrafo precedente, ho riportato la comune interpretazione, offerta dalle corti di merito e dalla Corte di Cassazione, relativamente ai soggetti deputati ad affrontare le spese di manutenzione, ordinaria e straordinaria, delle porzioni, cosiddette orizzontali, del balcone a castello.

Ci sono, invece, alcuni elementi che sono, al contrario, ritenuti di appartenenza comune cioè riferibili alla contitolarità di tutti i proprietari del fabbricato. Sto parlando di quelle parti del balcone incassato, definite verticali, che insieme alle altre, caratterizzano la facciata del palazzo e l'estetica del medesimo.

In questo caso, come giustamente richiamato dal Tribunale di Palermo, «i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti e che, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, alcuni componenti del balcone, quali i parapetti, il cornicione o il marcapiano e i frontalini, si inseriscono nel prospetto dell'edificio, il cui decoro e la cui riparazione sono a carico dell'intero condominio" (Cass. n. 6624/2012 e Cass. n. 21641/2017)».

Balcone pericolante e spese a carico del condomino

Il magistrato palermitano, per corroborare questa citazione, aggiunge quella in cui si precisa che «gli elementi esterni, quali i rivestimenti delle parti frontali e di quelle inferiori, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art.1117, n. 3, cc., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno", aggiungendo che "tra i summenzionati elementi decorativi, possono annoverarsi - alla luce delle vicende oggetto di precedenti di questa Corte - appunto i frontalini (intendendo per tali la parte terminale della struttura armata del balcone semplicemente perché visibile guardando il balcone, a volte a filo, a volte sporgente dallo stesso), il rivestimento (in marmo o con intonaco) della fronte della soletta dell'aggetto, i cielini, le piantane, le fasce marcapiano, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, le balaustre, le viti in ottone, i piombi, le cimose, i basamenti, i pilastrini… (Cass. sent. n. 5014/2018)».

A questo punto, resta poco da aggiungere alla sentenza in commento se non che, ancora una volta, ha distinto competenze e responsabilità a proposito degli elementi costitutivi dei balconi incassati, specificando che per quelli orizzontali gli oneri gravano sui singoli proprietari coinvolti, mentre per quelli verticali l'incombenza spetta all'intero condominio.

Colorazione delle ringhiere del balcone, limiti e ripartizione spese

Scarica Trib. Palermo 8 giugno 2020 n. 1648

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